KOSZTY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI - O CZYM WARTO PAMIĘTAĆ?

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

FIRST TIME BUYERS - STRATEGIE DLA KUPUJĄCYCH

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

JAK OBECNIE KUPIĆ PIERWSZY DOM W ONTARIO?

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

KUPIONY DOM I ODMOWA UBEZPIECZENIA. DLACZEGO?

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

„Basen to marzenie dzieci, koszmar księgowego i zagadka dla kupujących” – tak można podsumować powszechne przekonania o basenach przydomowych. Czas się z nimi rozprawić i spojrzeć na fakty. Basen a atrakcyjność domu Wiele osób sądzi, że basen zwiększa atrakcyjność domu. Statystyki jednak mówią jasno: przeciętny Kanadyjczyk woli nowoczesną kuchnię, funkcjonalną łazienkę czy wykończony basement niż basen. Chęć kąpieli zwykle topnieje wraz z pierwszym wrześniowym chłodem. Co więcej, wydatki na kuchnię zwracają się średnio w 73%, a na basen… zaledwie w 16%. W niższych segmentach cenowych basen może wręcz utrudniać sprzedaż: zabiera przestrzeń w ogródku, a przyszli właściciele boją się kosztów utrzymania, które wynoszą od 1 000 do 3 000 CAD rocznie. Najdroższe w utrzymaniu jest ogrzewanie wody – w naszym klimacie praktycznie nieuniknione, jeśli chcemy pływać dłużej niż 3 tygodnie w lipcu. Dobrym rozwiązaniem mogą być dziś systemy solarne, które zwracają się w 3–5 sezonów. Jakie są koszty budowy basenu? Baseny wbudowane w ziemię (inground) są droższe niż naziemne (above ground). – Vinyl liner: najtańsze i najprostsze w utrzymaniu w Kanadzie. – Beton: najdroższe, ale też najtrwalsze. Budowa to wydatek od 40 000 do nawet 200 000 CAD, w zależności od materiałów, kontraktora i wykończenia. Coraz popularniejsze są kompaktowe lap pools (od 15 000 CAD) oraz baseny ze słoną wodą, które wymagają mniej chemii i mniej pracy. Czy basen podnosi podatek od nieruchomości? Krótko: to zależy. Podatek od nieruchomości w Ontario opiera się na assessed market value, czyli wycenie przeprowadzonej przez MPAC(Municipal Property Assessment Corporation). Jeżeli zainwestowałeś w luksusowy basen za 200 000 CAD, to MPAC prawdopodobnie uzna, że Twój dom jest więcej wart – i podatek wzrośnie. Ale jeśli basen jest mały, stary lub zaniedbany – możesz skutecznie walczyć o obniżenie wyceny. Jak MPAC patrzy na baseny? ✔ Inground > above ground (bardziej trwałe, bardziej „na serio”) ✔ Duży, nowoczesny, z dodatkami > prosty i mały ✔ Stan techniczny ma znaczenie: zrujnowany basen może nawet obniżyć wartość domu ✔ Lokalizacja: w rejonach, gdzie baseny są modne, ich wpływ jest większy Przykładowo: – inground basen może dodać od 10 000 do 100 000 CAD do wartości domu, – above ground zwykle 5 000–15 000 CAD, albo i nic, jeśli wygląda jak tymczasowy ponton. – jacuzzi i spa pools mają minimalny wpływ. Co jeśli wycena MPAC jest za wysoka? Jeżeli MPAC „przeszarżuje” i uzna Twój basen za luksusowy pałac Neptuna, możesz się odwołać. – Wejdź na AboutMyProperty.ca i porównaj swój dom z podobnymi. – Masz 90 dni od otrzymania wyceny, by złożyć wniosek o korektę. – Dołącz zdjęcia, opinie rzeczoznawców, przykłady niższych cen z okolicy. – W ostateczności pozostaje Assessment Review Board (ARB), czyli „sąd nieruchomościowy”. Czy warto się odwoływać? – Tak, jeśli MPAC wycenił Twoją starą wannę w ogródku jak basen olimpijski. – Nie, jeśli faktycznie wybudowałeś wodny Disneyland i sąsiedzi patrzą z zazdrością. Podsumowanie: Basen to nie zawsze dobry interes Basen może być świetnym dodatkiem do domu, jeśli lubisz pływać i wiesz, że będziesz z niego korzystał. Ale traktowanie go jako inwestycji, która „na pewno się zwróci” – to już inna historia. A jeśli masz wrażenie, że MPAC przesadza z wyceną – warto zawalczyć o swoje. Jak zwykle, jeśli planujesz kupić lub sprzedać dom i zastanawiasz się, czy basen to atut czy obciążenie – zapraszam do kontaktu. Pomogę Ci ocenić sytuację, przygotować się do negocjacji i zadbać o to, by Twoja nieruchomość robiła wrażenie, a nie tylko… dziurę w budżecie.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Kupujesz dom? A może już go masz? Uważaj, bo ktoś może go… sprzedać za Twoimi plecami. Brzmi jak thriller? To realne przypadki z Ontario. Dlatego dziś wyjaśniam, czym jest Title Insurance i dlaczego może uratować Twoje nerwy i portfel. Czym jest Title Insurance? Title Insurance to ubezpieczenie chroniące właścicieli nieruchomości i banki przed problemami prawnymi dotyczącymi tytułu własności. Nie chodzi tu o pożary czy zalania – od tego masz Home Insurance. Chodzi o coś bardziej perfidnego: długi, spory o granice, fałszerstwa, zapomniane roszczenia spadkowe. I to niekoniecznie w czasie zakupu. Czasem problem wychodzi na jaw dopiero po latach. W Ontario Title Insurance nie jest obowiązkowe. Ale jest tanie (zwykle od 500 do 1500 CAD) i zapewnia ochronę na zawsze – nie trzeba odnawiać co roku. Polisę można kupić przy zakupie domu lub później, już jako właściciel. Dlaczego warto mieć Title Insurance? 1. Ochrona przed ukrytymi roszczeniami spadkowymi Zdarza się, że ktoś – siostra zmarłego właściciela, były małżonek – nagle twierdzi, że też ma prawo do domu. Mimo że byłeś przekonany, że wszystko jest zgodnie z prawem. A w Kanadzie, jak wiadomo, pozwać można każdego o wszystko. Sprawa może być przegrana, ale kosztowna. 2. Ukryte hipoteki i długi Podatek od nieruchomości nieopłacony przez poprzedniego właściciela? Zaległe rachunki za prąd? A może „pożyczka” prywatna pod zastaw nieruchomości, której nikt nie ujawnił? Wszystko to może spaść na Ciebie, jeśli nie masz ubezpieczenia. A kwoty potrafią iść w dziesiątki tysięcy. 3. Błędy w granicach działki Brzmi śmiesznie, dopóki sąsiad – jak Kargul – nie zorientuje się, że Twój garaż wchodzi mu na działkę. Miałem klienta, który odkrył, że nowi „przyjaciele” postawili sobie domek i wygódkę… na jego ziemi. Dzięki Title Insurance uniknął kosztownej wojny sądowej. 4. Fałszerstwa i kradzieże tożsamości Tak, w Ontario zdarzały się przypadki, że ktoś sprzedawał dom nielegalnie – udając właściciela. Albo brał kredyt hipoteczny „na lewo” i znikał. A Ty, prawowity właściciel, zostajesz z problemem. Tylko Title Insurance pokryje takie straty. 5. Błędy prawników i urzędników Pomyłka w dokumentach? Niezauważone „special assessments” w Status Certificate? A może nielegalna dobudówka, którą trzeba zburzyć? Jeśli masz ubezpieczenie – nie Ty za to płacisz. Czego nie obejmuje Title Insurance? – Szkód fizycznych (to rola Home Insurance) – Świadomie zignorowanych problemów prawnych – Zanieczyszczeń środowiska – Roszczeń rdzennych mieszkańców (native claims) Gdzie kupić Title Insurance i ile to kosztuje? – Najlepiej od razu przy zakupie – przez swojego prawnika – Można też później – u ubezpieczyciela (np. FCT, Stewart Title, Chicago Title, TitlePLUS) Koszt to około 1 CAD za każde 1000 CAD wartości nieruchomości – czyli dom warty 800 000 CAD to polisa za około 800 CAD. Jednorazowo, na zawsze. Podsumowanie: Małe pieniądze, wielka ochrona Jeśli planujesz kupić dom w Ontario albo już go masz – zainwestuj w Title Insurance. To jedno z najrozsądniejszych zabezpieczeń, które może oszczędzić Ci wiele stresu i… tysięcy dolarów. A jeśli potrzebujesz pomocy przy zakupie domu lub chcesz upewnić się, że wszystko jest zrobione z głową – zapraszam do kontaktu. Zadbam o formalności, przeprowadzę Cię przez cały proces i przypilnuję, by nikt nie zamieszkał u Ciebie bez Twojej wiedzy. [Excerpt] Title Insurance to tanie i jednorazowe ubezpieczenie, które może uratować Twój dom przed ukrytymi długami, błędami prawnymi czy fałszerstwami. W Ontario warto je mieć! Czy zatwierdzasz tę wersję do publikacji? Chcesz ją sformatowaną w HTML albo jako plik .pages na Maca?

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Zakup mieszkania z planów vs. zakup przez MLS – co warto wiedzieć? Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Czy lepiej kupić lokal od dewelopera, czy może z rynku wtórnego, poprzez system MLS? Sprawdźmy różnice – są większe, niż się wydaje. Rynek mieszkaniowy oferuje dwie podstawowe ścieżki: zakup lokalu nowego, jeszcze niewybudowanego, z planów, oraz zakup mieszkania istniejącego – najczęściej poprzez system MLS. Warto znać zalety i ograniczenia każdej z tych opcji, zanim podejmiemy decyzję. Zakup z planów – czyli mieszkanie, którego jeszcze nie ma Kupując z planów, nie widzimy jeszcze fizycznego mieszkania – opieramy się na projektach, makietach i zapewnieniach dewelopera. To wymaga wyobraźni – i sporej ostrożności. Brak negocjacji ceny Cena jest ustalona z góry. Deweloper rzadko ją zmienia – choć czasem dorzuca gratisowy parking lub locker. Agent nieruchomości nie podnosi kosztu – więc warto z jego pomocy skorzystać. Długi okres oczekiwania Najczęściej 2–3 lata, choć bywa i dłużej. Dla inwestorów może to być czas na przygotowanie finansowe – a mieszkanie zyskuje na wartości w międzyczasie (przynajmniej w teorii). Rozłożony downpayment Zwykle 15–20%, ale płacone etapami. Można się do tego przygotować lub wykorzystać equity z innej nieruchomości. Dla wielu to jedyny sposób, by „wejść” w rynek. Decyzje wykończeniowe Czasem mamy możliwość wyboru wykończeń – ale nie zawsze to, co wybierzemy, będzie finalnie dostępne. Niejasne opłaty końcowe Koszty typu levies i development charges potrafią zaskoczyć. Dlatego warto mieć w umowie górny limit tych opłat. Niepewne koszty miesięczne Przez pierwsze lata opłaty mogą być niskie – ale z czasem rosną. Należy to wkalkulować w budżet. Kontrakt z korporacją Nie kupujemy od człowieka, tylko od dewelopera – dużej firmy, dobrze przygotowanej prawnie. Trudno się z nimi sądzić. HST – wliczony w cenę W przypadku nowych mieszkań obowiązuje podatek HST – trzeba uważać, żeby nie musieć go zwracać. Budowa trwa po odbiorze Często przejmujemy mieszkanie, gdy reszta budynku jest jeszcze w budowie. Hałas, brak windy, brak lobby – to może być codzienność przez pierwszy rok. Assignment – czyli odsprzedaż przed odbiorem Możliwość atrakcyjna w teorii – ale obecnie trudna. Ceny spadły, kredyty trudniej dostępne, więc wielu inwestorów rezygnuje ze stratą. MLS – czyli realne mieszkanie, które można obejrzeć W systemie MLS kupujemy mieszkanie, które już istnieje – i które możemy dokładnie obejrzeć. To ogromna przewaga nad zakupem z planów. Wiek nieruchomości MLS oferuje mieszkania w każdym wieku – od stuletnich, po zupełnie nowe, czasem jeszcze niezamieszkane. Możliwość fizycznego obejrzenia Dla wielu to kluczowa sprawa. Można poczuć klimat mieszkania, sprawdzić widok z okna, okolicę, hałas uliczny. Brak ukrytych kosztów Nie płacimy development charges, nie płacimy HST (to tylko przy nowych lokalach). Koszty są klarowne. Ograniczona podaż Często „nasze” wymarzone mieszkanie jest tylko jedno – i jeśli nie złożymy oferty szybko, ktoś nas ubiegnie. Możliwość negocjacji Jeśli nie ma konkurencji – można negocjować. Choć na dzisiejszym rynku to rzadkość. Warunkowe oferty Można złożyć ofertę z warunkiem na kredyt, inspekcję lub sprawdzenie statusu finansowego budynku. Ale tylko, gdy nie walczymy z dziesięcioma innymi chętnymi. Downpayment od 5% Ogromna zaleta. To otwiera drzwi wielu osobom – szczególnie kupującym pierwszy dom. W przypadku zakupu z planów taki niski wkład jest niemożliwy. Łatwiejsze finansowanie Banki wolą finansować coś, co istnieje i jest gotowe w 30–90 dni. Kredyt na mieszkanie z planów, z zamknięciem za 3 lata, to zupełnie inna historia. Status Certificate – pełna przejrzystość Stan prawny i finansowy korporacji zarządzającej budynkiem można łatwo sprawdzić. Inspekcja możliwa od razu Już istniejące mieszkanie można dokładnie obejrzeć, zmierzyć, sprawdzić technicznie. Krótszy czas przejęcia Zwykle w ciągu 30–90 dni – a czasem niemal natychmiast. Idealne dla tych, którzy muszą się szybko wprowadzić. Podsumowanie Zakup mieszkania z planów i zakup przez MLS to dwie różne drogi, każda z własnymi zasadami, ryzykami i korzyściami. Warto je dokładnie porównać – i dobrać do własnej sytuacji. Chętnie pomogę Państwu wybrać najlepszą opcję. Porozmawiajmy – wspólnie ocenimy możliwości, potrzeby i realia rynkowe. Pozdrawiam serdecznie, Maciek Czapliński 📞 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Historia, o jakiej chcę dziś napisać, wydarzyła mi się kilka tygodni temu i moim zdaniem, jest warta opisania - a na pewno jest przestrogą dla wielu osób, które mogą znaleźć się w podobnej sytuacji. Zacznę od tego, że na pewno otrzymujecie od czasu do czasu niechciane telefony, a rozmówcy oferują różnego rodzaju serwisy. Te zwykle wszyscy ignorują i kasują połączenie. Ale niektóre cold calls _są bardziej zaawansowane marketingowo i czasami, kiedy usłyszymy, że chodzi o bezpieczeństwo i że oferowana jest bezpłatna inspekcja naszego (przykładowo) bojlera do podgrzewania wody – wdajemy się w rozmowę. I tak właśnie zaczęła się ta historia. Starsze małżeństwo mieszkające w Mississauga ma dwa spłacone domy. Jeden, w którym mieszkają, a drugi jest wynajmowany. Dom na wynajem jest domem wolnostojącym z pojedynczym garażem – i zaliczanym do kategorii _4-level back split. Jednak nieruchomość nie jest w stanie idealnym i zdecydowanie wymaga remontu – o czym w dalszej części. Owa para, kiedy otrzymała telefon, w którym zaoferowano inspekcję ich hot water tank, (bo "stary grozi nawet wybuchem"), zgodziła się od razu. Dodam tutaj, że firma oferującą tę usługę nie jest związana z rządem prowincyjnym ani nawet z żadnym z dużych dostawców energii. To jest firma prywatna, która żeruje na naiwności i niewiedzy – głównie ludzi starszych. Ten scam opisywałem już wcześniej. Krótko – chodzi o to, że właściciele domów są w manipulacyjny sposób nakłaniani do wymiany starego hot water tank (czasem też pieca i klimatyzacji) pozornie za darmo. To znaczy – nie muszą płacić za instalację czy samo urządzenie od razu. Ich spłaty są rozłożone w czasie i wynoszą często pomiędzy $50 a $100 miesięcznie plus podatek. To wydaje się rozsądne, tylko że czas, w którym to urządzenie ma być używane, często wynosi 15 - 20 lat. Prosta kalkulacja: jeśli ratę w wysokości $50 miesięcznie pomnożymy przez 15 lat – to nasz nowy podgrzewacz do wody będzie kosztował nas $9,000. Gdybyśmy kupili taki sam podgrzewacz za gotówkę, to wraz z instalacją kosztowałby nas $4,000. Gdzie zatem reszta pieniędzy? W cudzej kieszeni. Jest to, niestety, bardzo powszechne oszustwo i wielu nieświadomych faktycznych kosztów ludzi daje się na nie nabrać. Ale to nie jest jeszcze ten scam, o którym chcę dziś napisać. Podczas instalacji nowego urządzenia, właścicielka wspomniała instalatorowi, że jest już zmęczona wynajmem i rozważa sprzedaż domu, w którym właśnie zainstalowano nowy HWT. Instalator natychmiast podchwycił temat i powiedział, że on ma bardzo uczciwego inwestora, który kupuje domy i płaci gotówką bezpośrednio właścicielom. I że dzięki temu zaoszczędzą bardzo dużo, bo nie będą musieli płacić agentom real estate _ogromnej prowizji za serwis. Ciekawość zadziałała i właścicielka zgodziła się na kontakt z inwestorem. Już na drugi dzień pojawił się przemiły i bardzo przyjacielski kupujący, który od razu poinformował starszą panią, że jest inżynierem i ekspertem od renowacji. Dlatego przed jakąkolwiek rozmową o cenie musi dokonać szczegółowej inspekcji domu. Zapytał jednak kontrolnie, ile ona osobiście oczekiwałaby otrzymać za nieruchomość. Ponieważ (i słusznie) właścicielka nie podjęła tematu twierdząc, że nie orientuje się w obecnych cenach, inwestor zapytał, rzucając w powietrze: $1,200,000? I faktycznie – widać, że był zorientowany i odrobił zadanie domowe, bo w rzeczywistości domy w tej okolicy (czyste i zadbane) po tyle się sprzedają. "Miły" inżynier spędził w domu około 3 godzin, dokonując szczegółowej inspekcji, i zapowiedział właścicielce, że za kilka dni pojawi się z ofertą, (a może nawet dwiema) na jej dom. Ponieważ starsza para włada angielskim średnio, poprosili mnie o to, bym był obecny przy prezentacji oferty. Była też obecna córka tych państwa – bardzo logicznie myśląca osoba z idealnym angielskim. Kiedy pojawił się "inwestor", był wyraźnie niezadowolony, że właściciele poprosili o wsparcie, i że zamiast dwojga bezbronnych staruszków – zastał tam jeszcze dwie dodatkowe osoby. Fakt, że przy stole pojawił się agent nieruchomości, w dodatku znający się na budowie i renowacjach, wyraźnie nie był po jego myśli. Oczywiście niezadowolenie zniknęło za lisim uśmiechem i po kilku minutach uprzejmości i gadkach-szmatkach zasiedliśmy do stołu, by posłuchać, co potencjalny nabywca ma do zaoferowania. Muszę obiektywnie powiedzieć, że prezentacja była przygotowana bardzo profesjonalnie i logicznie, i sam inwestor – widać było – nie robi tego po raz pierwszy. Zaczęło się od szczegółowej analizy usterek w omawianym domu. Jak należało się spodziewać, dom przedstawiony został przez inżyniera-inspektora jako kompletna ruina, nie nadająca się do zamieszkania. Było tam rzekomo wszystko – od pleśni (_mould) po stare okna i nienadające się do użytku kuchnie i łazienki. Lista była długa i prezentowana bardzo przekonująco.  Na domiar złego, dom jest wynajmowany dwóm lokatorom (ma dwa mieszkania), których – zdaniem inwestora – będzie bardzo trudno się pozbyć, co jeszcze bardziej zmniejsza atrakcyjność tej nieruchomości w oczach potencjalnych kupujących. Po długiej liście problemów pojawiła się równie długa lista: co i za ile musi być w tym domu zrobione. Ceny – oczywiście moim zdaniem znacznie zawyżone, ale zdaniem inwestora (który też przy okazji ma firmę remontową – bardzo niskie. Czy rzeczywiście? Jeśli wymiana panela elektrycznego na 200 AMP jest wyceniana na $17,000, to mam wątpliwości co do innych cen tak samo. Zresztą istniejący panel nie wymaga wymiany i tak zwany upgrade to wyciąganie pieniędzy.  Bez wchodzenia w szczegóły – ogólna wycena "niezbędnych" renowacji wyniosła $265,500. Do tej sumy doliczono 18% na pomyłki i nieprzewidziane sytuacje – co wyniosło $47,790. Do tego doszło $5,000 na pozwolenia budowlane, a na koniec HST w wysokości $41,377. Po dodaniu wszystkich liczb, całkowity budżet na renowację wyniósł $359,667. Nieźle, prawda? A teraz najciekawsza część historii. Jak wspomniałem na wstępie, inwestor-inżynier doskonale orientował się w lokalnych cenach i kontynuował prezentację mówiąc, za ile sprzedały się w ostatnim okresie podobne nieruchomości. Zastanawiający był fakt, skąd miał dostęp do tych informacji. Czy jest agentem? Na to pytanie nie chciał odpowiedzieć.  Fakt jest taki, że na podstawie jego prezentacji podobny dom w tej okolicy, w dobrym stanie, wart był $1,175,000. I osobiście zgodziłem się z taką oceną. I gdyby oferowana cena była w ramach zdrowego rozsądku – bliska tej sumy, z odchyłką nawet o $100,000 do $150,000 – to bym nie kwestionował oferty. Niestety – potem zaczęły się wyliczenia:

• cena podobnego domu: $1,175,000
• minus budżet na renowację: $360,000
• minus prawnik i podatek LTT: $20,000
• minus koszt utrzymania domu podczas renowacji (6 miesięcy): $30,000
• minus oszczędność za niepłacenie agentom: $66,387
• minus prowizja inwestora (15% wartości domu): $146,875

Ile pozostało dla właścicieli? Zawrotna suma $618,125! Zaokrąglona oferta za bardzo solidny (trochę wymagający napraw dom) w bardzo dobrej okolicy w Mississauga wyniosła $650,000! I bardzo poważny „inwestor” powiedział na koniec, że będzie ona aktualna tylko przez następne 7 dni! Nie muszę chyba dodawać, co my wszyscy po jego wyjściu pomyśleliśmy o zaproponowanej cenie. Była ona o blisko $400,000 niższa, niż wynosi wartość rynkowa omawianego domu - nawet w takim „tragicznym” stanie, jak go inżynier-inspektor opisał. Moim klientom udało sięuniknąć oszustwa, ale w czasie prezentacji zapytałem tego pana, ile domów kupił w ten sposób. Odpowiedź brzmiała: bardzo wiele!  Szkoda mi tych wszystkich ludzi, którzy wpadli w jego sidła. Czasami, by zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów, sprzedają dorobek życia znacznie poniżej ceny rynkowej, tracąc setki tysięcy dolarów. Ja sam znam kilka takich przypadków. Niestety prawo tego nie ściga, bo jest to wolny rynek i jeśli ktoś sprzeda dom poniżej jego wartości, może mieć pretensje wyłącznie do samego siebie. Jeśli mają Państwo wątpliwości co do wartości domu (kupowanego czy sprzedawanego), zapraszam do kontaktu. Chętnie pomogę w ustaleniu faktycznej ceny, opierając się na realiach rynkowych, a nie na wymysłach przypadkowego oszusta.  Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Wielu z nas marzy o domu dopasowanym do swoich potrzeb – przestronnym, funkcjonalnym, a przy tym estetycznym. Kluczem jest funkcjonalność – bo potrzeby zmieniają się z wiekiem, pracą czy liczbą domowników. Różne potrzeby, różne rozwiązania Para emerytów będzie potrzebować czegoś zupełnie innego niż rodzina z noworodkami czy właściciele domowego salonu fryzjerskiego. Dobry architekt potrafi dostosować przestrzeń do każdej sytuacji, choć czasem wymaga to kompromisu. Wnętrza domu wielopokoleniowego to zupełnie inna bajka niż przestrzeń przystosowana do prowadzenia działalności. Błąd numer jeden: brak całościowego spojrzenia Najczęściej przy rozbudowie – zwłaszcza dodając piętro – zapominamy o harmonii. Inwestorzy skupiają się na dodatkowych pokojach i łazienkach, nie myśląc o tym, jak nowa część zgra się z resztą budynku. Efekt? Domy przypominające składane z klocków – funkcjonalne, ale pozbawione estetyki. Europejska szkoła myślenia o przestrzeni Z własnego doświadczenia wiem, jak ważna jest spójność. Gdy pracowałem w Monachium, każdy projekt musiał być zatwierdzony przez „architekta krajobrazu”, który pilnował, by budynek pasował do otoczenia. W Niemczech domy tworzą jednolitą przestrzeń – nawet nowoczesność szanuje lokalną tradycję. Nie ma mowy o sąsiedztwie „szlacheckiego dworku” i „stacji kosmicznej”. Kanadyjski chaos budowlany W Kanadzie bywa inaczej. Spotkałem się z klientem w Vancouver, który kupił dom po kilku nieudanych rozbudowach. Jedna część miała dach w kształcie... piramidy. Żartowaliśmy, że jeszcze tylko mumii brakuje – byłby gotowy pomysł na muzeum! To przykład, jak brak wizji potrafi stworzyć architektonicznego potwora. Dlaczego warto zaufać architektowi Często problemem jest też brak specjalisty. Jeden z moich klientów wynajął kreślarzy zamiast architekta – oszczędność? Błąd. Zignorowali podstawowe zasady i zaprojektowali parter o wysokości zaledwie 8 stóp. Dom wyglądał jak scenografia do „Między nami jaskiniowcami”. Dobry projekt robi różnicę Tymczasem dobrze zaprojektowana rozbudowa może być olśniewająca. Przykład z Toronto: dodano piętro, ale zamiast „dorzucać pokoje”, stworzono apartament spójny z resztą domu. Jeden z sąsiadów skwitował: „Czuję się jak w hotelu – tylko bez recepcji!”. I właśnie o to chodzi: prywatne przestrzenie dla każdego domownika, ale też wspólne, rodzinne „lobby” – wygodne i zapraszające. 15 zasad rozbudowy z klasą

1. Zachowajmy spójną bryłę – nowa kondygnacja nie może wyglądać jak „doklejona skrzynka”.
2. Pilnujmy proporcji – by dom nie wyglądał na toporny lub „czubaty”.
3. Dopasujmy materiały – dach, okna, obróbki blacharskie muszą tworzyć całość.
4. Asymetria? Tylko celowa – przypadkowa burzy estetykę.
5. Szanujmy sąsiedztwo – projekt nie powinien „krzyczeć” innością.
6. Kształt dachu powinien pozostać spójny – to jeden z kluczowych elementów harmonii.
7. Schody, daszki i inne detale muszą pasować stylistycznie.
8. Podłogi w tej samej stylistyce – drewno, gres, ale nie „skakanie po stylach”.
9. Gzymsy, obramowania – kontynuujmy linie, unikając wrażenia „przybudówki”.
10. Elewacje: cegła, tynk, drewno – dobierajmy z rozwagą.
11. Kolory: nowoczesne mogą być, ale z nawiązaniem do starej części.
12. Okna i kondygnacje – zachowujmy proporcje i rytm.
13. Dobry projekt to taki, który wygląda, jakby zawsze taki był.
14. Parapety, rynny – stylistyczna spójność na całej elewacji.
15. Cała bryła musi harmonizować z działką i sąsiedztwem.

Inspiracja i inwestycja, która się opłaca Warto czerpać inspirację – YouTube, Instagram, Pinterest pełne są świetnych pomysłów. Dobre projekty kosztują podobnie co złe, ale efekt końcowy to zupełnie inna bajka. Bo przecież każdy zasługuje na dom jak z wymarzonych wakacji – nawet jeśli trzeba tam czasem pobiegać z mopem! Na koniec – jeśli rozważają Państwo rozbudowę lub przebudowę swojego domu, chętnie pomożemy. Zarówno ja, jak i Agnieszka jesteśmy absolwentami Politechniki Wrocławskiej i wspólnie tworzymy projekty, które łączą funkcjonalność z pięknem. Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Jak pewnie Państwo wiedzą, jesteśmy z Agnieszką z wykształcenia architektami - i nadal praktykujemy nasz zawód. Dziś publikuję tekst, nawiązujący do naszego zawodu - czyli o projektach, przebudowach, rozbudowach i zmianach architektonicznych nieruchomości. Czy każde mają sens? W starszych dzielnicach widzimy mnóstwo domów parterowych - czyli tak zwanych bungalows. Powstaje pytanie: czy łatwo jest dodać piętro do takiego domu, czy jest to możliwe i w ogóle czy się to opłaca? Jakie mogą być plusy a jakie minusy takiej decyzji? Architektura i kreacja nowoczesnych rozwiązań architektonicznych jest bliska naszym sercom i nadal od czasu do czasu przygotowujemy jakiś projekt (z tym, że nie angażujemy się w domy typowe, bo tym zajmują się deweloperzy, klonujący swoje projekty). Dom, który chcą klienci u nas zamówić, musi mieć coś interesującego, coś, co go wyróżnia - i przede wszystkim gwarantuje komfort zamieszkania. Zatem, jeśli klienci pozostawiają nam wolną rękę, to tak zwykle się dzieje. Ale wróćmy do wcześniej postawionego pytania: czy każda ingerencja w architekturę starego domu ma sens? Rzeczywiście jest bardzo wiele domów parterowych, które były wybudowane 70 - 50 lat temu, zazwyczaj według obowiązujących wtedy standardów, na dużych działkach (czyli przynajmniej 50 stóp szerokości) i w dzielnicach, które kiedyś położone były daleko od centrum. Ale dziś nagle okazuje się, że znajdują się one w odległości 20–30 minut jazdy od centrum Toronto (bo tak kurczy się miasto). Takie dzielnice to centralne Etobicoke, wschodnia i centralna Mississauga, południowe Oakville czy Burlington. Takich starszych dzielnic z domami parterowymi jest zresztą bardzo wiele w całym Ontario. Atrakcyjność tych dzielnic rośnie z roku na rok i coraz więcej widać w nich ruchu budowlanego. W większości przypadków budowlańcy nie bawią się w dokładanie piętra, tylko wyburzają stary dom i budują zupełnie nowy. I moim zdaniem, takie rozwiązanie z punktu widzenia inwestycyjnego jest lepsze. Budujemy dom od początku, bez zbędnych ograniczeń, jakie może narzucać plan istniejącego domu. Basement _jest obecnie wylewany z betonu - czyli może być głębiej usadowiony i nie jest tak podatny na przecieki jak fundamenty z bloków betonowych. A przede wszystkim cała konstrukcja jest nowa, i jeśli zdecydujemy się taki dom sprzedać po zakończeniu budowy - od razu czy za kilka lat – to łatwiej jest zwykle znaleźć kupca, bo to wciąż „nowy” dom. Niestety, problem, jaki ja widzę z nowymi domami jest taki, że 80% jest projektowanych tak samo, w powtarzalny, nudny sposób - jak np. domy na subdivisions._ To wręcz klonowanie projektów. Mnie kojarzy się to z czasami bloków z wielkiej płyty, gdy jako młody chłopak, oczywiście mieszkając jeszcze w Polsce, odwiedzałem kolegów. Wszystkie mieszkania były identyczne, nawet zasłony i kanapy były wszędzie takie same! Ale wracając do tematu - właściwie zaprojektowany i wybudowany dom, bazujący na starym planie może być czasami bardzo intrygujący, bo często ograniczenia zmuszają architekta do pokazania całego swojego talentu - a efekty potrafią być znakomite. I tu przejdźmy do kilku szczegółów. Kiedy zabieramy się za rozbudowę domu parterowego, to najczęstszym i oczywistym pomysłem jest dodanie drugiego piętra - i na tym się skoncentrujemy. Ale zanim zaczniemy to robić, należy znaleźć odpowiedź na kilka pytań:

1. Jaki jest zoning, czyli przepisy urbanistyczne, które określają, jak duży dom możemy budować na każdej działce? Określa on wysokość, głębokość, odległości od granic działki oraz maksymalną wielkość domu na danej działce. Jeśli się mieścimy w przepisach – to bonus. Jeśli nie, to będzie wymagana aplikacja do_ Committee of Adjustment_ (pisałem już o tym nie raz i jeszcze o tym wkrótce wspomnę).

2. Warto też ocenić dom pod względem solidności budowy. W latach 50-tych do 80-tych powszechnym materiałem, z którego budowano podstawę domu (czyli basement), były bloczki betonowe. Wcześniej, czasami stosowano kamienie polne, a w latach 70-tych zaczęto wylewać fundamenty z betonu. Chodzi o to, by ocenić stan techniczny bazy i wiedzieć, czy wytrzyma ona dodatkowe obciążenie. Zwykle w tzw. „solid masonry” w bungalowach, w których ściany zewnętrzne były robione z cegły i bloków (takich jest najwięcej), tobudowaniepiętra nie jest od strony technicznej problemem. Ostrożność natomiast należy zachować, kiedy planujemy dodać piętro do domów, które są całe z sidingu, a istniejące ściany zewnętrzne to często spróchniałe już dawno 2 x 4 studs. W takich przypadkach, jeśli basement jest solidny, warto rozebrać stary dom do fundamentów i odbudować nowy framing - zgodnie z obecnymi standardami (minimum 2 x 6 studs wall). Jeśli już zdarzy się taka sytuacja, to warto również pomyśleć o dołożeniu może jednego lub dwóch rzędów pustaków na istniejących fundamentach, by zyskać wysokość basementu (które w starych domach potrafią być bardzo niskie). Widuję często bardzo kosztowne renowacje starych bungalowów, w których pozostawiono starą (małą) wysokość basementu. To jeden z większych błędów, który jednak można dość łatwo skorygować, kiedy rozbudowujemy dom. Ale jeśli tego nie zrobimy i _basement _pozostanie na przykład wysoki tylko na 7 lub 7 stóp i 6 cali, to jest to ogromny błąd! Powiem jeszcze o jednym, poważnym błędzie dotyczącym basementu. Rzadko, na szczęście, ale widziałem dokładanie piętra na domu parterowym, w którym nie ma basementu wcale. Ja bym tego nie robił. 

3. Trzecim elementem, na który koniecznie należy zwrócić uwagę, jeśli planujemy rozbudowę domu poprzez dodanie drugiego piętra, to opłacalność takiej inwestycji. Czasami dodanie piętra wynika czysto z potrzeb rodzinnych. I jest to ważny powód, ale warto też się zastanowić, czy zainwestowanie pieniędzy (jeśli zaistnieje potrzeba sprzedaży nieruchomości), nam się zwróci, a może nawet przyniesiejakiś profit? Jeśli robimy to jako pierwsi w tej okolicy, to ponosimy spore ryzyko inwestycyjne. Warto w takich przypadkach porozmawiać z agentem real estate, który powinien być w stanie realnie ocenić sytuację. O ile dodanie piętra do domu wolnostojącego ma wiele sensu, to ostatnio widziałem sytuację, w której dodano piętro do bliźniaka. Czyli jedna połówka miała dwa piętra, a druga pozostała parterowa(dziwna to "bliźniaczość" wizualna). Czy ktoś myśli, że to była mądra decyzja? Jedynym wytłumaczeniem może być fakt, że sytuacja rodzinna zmusiła właścicieli do powiększenia domu - bez brania pod uwagę opłacalności inwestycji.

Jak wspomniałem wcześniej, właściwie przeprowadzona dobudowa piętra ma wiele zalet. Ale musi też być przeprowadzona prawidłowo i z ogromną ostrożnością. Podam przykład z przeszłości. Jeden z projektów, który zachowywał istniejący basement i parter (tylko ściany zewnętrzne), na rysunkach miał wyraźnie zaznaczone, że rozbiórka dachu i ścian wewnętrznych ma być dokonana ręcznie. Ale właściciel zdecydował, że szybciej będzie to zrobić z użyciem koparki. Rzeczywiście poszło szybko, bo... dom się zawalił i to, co miało być oszczędnością (czyli uniknięcie stawiania nowych fundamentów), przeminęło z wiatrem. Są jeszcze dwa ważne aspekty, związane z fundamentami: Pierwszy to waterproofing, czyli zabezpieczenie piwnicy przed przeciekami wody. Moim zdaniem to konieczny wydatek, ale niestety kosztowny – około 100 - 150 za stopę obwodu. Czyli bungalow o powierzchni 1500 stóp będzie wymagał nakładu około $16,000–$25,000 w waterproofing (minimum, w zależności od warunków terenowych). 

Drugi aspekt to pierwsza podłoga. W imię źle pojętej oszczędności struktura podłogi pomiędzy piwnicą a parterem często pozostaje ta sama. Może tak być, pod warunkiem że ją wzmocnimy, na przykład dokładając dodatkową warstwę _plywood _i skręcając wszystko śrubami oraz wzmacniając klejem. Chodzi o to, by wykluczyć wszelkiego rodzaju skrzypienia, które w starych domach są typowe. Ale jeśli mam radzić coś Państwu, to ja osobiście usunąłbym starą podłogę i zastosował podłogę z TJI, czyli ze specjalnych belek - które nie są kosztowne, ale nigdy nie skrzypią i niełatwo poddają się drganiom. 

A teraz "podłogowa" historia z życia wzięta: moja klientka, urocza starsza pani, szukała mniejszego domu na downsizing. Przygotowaliśmy jej obecny dom do sprzedaży perfekcyjnie, z wyjątkiem jednej rzeczy -  klientka nie wyrażała zgody na wymianę podłóg - które skrzypiały niemiłosiernie przy każdym kroku. Twierdziła bowiem, że te dźwięki to kroki jej zmarłego przed laty męża. Kiedy wreszcie przekonałem ją do zmiany podłóg, "kroki" ustały, a dom sprzedał się błyskawicznie, za cenę wyższą niż wywoławcza. Podobno z biegiem lat duch szanownego małżonka zamieszkał w nowym domu, na poddaszu - ale w to już, jako architekci (a nie okultyści), nie wnikaliśmy. 

Za tydzień zapraszam Państwa do przeczytania drugej część tego tekstu, gdzie podzielę się z Państwem swoimi doświadczeniami odnośnie połączenia kwestii architektoniczno-projektowych i estetyki domu. Bo nie zawsze idą ze sobą w parze. A temat jest arcyciekawy! Agnieszka i ja jesteśmy architektami z dyplomami prestiżowej w Polsce Politechniki Wrocławskiej. Zaprojektujemy dla Państwa dom marzeń - bez względu na jego wielkość czy granice budżetowe. Z chęcią doradzimy także w sprawach rozbudowy, przebudowy czy zmian designerskich pomieszczeń. Zapraszam do kontaktu i do współpracy. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Niedawno pisałem o tym, że tak zwane „ciężkie czasy” często stwarzają bardzo dobre okazje dla kupujących. Wynikają one z wielu czynników. W przypadku obecnego okresu mamy niskie procenty (najniższe od dłuższego czasu), małą konkurencję wśród kupujących, bo wielu z nich odkłada decyzję zakupu na "lepsze czasy”, a towar, który chcemy kupić, na pewno lepiej broni się przed inflacją niż pieniądze trzymane w banku. Dziś chciałbym napisać o sytuacji odwrotnej, czyli czy warto sprzedawać w obecnym, trudnym rynku. I jak już sprzedajemy, to jak do tego podejść. I jak zawsze odpowiedź nie jest jednoznaczna. To zależy od indywidualnej sytuacji. Czasami sprzedajemy, bo musimy. Czasami, bo chcemy! Ale zanim przejdę do opisania różnych wariantów, jedna ważna uwaga. Otóż domy długoterminowo zawsze drożeją. To jest naturalne, bo wszystko drożeje. Ale są też okresy, kiedy cena nieruchomości na jakiś czas spada. Dzieje się tak z powodu wielu czynników. Są też okresy, kiedy na skutek często nieprzewidywalnych sytuacji następuje szaleństwo kupowania i wówczas ceny idą w górę znacznie powyżej statystycznej średniej. Tak było w okresie pandemii, kiedy praktycznie ceny poszły w górę około 20% w ciągu niecałych dwóch lat. I te nietypowo wysokie ceny „covidowe” są mocno zakodowane w pamięci właścicieli nieruchomości. Każdy pamięta, że „dom za rogiem” sprzedał się przykładowo za półtora miliona zamiast za milion sto, bo tyle był wart. I to przekonanie nadal pokutuje, bo właściciele często żyją pamięcią „dobrych czasów” i chcieliby dostać ceny sprzed 2-3 lat, kiedy obecny rynek jest zupełnie inny i należy zaakceptować zmiany w cenach. Niektórzy próbują (wbrew logice i rynkowi) wystawiać domy za ceny z okresu Covid-19. Najczęściej bezskutecznie - i będąc na koniec sfrustrowanymi, często obarczają winą agenta za nieudane podejście. Owszem, czasami się uda, ale to zwykle dotyczy domów w doskonałych lokalizacjach albo bardzo dobrze przygotowanych do sprzedaży. Czyli domów oświetlonych, po stagingu, z dobrymi zdjęciami.  Podsumowując: czasami się uda, ale aby dom sprzedać, naprawdę trzeba być realistą w kwestii cen. Dziś kupujący są wyposażeni w nowe narzędzia. Czyli mają dostęp do wszystkich cen, historii każdego domu i to powoduje, że na "fuksa” trudno liczyć. Ale wróćmy do powodów, dla jakich sprzedajemy dom i wpływu na naszą motywację. Jeśli na przykład sprzedajemy duży dom, bo przechodzimy na emeryturę i chcemy kupić condo lub mały, tańszy dom – to nawet jeśli sprzedajemy taniej, to również kupujemy taniej niż w szalonym rynku. I odwrotnie - jeśli potrzebujemy kupić dom większy i droższy, bo powiększa się nam rodzina, to owszem, sprzedamy nasz mały dom taniej, ale zwykle domy droższe spadają proporcjonalnie o większą sumę i w ten sposób rekompensujemy sobie stratę. Oczywiście widząc „gorszy" rynek, wiele osób czeka ze sprzedażą na „lepsze czasy”, licząc na wzrost cen. Osobiście wątpię, by ceny wróciły do poziomu sprzed 2 lat w najbliższym czasie. Owszem, może za dziesięć lat małymi kroczkami ceny wrócą do tego poziomu, ale czy mamy czas czekać? Znam sporo starszych małżeństw, które mieszkają tylko we dwójkę w dwupiętrowych domach z 4 sypialniami, podwójnym garażem, często o powierzchni ponad 2500 stóp kwadratowych. Dom jest już dawno spłacony i wydawałoby się, że nie ma problemów, ale... Po pierwsze jest duży, czyli wymaga więcej ogrzewania, więcej napraw i pracy na zewnątrz. Każde schody z wiekiem zaczynają dokuczać i często na sypialnię zamieniany jest jeden z pokoi na głównym poziomie. Ale najgorsze są podatki. Dziś należy się liczyć z tym, że podatek za taki dom wynosi lub wkrótce wyniesie $10,000, a czasami więcej. To praktycznie jedna pełna emerytura. Jak dodamy wodę, gaz, prąd, ubezpieczenie, to nawet więcej. Jeśli dojdzie utrzymanie samochodu, to na życie pozostają grosze! Czy tak sobie wyobrażaliśmy emeryturę? Dlatego promowany przeze mnie,właściwie przeprowadzony downsizing _jest, moim zdaniem, jedynym sensownym rozwiązaniem. Sprzedaż drożej, kupić taniej, a różnicę zainwestować i wykorzystać dochody na dodatek do emerytury. Ale powstaje pytanie: jak sprzedawać, by sprzedać - kiedy brakuje kupujących? Ewentualnie jak się przygotować, by sprzedać za maksymalną, możliwą cenę? Jest wiele czynników, które mają wpływ na sukces. Największy to cena – każdy dom się sprzeda, jeśli cena jest trafiona. Potem lokalizacja, typ domu, sposób w jaki dom został przygotowany do sprzedaży, social media i pierwsze wrażenie. Właściwa cena – to odwieczny konflikt pomiędzy kupującym a sprzedającym i to dotyczy wszystkich transakcji na rynkach świata. W przypadku domów, w chwili obecnej kupujący mogą łatwo sprawdzić obecne ceny rynkowe i jeśli _asking price _wydaje się zbyt wysoka w stosunku do obecnego rynku, plus dom nie ma niczego, co rzuca na kolana – szanse na sprzedaż są nikłe. Dziś kupujący najczęściej oczekują, że dom będzie w tak zwanym _move-in condition - czyli gotowy do wprowadzenia się, bez potrzeby przeprowadzania kosztownego remontu. Pożądany też jest wykończony basement, bo przy obecnych cenach materiałów i robocizny to ekstra $100,000 do ceny zakupu. Lokalizacja – dom może być byle jaki, jeśli jest w miejscu, gdzie domy się wyburza i buduje nowe. Najważniejsza w tym przypadku jest działka. Ale nie wszystkie domy się burzy, dlatego w drugiej kolejności ważne jest, by okolica była spokojna, ale blisko do dobrych szkół, sklepów, komunikacji, itd. Ci, których stać, kupują domy wolnostojące. Pozostali - połówki, szeregówki czy mieszkania. Na pewno zakup najczęściej bazuje na budżecie. Wiadomo, że im niższa cena, tym więcej ludzi może kupić dany dom czy będzie zainteresowanych zakupem. Im więcej zainteresowanych, tym większa konkurencja. Zdjęcia i social media – dziś technika sprzedaży zmieniła się w porównaniu z tym, z czym ja zaczynałem 34 lata temu. Kiedyś każdy dom trzeba było odwiedzić, by zobaczyć jego stan wykończenia. Obecnie nie tylko każdy ma wirtualny dostęp do praktycznie każdego domu, który jest oferowany na sprzedaż, i może zobaczyć zdjęcia z zewnątrz i z wewnątrz bez ruszania się sprzed komputera. Każdy zainteresowany może śledzić także wybraną okolicę i reagować na nowości. Obecnie oglądanie domów na sprzedaż stało się narodowym hobby Kanadyjczyków. Dlatego jeśli zdjęcia i inne wirtualne promocje nie zachęcają do oglądania, bo są słabo zrobione (albo nie da się zrobić lepszych, bo dom nie jest przygotowany według obecnych standardów) – taki dom będzie słabo oglądany. A mało pokazów to mała szansa na sukces. Pierwsze wrażenie – kiedy oglądamy dom czy mieszkanie, przeciętnie spędzamy w nich od 5 do 20 minut, czasami więcej. Są domy czy mieszkania, z których chcemy wyjść po minucie, bo są brudne, śmierdzące czy zaniedbane. Bałagan, zagracone pomieszczenia, złe kolory, upał i duszne powietrze latem, zimny i niedoświetlony dom zimą – to wszystko wpływa na komfort oglądania, ale negatywnie. Takie domy wykreślamy od razu z pamięci i przestają nas interesować – no chyba, że mają potencjał i świetną cenę! Na drugim końcu są domy świetnie przygotowane. Kiedy wchodzimy do eleganckiego domu, pachnącego czystością (co nie oznacza, że bleachem), właściwie oświetlonego, który ma temperaturę ustawioną zgodnie z sezonem (czyli ciepło zimą, chłodno latem), w którym wszystko wydaje się na swoim miejscu i jest ładnie umeblowany, to od razu możemy się w takim domu „widzieć”. Oczywiście to wszystko jest zwykle na pokaz - by pierwsze (i ostatnie) wrażenie spowodowało reakcję „kupuj!”. Na co dzień w każdym domu nie ma ideału, ale do sprzedaży powinien być. Jest na pewno wiele innych elementów, które pomagają sprzedać nieruchomość wprowadzaną na rynek, ale jest też jeden czynnik, który potrafi przeszkadzać. Jest to obecność właścicieli czy lokatorów w trakcie oglądania. Kiedy nieruchomość jest pusta, potencjalni kupujący czują się swobodnie i przede wszystkim nie są skrępowani, chcąc zajrzeć w różne zakątki i „przymierzyć” się do miejsca. Obecność właścicieli czy nawet wynajmujących powoduje „usztywnienie” zachowania i często chęć szybkiego opuszczenia oglądanego miejsca. Jedna przestroga. Jak nawet jesteśmy sami, powinniśmy uważać co mówimy. Dziś często zdarza się, że sprzedający (albo ich agent) instalują ukryte mikrofony i kamery, by usłyszeć na bieżąco komentarze. Podobnie działają dzwonki przy drzwiach wejściowych, które też nagrywają. To może nadmiar bezpieczeństwa, ale przecież nie chcemy odkrywać naszych kart przed ich rozdaniem! Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać, kupić, lub przygotować nieruchomość do sprzedaży, zapraszam do współpracy. Z chęcią pomogę sprzedać dom za maksymalną, możliwą cenę, znajdę dla Państwa inną, świetną nieruchomość lub podpowiem co zrobić "na szybko", by dom sprzedał się drożej. 

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu pisałem o trwałości zewnętrznych materiałów wykończeniowych i wpływowi ich trwałości na różne rodzaje zabudowy mieszkalnej. Jaki wpływ ma trwałość na utrzymanie domów wolnostojących, połówek czy szeregówek? Podkreślałem również, jak sąsiedzi podchodzą do wymaganych „wspólnych” napraw zewnętrznych i że potrafi to być problemem, szczególnie w zabudowie szeregowej, kiedy mamy do czynienia z większą liczbą osób (sąsiadów), którzy muszą podjąć decyzje. Wspomniałem też, że w przypadku zabudowy szeregowej często lepiej sprawdzają się kompleksy zaliczane do condominiums, w których pobierane jest maintenance, z którego część jest odkładana na konieczne naprawy. Wiele ludzi myśli, że jest to wyciąganie pieniędzy, ale kiedy widzimy zaniedbane kompleksy, w których nie ma maintenance, versus kompleksy, w których wszystko jest tak jak powinno być – to wówczas zastanawiamy się, kto ma rację. Dziś chciałbym napisać o ważnych wewnętrznych elementach składowych domów i o ich trwałości wyrażonej w latach. Oczywiście ta trwałość może być zmienna, ale podstawowe parametry są mniej więcej stałe. Postaram się też wyjaśnić, jak określić wiek domu (oczywiście w przybliżeniu) – co będzie pomocne, by określić wiek jego składników. A skoro znamy wiek domu i widzimy, że elementy są raczej oryginalne – łatwiej nam będzie przewidzieć potencjalnie wymagane naprawy czy ewentualnie potrzebę wymiany elementu na nowy. I właściwie taka tendencja obecnie panuje. Wymiana starego elementu na nowy jest bardziej obecnie popularna niż jego naprawa. Bo okazuje się, że koszt części zapasowych, potrzebna robocizna oraz niekoniecznie 100% pozytywny wynik naprawy – skłania ludzi do szybkiej wymiany zamiast napraw. Zacznijmy od pieców grzewczych. Najbardziej typowym i popularnym systemem grzewczym jest obecnie „Forced Air System”. Źródłem ciepła jest najczęściej naturalny gaz ziemny, bo mamy go w Kanadzie mnóstwo i jest relatywnie tani. Ale czasami – szczególnie w odległych od miasta miejscach – używa się propanu lub oleju opałowego. Nieważne, jakie jest medium grzewcze – zasada działania tych pieców jest taka sama. Jest komora spalania, jest napędzająca powietrze dmuchawa i system kontroli i termostat. Medium się spala, gorące powietrze jest wdmuchiwane w kanały i taki piec zwykle może pracować bez problemów przynajmniej 25 lat, a spotykałem nawet dobrze działające piece 40-letnie – jeśli ktoś o nie dbał i je regularnie konserwował. Problem polega na tym, że piece 40-letnie czy nawet 25-letnie nie są zwykle energooszczędne, bo była inna technologia i tylko 50–65% spalanego gazu było zamieniane na energię. Dziś nowoczesne piece osiągają 90% wydajności, a nawet więcej. Dlatego, nawet jeśli mamy piec "który jeszcze chodzi”, warto pomyśleć o zamianie na nowy, bo koszty energii rosną i oszczędności szybko nam zwrócą koszt wymiany pieca. Niestety należy być bardzo ostrożnym, kiedy dojrzejemy do tej decyzji o zmianie pieca. To również dotyczy zmiany CAC (klimatyzacji) czy HWT (baniaka do podgrzewania wody). Najlepiej jest to zrobić w całości, płacąc za piec (CAC, HWT) od razu. Czy będzie to gotówka, czy może na rachunek – raz zapłacimy, mamy spokój na wiele lat. Niestety wiele osób decyduje się na skorzystanie z oferowanych przez Enbridge czy podobnych dystrybutorów ofert, polegających na bezpłatnej instalacji i miesięcznych spłatach. Nikt nie czyta drobnego druku. Zresztą wielu ze starszych Polaków słabo zna angielski i nie bardzo wie, co podpisuje. Okazuje się, że zwykle na przykład rent za piec to $100.00 + HST miesięcznie i kontrakt jest zwykle na 17 lat lub dłużej - bo na tyle jest wyceniana żywotność pieca. Zróbmy małą kalkulację. Większość właścicieli domów nie może odliczać HST, czyli miesięczny koszt korzystania z „darmowego” pieca wyniesie $113.00. Pomnożone przez 12 miesięcy i 17 lat daje astronomiczną sumę $23,052! Coś, co miało być „za darmo”, kosztuje krocie. Podobnie ma się sprawa z CAC czy HWT. Rentowanie kosztuje 6–7 razy więcej niż kupno, nawet na kartę kredytową. Z tym rozwiązaniem jest jeszcze jeden problem. Jak wspomniałem, kontrakt jest zwykle podpisywany na bardzo długi czas. Kiedy sprzedajemy dom, nikt normalny nie zgodzi się na przejęcie kontraktu – i nagle okazuje się, że nawet jak sprzedajemy dom 2–3 lata po instalacji pieca, to musimy zapłacić całą sumę do końca „żywotności" pieca, by się wyzwolić z kontraktu. Na chwilę wrócę do trwałości klimatyzacji (CAC), która jest oceniana na 12-17 lat oraz HWT (hot water tank), którego długość eksploatacji jest jest podobna. Inne elementy, o których trwałości warto wspomnieć to okna, kuchnie, łazienki, podłogi. Są setki producentów okien. Od bardzo tanich i zwykle mało wytrzymałych, do bardzo drogich i często bardzo dobrych. Ale nie zawsze to, co drogie i markowe, jest najlepsze. Wiele osób sprowadza obecnie okna z Polski. Ich jakość potrafi być znacznie lepsza od wszystkiego, co można kupić w Kanadzie, i do niedawna ceny były nawet o połowę niższe. Niestety ostatnio ta granica cenowa się znacznie zmieniła i już nie ma takiego przebicia, ale jakość jest ciągle znakomita. Ja uważam, że kiepskie okna wytrzymają nie dłużej niż 15 lat, a te dobre – nawet 50. Niestety, kupując dom z masowej produkcji, czyli od buildera, liczyć się musimy z opcją numer jeden. Kupując dom "na zamówienie”, sprawdźmy okna bardzo dokładnie. Jeśli budowniczy zadbał o jakość i dobre okna, to możemy z większym zaufaniem zainwestować w zakup. Jeśli natomiast custom home ma bardzo tanie okna – to spodziewajmy się takich samych „skrótów”, jeśli chodzi o inne elementy domu! Jeśli chodzi o takie rzeczy jak kuchnie, łazienki czy podłogi, to są to zwykle te elementy, które „sprzedają” domy. Ładna kuchnia, łazienki czy podłogi są bardzo widoczne i zwykle mogą pomóc dom sprzedać albo mogą od domu odstraszyć. Nie będę nawet rozważał wytrzymałości kuchni czy podłóg, bo tutaj ma wpływ wiele czynników. Ale najbardziej na atrakcyjność kuchni (łazienek, podłóg) ma wpływ moda. Budowane za ciężkie pieniądze ornamentalne kuchnie czy łazienki dziś są niemodne. Ciemne podłogi, na które był szał, dziś odrzucają od razu. Płytki, jakie ma połowa domów, dziś są niepożądane. Ta sama zasada dotyczy łazienek. Dlatego moim zdaniem żywotność tych elementów nie przekracza 10 lat, jeśli chodzi o styl. Technicznie mogą nam służyć nawet 20–30 lat, ale kiedy planujemy sprzedaż, to musimy pamiętać, że dziś kupujący są wybredni i „antyki” słabo się sprzedają. Wspomniałem też o tym, jak określić wiek domu. Jest wiele sposobów – a oto kilka z nich:

• Survey – kiedy kupujemy dom, często dostajemy mapkę geodezyjną, która pokazuje działkę i lokalizację domu na tej działce. Jeśli survey jest oryginalny, to ma zwykle podpis osoby, która go sporządziła, i datę.
• Land Registry Office – jest urzędem, w którym rejestrowana jest każda nieruchomość z Ontario i informacje te są bardzo szczegółowe. Można poprosić Państwa agenta, by zamówił specjalny raport, w którym będzie ta informacja. W tym samym raporcie może być zawarta informacja, jak duży jest Państwa dom.
• Data produkcji – wiele elementów, które są instalowane w domach, są zwykle produkowane w tym samym okresie, kiedy dom jest budowany. Na wielu z nich drukowana jest data produkcji. Przykładowo na uszczelkach okiennych, denkach od toalety, na plywood i na wielu innych elementach.
• Data instalacji – kiedy kontraktor instaluje piec, musi zamontować tabliczkę, na której jest data instalacji. To samo jest na HWT czy panelu elektrycznym.
• Styl domu – doświadczony agent potrafi po stylu budowania określić wiek domu z dokładnością do 5 lat.
• Znajomość miasta – miasto się rozwija. Ktoś, kto pracuje w real estate długo, wie, które rejony powstawały w jakim okresie. Zwykle buduje się w Kanadzie całe osiedla i wszystkie domy w danym rejonie — prawie bez wyjątku — pochodzą z podobnego okresu! Warto też zwrócić uwagę na daty wybite na elementach zewnętrznych, np. na chodnikach betonowych — często można tam znaleźć datę ich położenia.  

Mam nadzieję, że te informacje okażą się przydatne, ale najważniejsza kwestia dotyczy systemu "rent to own” w przypadku pieców i klimatyzatorów centralnych (CAC). Moim zdaniem to coś, co już dawno powinno zostać zakazane. Wszystkich Państwa, którzy planują sprzedać lub kupić nieruchomość lub potrzebują porad, zapraszam do kontaktu i na niezobowiązujące spotkanie. Chętnie pomogę w każdej sprawie związanej z real estate i będę reprezentował Państwa podczas procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

ELEMENTY ZEWNĘTRZNE DOMU - NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ, OGLĄDAJĄC DOM?

Na zakończenie wspomnę jeszcze o drzwiach wejściowych do domów i drzwiach garażowych. Na rynku mamy coraz lepszy wybór, ale dawniej go nie było. Te używane 20 lat temu z drewna czy sklejki są już często spróchniałe i wymagają wymiany. Ale obecnie produkowane są już naprawdę dobre i bardzo trwałe. Szczególnie polecam izolowane, bo podnoszą znacznie komfort, kiedy panowie spotykają się, by porozmawiać „o ważnych, światowych sprawach”.

Kiedy kupujemy tak zwane freehold properties, czyli domy wolnostojące, semi detached (bliźniaki) czy szeregowe townhouses, musimy sobie zdawać sprawę, że wszystkie naprawy zewnętrzne czy wewnętrzne w kupowanej nieruchomości będą naszą odpowiedzialnością. Kiedy kupujemy nieruchomości zaliczane do condominiums, to naprawy zewnętrzne - jak dachy, okna czy materiały elewacyjne są zwykle pod nadzorem korporacji, zarządzającej kompleksem w zamian za maintenance (czynsz) który musimy opłacać co miesiąc. Natomiast naprawy wewnętrzne - jak łazienki, kuchnie czy podłogi są zwykle odpowiedzialnością właścicieli mieszkań. Dziś chciałbym skoncentrować się tylko na freeholds i omówić typy nieruchomości w tej kategorii, podkreślić, jakich niespodzianek możemy się spodziewać oraz omówić żywotność poszczególnych składników takich nieruchomości.

*** Detached homes** – preferowany przez wielu typ zabudowy, bo panuje tu zasada „wolnoć Tomku w swoim domku”. Wszelkie naprawy zewnętrzne, zmiany elewacji (nie wymagające pozwoleń budowlanych) jak okna, siding, stucco itd., są decyzją właścicieli i nie muszą być uzgadniane z sąsiadami. Nie musimy się nikomu podporządkowywać. Ponieważ w Kanadzie miasto nie miesza się w wygląd zewnętrzny domu, dopóki nie narusza on przepisów urbanistycznych (zoning), czasami powstają piękne rzeczy, a czasami prawdziwe maszkary.

*** Semi detached** (czyli bliźniak) – tu już zaczyna być czasami problem. Jeśli trafimy na właściwego i kooperującego sąsiada, ten typ zabudowy może mieć wiele zalet. Ale jeśli jest odwrotnie, to mieszkanie "pod wspólnym dachem" (dosłownie) może być koszmarem. Właśnie przysłowiowy „wspólny” dach potrzebuje od czasu do czasu wymiany i wówczas mogą zacząć się kłopoty. Dobry sąsiad zrobi to razem z nami. Kiepski sąsiad powie, że nie ma kasy, albo że i tak się szykuje do sprzedaży i nie chce wydawać pieniędzy. Efekt jest taki, że jak się jedzie po starszych dzielnicach, gdzie są połówki, to widać po dachach, jak żyją ze sobą sąsiedzi. Jeśli dach jest jednorodny i tak samo stary – to widać, że sąsiedzi kooperują ze sobą. Jak są dachy w różnych kolorach albo jeden jest nowy, a drugi jest stary, to pokazuje, że porozumienie jest słabe. To samo dotyczy wymiany okien, drzwi garażowych, wykończeń elewacyjnych czy podjazdu (driveway).

*** Szeregowe townhouses.** Tutaj sprawy się jeszcze pogarszają, jeśli chodzi o sąsiedzką współpracę w naprawach zewnętrznych. I to widać, kiedy kompleksy szeregówek się starzeją. Przez pierwsze 10 lat, czasami nawet trochę dłużej – wszystko wygląda OK. Ale kiedy przychodzi czas na wymianę drzwi garażowych, okien, dachu czy podjazdu – zaczynają być widoczne problemy. Zwykle największym problemem jest dach (o wytrzymałości pokryć za chwilę), bo rzadko w szeregówkach sąsiedzi się dogadują – zwykle każdy robi wymianę na własną rękę (to samo z oknami, drzwiami garażowymi i podjazdami). Z wiekiem starszy kompleks potrafi być wręcz odpychający. Dlatego myśląc do przodu, zdecydowanie bardziej namawiam na bliźniaki niż szeregówki, bo różnica w cenie jest często minimalna, a benefit jest znacznie większy!

Elementy zewnętrzne i ich trwałość. Najbardziej narażonym elementem na wpływ warunków klimatycznych są pokrycia dachowe. Najbardziej typowym rodzajem pokryć dachów spadzistych są dachówki (shingles). Są one najczęściej wykonywane z papy, fiberglass, blachy czy ceramiki. W nowo budowanych osiedlach deweloper zwykle poszukuje „oszczędności”, dlatego używa najtańszych dachówek z papy. Ich nominalna trwałość, w zależności od producenta, zwykle waha się pomiędzy 20 a 25 lat. W praktyce większość z nich nie „dożywa” 15 lat i muszą być wymieniane, szczególnie w dachach z zachodnią ekspozycją do słońca.

Dachówki z fiberglass – są zwykle bardziej trwałe i są rodzaje, których nominalna gwarancja nawet sięga 35 czy 40 lat, ale są one znacznie droższe. I kto w Kanadzie mieszka tak długo w jednym domu? Dlatego tego typu pokrycia zwykle pojawiają się w domach budowanych na zamówienie. Dachówki ceramiczne czy łupkowe są oczywiście synonimem zamożności, bo są drogie i trudne w układaniu, i wymagają innej konstrukcji dachu, który musi być w stanie wytrzymać większe obciążenie. Dlatego są dość dużą rzadkością. Te pokrycia zwykle wytrzymują do 50 lat bez napraw. Dachówki metalowe – dachy z blachy stają się coraz bardziej popularne. Właściwie zainstalowany dach może wyglądać bardzo estetycznie, jest lekki i zwykle długotrwały. Powinien wytrzymać przynajmniej 50 lat lub znacznie więcej i zwykle instalatorzy oferują dożywotnią gwarancję. Ale zdarza się, że po kilku latach firma znika z rynku lub zmienia nazwę i lokalizację i ta „dożywotnia” gwarancja staje pod znakiem zapytania.

Okna – ich trwałość jest bardzo zmienna. Fakt jest też taki, że w produkcji oknach dokonało się dużo usprawnień i można kupić okna na poziomie przysłowiowego „trabanta”, a też okna w klasie „porsche”. Wszystko zależy od tego, kto buduje i dlaczego. Kiedy powstaje osiedle i deweloper musi kupić kilka tysięcy okien, to oczywiście wybierze „trabanta”, bo taniej – a w końcu liczy się każda sztuka. Kiedy ktoś buduje dom dla siebie i budżet mu na to pozwoli – kupi okna najwyższej klasy.

Te okna „od trabanta” mogą początkowo wyglądać dobrze, bo póki nowe, to różnic nie ma wielkich (przynajmniej w wyglądzie tak), ale już po 5-10 latach pierwszym objawem problemów zwykle jest para i kondensacja wodna pojawiająca się pomiędzy szybami. Świadczy to o utracie szczelności okien i jeśli ktoś mieszka w Milton, to w domach budowanych przez Mattamy powyżej 10 lat temu – jest to powszechny problem. Okna robi się z vinylu, fiberglasu, aluminium, drewna, czasami drewna pokrywanego od zewnątrz plastikiem czy aluminium. Dobrej jakości okna wytrzymają nawet 30-50 lat. Słabej jakości mogą być do wymiany po 15 latach. Warto zwrócić uwagę na jakość okien, kiedy kupujemy nowy dom, bo jest to kosztowny element, jeśli istnieje potrzeba zmiany.

Pokrycia zewnętrzne - tutaj panuje ogromna różnorodność i trzeba przyznać, że w ostatnich latach przybyło mnóstwo bardzo atrakcyjnych i odpornych na wpływy atmosferyczne materiałów.

Dawniej dominowała cegła, czasami kamień, sidings (winyl i aluminium). Pojawiało się też drewno i panele drewnopodobne. O ile cegła i kamień zawsze były uznawane za solidne i bardzo wytrzymałeelementy wykończenia elewacji, to już z pozostałymi materiałami bywało różnie. Cegła w odległej przeszłości była łączona z blokiem cementowym i w latach 50., 60. i czasami 70. były ściany budowane z tak zwanej „solid masonry” – czyli bardzo odporne, ale mające beznadziejną odporność cieplną. Dlatego od lat 70. zaczęto budować domy w systemie drewnianego szkieletu, okładanego różnymi materiałami wykończeniowymi, o których wspomniałem wcześniej. Bardzo popularne były cegły, bo odporne i właściwie położone potrafią być bardzo atrakcyjne. Mniej pożądanym elementem są metalowe i winylowe sidingi – też trwałe, ale bardziej podatne na zniszczenia. Natomiast bardzo popularne w niektórych rejonach wykończenia z drewna nie zawsze zdały egzamin. Ponownie przytoczę Milton i domy budowane przez Mattamy. Powszechnie używano tam „surowych”, sosnowych desek do wykańczania bay windows, porchów czy dormers. Były one zwykle pomalowane jedną warstwą farby i nigdy nie były właściwie pielęgnowane. Po 20 latach większość tych elementów, których już nigdy później nikt nie malował – jest spróchniała i nie wygląda dobrze. Jeszcze raz potwierdza się zasada – „przyjdzie kit i będzie git” – czyli wszystko można przychlapać i sprzedać, a później niech się klient martwi.

Za tydzień napiszę o najważniejszych elementach wewnętrznych w domach i podpowiem, jak na pierwszy rzut oka można określić wiek domu.

A wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić dom, jak zwykle zapraszam do kontaktu i współpracy.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Rynek nieruchomości w Kanadzie przechodzi w ostatnich latach znaczące przemiany. Po okresie dynamicznego wzrostu cen obserwujemy wyraźne spowolnienie, które wynika z połączenia różnych czynników ekonomicznych, społecznych i technicznych. W tym kontekście szczególnie ważne staje się zrozumienie, jakie elementy mogą negatywnie wpływać na wartość nieruchomości. Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu kompleksowo, zaczynając od uwarunkowań makroekonomicznych, przez lokalizację, aż po szczegóły techniczne i funkcjonalne, które mogą zniechęcać potencjalnych kupujących. Sytuacja makroekonomiczna i jej wpływ na rynek mieszkaniowy Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest w dużej mierze wypadkową polityki monetarnej prowadzonej przez Bank Kanady. Utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie stopy procentowe znacznie ograniczają dostępność kredytów hipotecznych. Dla przykładu, przy obecnych oprocentowaniach rata miesięczna za dom o wartości miliona dolarów z 20% _downpayment _ wynosi około 4,500 dolarów. To ogromne obciążenie dla budżetów wielu rodzin, które jeszcze kilka lat temu mogły sobie pozwolić na taką nieruchomość. W efekcie popyt na droższe domy znacznie spadł, co przekłada się na dłuższy czas ich sprzedaży i konieczność obniżania cen. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na niepewność na rynku jest sytuacja geopolityczna, szczególnie relacje handlowe z USA. Wojny celne i zmieniające się regulacje wprowadzają element niepewności, który zniechęca część inwestorów. Paradoksalnie jednak w dłuższej perspektywie może to przynieść korzyści kanadyjskiej gospodarce, zmuszając ją do większego zróżnicowania rynku i uniezależnienia się od południowego sąsiada. Na rynku nieruchomości przekłada się to jednak na ostrożność inwestycyjną i dłuższy czas podejmowania decyzji zakupowych. Lokalizacja jako kluczowy czynnik wartości nieruchomości Nawet najlepiej zaprojektowany i utrzymany dom może stracić na wartości, jeśli znajduje się w niekorzystnej lokalizacji. Wśród najbardziej problematycznych lokalizacji wymienić można przede wszystkim nieruchomości położone przy ruchliwych autostradach. Stały hałas i zanieczyszczenia powietrza znacznie obniżają komfort życia, co powoduje mniejsze zainteresowanie takimi nieruchomościami i konieczność obniżania ich cen. Podobnie negatywnie postrzegane są domy znajdujące się w pobliżu linii wysokiego napięcia. Choć naukowo nie udowodniono szkodliwości pola elektromagnetycznego w takich odległościach, sama świadomość bliskości takich instalacji działa zniechęcająco na wielu potencjalnych nabywców. Inne problematyczne lokalizacje to sąsiedztwo obiektów przemysłowych, wysypisk śmieci czy dużych kompleksów szkolnych. Te pierwsze powodują w otoczeniu zapachy (czasami wręcz smród)  i są nieatrakcyjne wizualne, a szkoły mogą być źródłem hałasu i utrudnień w parkowaniu. Ciekawym przypadkiem są nieruchomości graniczące z cmentarzami. Choć teoretycznie są to "spokojni sąsiedzi", wiele osób z przyczyn kulturowych lub emocjonalnych unika takich lokalizacji, co znacznie wydłuża czas sprzedaży tak usytuowanych nieruchomości. Błędy funkcjonalne i ich konsekwencje rynkowe Przeciętny kupujący zwraca uwagę nie tylko na metraż, ale przede wszystkim na funkcjonalność przestrzeni. Jednym z najczęstszych błędów w starszych domach jest zbyt mała strefa wejściowa, która nie zapewnia odpowiedniej przestrzeni do przechowywania butów czy odzieży wierzchniej. W kanadyjskim klimacie, gdzie sezon zimowy trwa kilka miesięcy, brak odpowiedniego miejsca na przechowywanie zimowego ekwipunku jest poważnym problemem. Zniechęcają także ciasne i słabo doświetlone kuchnie. Współczesne kuchnie pełnią bowiem znacznie więcej funkcji niż tylko przygotowywanie posiłków - stały się centrum życia rodzinnego, miejscem spotkań czy odrabiania lekcji. Zbyt mały salon to kolejna wada, która może zniechęcić potencjalnych nabywców. Przestrzeń, w której nie da się komfortowo umieścić kanapy i telewizora, nie spełnia oczekiwań współczesnych rodzin. Kolejną ważną sprawą jest liczba łazienek. W domach jednorodzinnych standardem stały się co najmniej dwie pełne łazienki, a ich brak znacząco obniża atrakcyjność nieruchomości. Podobnie istotne jest połączenie z ogrodem - brak tarasu lub możliwości jego łatwego dobudowania to poważny minus w oczach wielu kupujących. Warto też zwrócić uwagę na miejsca do przechowywania. Współczesne rodziny posiadają znacznie więcej przedmiotów niż pokolenie ich rodziców, dlatego brak odpowiedniej liczby szaf i schowków to kolejny element, który może zniechęcić potencjalnych kupujących. Niekonsekwencja w remontach i modernizacjach Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez właścicieli nieruchomości jest przeprowadzanie remontów w sposób niekonsekwentny i nieprzemyślany. Kupujący zwracają uwagę na każdy szczegół i szybko wychwytują niedociągnięcia. Przykładem może być nowoczesna kuchnia zainstalowana na starych, zużytych płytkach podłogowych. Takie połączenie nie tylko wygląda nieestetycznie, ale też świadczy o oszczędzaniu w niewłaściwych miejscach. Podobnie negatywnie odbierane jest wyremontowanie domu przy pozostawieniu starych okien. Nieszczelne, drewniane okna to nie tylko problem estetyczny, ale przede wszystkim znacznie wyższe koszty ogrzewania w zimie. Innym częstym problemem jest wymiana podłóg przy pozostawieniu starych listew przypodłogowych. Choć może się to wydawać drobnostką, takie niedociągnięcia świadczą o niedbałym podejściu do remontu i mogą budzić obawy co do jakości innych, niewidocznych gołym okiem prac. Szczególnie ważne są elementy konstrukcyjne budynku, takie jak dach czy system grzewczy. Stary, nieszczelny dach to nie tylko problem wizualny, ale przede wszystkim ryzyko kosztownych napraw w przyszłości. Podobnie przestarzały system grzewczy (CAC) to zapowiedź wysokich rachunków za energię i konieczności modernizacji. Problemy techniczne i środowiskowe obniżające wartość nieruchomości Niektóre wady nieruchomości mogą całkowicie zniechęcić kupujących. Jednym z podstawowych problemów jest wilgotna piwnica. Ślady wilgoci czy pleśni nie tylko wyglądają odpychająco, ale też świadczą o potencjalnych problemach konstrukcyjnych i mogą być źródłem nieprzyjemnych zapachów. W Kanadzie szczególną uwagę zwraca się też na stan instalacji elektrycznej. Przestarzałe rozwiązania, takie jak instalacja na tylko 60 amperów, nie spełniają współczesnych standardów i wymagają kosztownej modernizacji. Specyficznym problemem są nieruchomości, w których uprawiano marihuanę. Nawet jeśli była to legalna uprawa, pozostawia ona specyficzny zapach i może budzić obawy co do stanu instalacji wentylacyjnej. Podobnie negatywnie postrzegane są domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie jeśli zbiornik paliwa znajduje się pod ziemią. Ryzyko wycieku i skażenia gleby to poważny argument przeciwko takim nieruchomościom. W kontekście kanadyjskim szczególną uwagę zwraca się też na materiały izolacyjne. Obecność azbestu, UFFI czy Vermiculite to poważne wady, które mogą wymagać kosztownych prac remontowych. Znaczenie kuchni w ocenie wartości nieruchomości Współczesna kuchnia to znacznie więcej niż tylko miejsce do przygotowywania posiłków. Stała się ona centrum życia rodzinnego, przestrzenią, gdzie spędza się większość czasu, przyjmuje gości i organizuje spotkania towarzyskie. Dlatego właśnie błędy w projektowaniu kuchni mogą znacząco obniżyć wartość całej nieruchomości. Klasycznym przykładem jest kuchnia pozbawiona naturalnego światła. Nawet duża, nowocześnie wyposażona kuchnia stanie się nieatrakcyjna, jeśli będzie ciemna i ponura. Podobnie ważne jest połączenie kuchni z ogrodem - brak możliwości łatwego wyjścia na taras czy do ogrodu to poważne ograniczenie funkcjonalności. Ciekawym przypadkiem jest dom w Oakville, wyceniony na prawie 3 miliony dolarów. Pomimo luksusowego wykończenia i dużych przestrzeni, dom ten nie mógł znaleźć nabywcy z powodu fatalnie zaprojektowanej kuchni. Umieszczona w centrum domu, pozbawiona okien i połączenia z ogrodem, w ciągu dnia zamieniała się w mroczną przestrzeń, zupełnie nie odpowiadającą oczekiwaniom nabywców w tej klasie cenowej. Ten przykład doskonale pokazuje, jak ważne jest profesjonalne podejście do projektowania przestrzeni kuchennej. Podsumowanie i rekomendacje W obecnych warunkach rynkowych, gdy konkurencja między sprzedającymi jest duża, a nabywcy są bardziej wymagający niż kiedykolwiek wcześniej, szczególnie ważne jest odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Pierwszym krokiem powinno być zidentyfikowanie i usunięcie wszystkich usterek technicznych - takich jak nieszczelny dach czy przestarzała instalacja elektryczna. Równie ważne jest zapewnienie spójności stylistycznej - mieszanka starych i nowych mebli czy dekoracji zawsze działa zniechęcająco. Szczególną uwagę należy poświęcić kuchni, która w oczach współczesnych nabywców stała się najważniejszym pomieszczeniem w domu. Powinna być nie tylko funkcjonalna, ale też jasna i przyjazna. Ważne jest też zadbanie o odpowiednią liczbę łazienek i miejsc do przechowywania. Nie można zapominać o kwestiach zapachowych - nawet subtelne, nieprzyjemne zapachy mogą zniechęcić potencjalnych nabywców. W przypadku domów o nie najlepszej lokalizacji warto pomyśleć o dodatkowych zabezpieczeniach, takich jak izolacja akustyczna czy odpowiednie zagospodarowanie terenu, które może choć częściowo usunąć niedogodności położenia. Pamiętajmy, że w obecnych warunkach rynkowych każdy detal ma znaczenie, a inwestycja w odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży zwykle zwraca się w postaci wyższej ceny i krótszego czasu oczekiwania na transakcję.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

W tym tygodniu chciałbym przypomnieć o kosztach, związanych z zakupem nieruchomości. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie, to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest czasami potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy dopiero myślą o kupnie po raz pierwszy. 1. Commission (dla Buyer's Broker). Pomimo że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących jest wliczone w cenę nieruchomości i jest pokrywane przez sprzedających, to czasami zdarzają się przypadki, które mogą spowodować, że osoby kupujące nieruchomość mogą być zobowiązane do pokrycia wynagrodzenia w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu. W chwili, kiedy nawiązujemy współpracę z agentem (Buyer’s Broker) i podpisujemy formularz „Buyers Agency Agreement”, to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiego commission ten agent (brokerage) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisują i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nami kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok czasu na teren całego Ontario - i jeszcze w dodatku na przykład na 4% commission. Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom, to wszystko jest OK. Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom przez innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojej” prowizji (commission) - choć niewiele zrobił w tej sprawie. Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który zawarł z nami kontrakt, ale zostanie on „wynagrodzony” przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%, jednak w naszej umowie jest to 4% prowizji. Wtedy można  się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas, czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć. 2. Provincial Land Transfer Tax - to podatek pobierany przez prowincję Ontario. Naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1.25% ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000 LTT wyniesie $16,475.00. 3. Metro Toronto Land Transfer Tax – jest on naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę - w wysokości $4,750. Dla ludzi kupujących w obrębie Toronto łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950 – nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice – dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany. 4. Legal Fees - czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji do około $1,500 do $2,500 plus HST. 5. High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment _lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że _high ratio ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do półtora miliona ceny zakupu. 6. Adjustments. Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie_ adjustment_. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia również załatwia prawnik. 7. Development charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów wprowadza tak zwany „cap” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy. 8. Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST. 9. Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach (o czym pisałem już nie raz). Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe, tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i zawsze mogą wydarzyć się odchylenia od standardu. Jako profesjonalista, od 32 lat zajmuję się reprezentowaniem moich klientów w procesie sprzedaży czy zakupie nieruchomości. Mam w tym ogromne doświadczenie i już na pierwszy rzut oka dostrzegam, jeśli coś nie jest w porządku z nieruchomością, z dokumentacją czy z zachowaniem drugiej strony transakcji. Ten system "szybkiego ostrzegania" moich klientów sprawdza się w 100% - choć na szczęście są to rzadkie przypadki. Jestem nie tylko architektem z polskim wykształceniem, ale też psychologiem (niestety, wyjechałem z Polski przed obroną pracy doktorskiej z psychologii). Wykształcenie psychologiczne bardzo pomaga mi w negocjacjach, które podejmuję na rzecz moich klientów, jak i pozwala na wstępną ocenę sytuacji. Jako agent real estate, który odwiedził tysiące domów od razu poznam, czy nieruchomość jest warta zainteresowania, czy ma jakieś wady, czy też lepiej od razu z niej uciekać. 

Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Życie ma różne etapy. Kiedy zakładamy rodzinę, rodzą się dzieci, pracujemy zawodowo – mamy inne potrzeby. Kiedy zbliżamy się do wieku emerytalnego, zmienia się bardzo wiele spraw w naszym życiu. Nagle okazuje się, że nasz dom, który miał być tym wymarzonym i do końca życia, zaczyna być niekoniecznie domem, w którym chcemy czy ciągle możemy mieszkać. Z czasem domy stają się dla nas za duże, kiedy dzieci się wyprowadzą, są zbyt drogie do utrzymania (nawet jak są spłacone) czy nieprzystosowane do naszych potrzeb zdrowotnych (kiedy pojawią się problemy z poruszaniem). Cechą wielu Polaków jest to, że przywiązujemy się do miejsca i zwykle nie lubimy się przeprowadzać – nawet z domów, które nam nie odpowiadają. Ale na szczęście coraz większe grono ludzi zaczyna myśleć o zamianie domu na inny, który będzie i mniejszy, i tańszy. Zwykle preferowane są bungalowy i back splits. Są to też domy, w których ilość schodów jest zerowa albo minimalna, co jest dobrym rozwiązaniem w pewnym wieku. Zmiana domu, zwykle na mniejszy i bardziej akceptowalny w wieku emerytalnym, nazywana jest downsizing i jest kilka ważnych powodów, dlaczego to robimy. Oto one: • Wiek – jest to zrozumiałe. Spadek energii, problemy z poruszaniem, inne potrzeby. Im jesteśmy starsi, tym mniejsze są nasze potrzeby i wymagania. • Styl domu – schody stają się problemem. Z wiekiem często następują problemy motoryczne, a schody stają się wrogiem numer jeden. • Zbyt duży ogród – grządki kwiatków, które cieszyły, gdy byliśmy młodsi, są dziś problemem. • Sytuacja geopolityczna – wszyscy odczuwamy niepokój, jaki pojawił się na całym świecie przez Trumpa. Dla wielu ludzi jest to motywacja, by obniżyć wydatki i ewentualne equity otrzymane po zmianie domu na mniejszy i tańszy wykorzystać jako zabezpieczenie przed skutkami, jakie może przynieść ewentualna dalsza eskalacja konfliktu politycznego. • Zmiana w dochodach – oczywiste jest, że przechodząc na emeryturę, nasze dochody zmieniają się drastycznie. Jeśli ktoś nie ma wielkich oszczędności, inwestycji lub specjalnej emerytury (jak na przykład policjanci czy nauczyciele), to utrzymanie standardu życia na poziomie przedemerytalnym jest poważnym problemem. Nawet jeśli mamy spłacony dom, to i tak utrzymanie go i podołanie ze wszystkimi wydatkami zaczyna być problemem. Jeśli para ma nawet dwie „normalne” emerytury, to nie jest to więcej niż $2,200 miesięcznie. Z takiej sumy trudno opłacić nawet tylko niezbędne opłaty, nie mówiąc o przyjemnościach. Sytuacja taka powoduje, że część seniorów trwa w stanie „hibernacji"wydatków, oszczędzając na wszystkim, nawet na jedzeniu. • Zmiana w strukturze rodzinnej – koszty utrzymania domu, jak wspomniałem wcześniej, to główny powód zamiany, ale również ważna jest zmiana w strukturze rodziny. Jeśli ktoś kupił dom 30 lat temu, mając małe dzieci i będąc w pełni sił witalnych, to nawet duży dom mógł się czasami wydawać zbyt mały. Ale kiedy pozostajemy w dwójkę, mając blisko 60 lat, w domu, z którego dzieci się już dawno wyprowadziły, to pada pytanie... po co? Po co nam tyle miejsca do ogrzewania, sprzątania, opłacania, itd.? Kiedy para pozostaje sama, a niestety nawet jeśli pozostaje tylko jeden członek rodziny, duży dom nie ma sensu. Oczywiście, kto bogatemu zabroni – jeśli kogoś na to stać. Niestety, nie jest to typowa sytuacja i bardzo wiele osób właśnie z tego powodu zmienia dom na mniejszy (i tańszy). • Zmiana w stanie zdrowia – to jest inny bardzo ważny powód, kiedy decydujemy się na zmianę. Bardzo często odwiedzam ludzi planujących zamianę domu i często spotykam się z sytuacją, że z powodów zdrowotnych wejście na drugie piętro, skorzystanie z łazienki czy wzięcie kąpieli jest bardzo trudnym zadaniem. Dlatego w tych sytuacjach domy czy mieszkania na jednym poziomie stają się koniecznością i planując downsizing, warto o tym pamiętać. • Zmiana w stylu życia – dziś 65 lat to, moim zdaniem, nie jest poważny wiek. Ludzie są bardzo aktywni. Ćwiczą, podróżują, korzystają z restauracji czy zajmują się ulubionym hobby. Ale jak to wszystko kontynuować za trochę ponad $2,000 miesięcznie? Oczywiście każdy ma na ogół jakieś oszczędności, ale nie są one zwykle zbyt wielkie, dlatego w wielu przypadkach ludzie decydują się na sprzedaż i zamianę domu na tańszy, wykorzystując różnicę w cenie nieruchomości na to, o czym marzyli, pracując całe życie. • Brak kontaktów międzyludzkich – częstym powodem, kiedy decydujemy się na zamianę nieruchomości, jest sytuacja, kiedy pozostajemy sami, bez dzieci, i zaczyna nam brakować przyjaciół czy ludzi bliskich, z którymi możemy spędzać czas. Może to być rozmowa, praca w ogrodzie, spacery czy jakieś inne wspólne zajęcia. Być może za 30 lat emeryci, którzy dziś są młodzieżą, spędzającą więcej czasu wpatrzoną w swoje smartfony, będą mieli kontakt z innymi tylko online, ale na szczęście nasze pokolenie ciągle lubi bezpośrednie kontakty międzyludzkie. • Plany powrotu do Polski – to bardzo obszerny temat. Wiele osób rozważa taką opcję jako downsizing. Szczególnie jeśli takie osoby nie mają tutaj rozbudowanej rodziny, wielu znajomych, czasami mają problemy z językiem. Powrót do Polski wydaje się rozsądnym posunięciem, bo i koszty życia oraz koszty mieszkań są znacznie niższe. Oczywiście istnieje wiele spraw do rozważenia, a szczególnie w ostatnim okresie bardzo mało ciekawa sytuacja polityczna. Chodzi mi o sytuację z Rosją.

Jest też spora grupa ludzi, którzy chcą balansować pomiędzy Polską i Kanadą, często kupując mieszkanie tutaj, by mieć punkt zaczepienia oraz dom lub apartament w Polsce, gdzie mogą się czuć „u siebie” Jak wspomniałem, wielu ludzi nie chce się przeprowadzać, ale ma spore problemy finansowe z utrzymaniem domu. Jedną z opcji jest stworzenie dodatkowego unitu w obrębie już posiadanego domu. Jest to obecnie legalne i w każdym domu można to zrobić i uzyskać licencję na drugi unit pod warunkiem, że stworzony apartament będzie spełniał wymogi bezpieczeństwa. Nie wszystkie typy domów się do tego dobrze nadają. Najlepsze są domy parterowe i back-splits Jeśli posiadamy dom, który nie nadaje się do stworzenia drugiego unitu, można go sprzedać i kupić znacznie tańszy, a różnicę w cenie powoli „przejadać”. Jednak moim zdaniem bardziej sprytnym rozwiązaniem jest zamiana na taki dom (nawet w podobnej cenie jak ten sprzedany), który będzie generował nam z wynajmu około $1,500 miesięcznie (czyli $18,000 rocznie). Proszę pomyśleć: jeśli włożymy na przykład $200,000 do banku na procent, ta suma będzie generowała może $2,000 rocznie (opodatkowanego) dochodu. Jeśli zaczniemy brać „z kupki” po $1,500 miesięcznie, to po 10 latach przejemy nasz profit i będziemy w tej samej sytuacji. Natomiast stały czynsz z wynajmu (który wzrasta wraz z inflacją) jest najlepszym rozwiązaniem - bo nie tylko nigdy nie zabraknie nam dochodu, ale również nasza rezydencja nabiera cały czas na wartości. Wiem, że nie wszyscy chcą być w pozycji landlorda, dlatego tym Państwu sugeruję cztery opcje do rozważenia po sprzedaży dużego i droższego domu.  

1) Condo apartment – ciągle można znaleźć duży, starszy apartament, nawet w Toronto czy Mississauga, który ma wliczone wszystkie utilities w maintenance. Owszem, ta opłata zawsze wydaje się za wysoka, ale jak się weźmie pod uwagę wielkość mieszkania i fakt, że za nic nie musimy dodatkowo płacić (oprócz podatku), to _maintenance _za stopę kwadratową jest prawie porównywalne z nowymi mieszkaniami.     

2) Condo apartment w Retirement community – Jest to ciekawy koncept, bo mieszkania te można kupić często znacznie taniej niż normalne kondominia. Maintenance często zawiera wszystko. Mieszkamy w otoczeniu ludzi w wieku ponad 55 lat, plus istnieje wiele programów, z których można skorzystać - jak sprzątanie, pranie, wizyty pielęgniarki czy lekarza.         3) Tańsze domy za miastem. Jeśli chodzi o domy, to zdecydowanie polecam domy parterowe. Bardzo praktycznym rozwiązaniem jest tak zwana szeregowa zabudowa. Mamy pełną prywatność i mały ogródek. Oczywiście, moim zdaniem konieczny jest garaż. Wybierałbym domy nie stare, by nie popaść w wir remontów. W chwili obecnej, niestety, w okolicy Toronto, Mississauga czy Oakville takie domy nie są tanie, ale jeśli ktoś nie ma problemów przenieść się w jakiś bardziej osiągalny rejon, jak Wasaga Beach, St. Catherines, Fort Erie czy Welland - to ciągle można znaleźć dream house poniżej $750,000 (a często znacznie taniej).           4) Domy parterowe w Adult Life Style Community. Takich kompleksów jest coraz więcej i jest to bardzo ciekawy koncept. Często kupuje się tam dom za bardzo atrakcyjną cenę, nawet znacznie poniżej $500,000. Dzieje się tak, bo jesteśmy właścicielami domu, ale teren, na którym dom stoi, jest rentowany tak długo, jak tam mieszkamy. Dzięki temu cena zakupu jest znacznie niższa. Ma się tam własny ogródek, który można pielęgnować samemu albo jest on uprawiany przez ogrodników. Owszem, obowiązuje pewien rodzaj maintenance (właśnie na utrzymanie terenów), ale ogólnie wydatki są znacznie niższe niż przy większym i droższym domu. Ogromną zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że żyje się w osiedlu ludzi, którzy są w podobnym wieku, lubią być aktywni i kiedy wyjeżdżamy na dłuższe wakacje, zawsze istnieje zaprzyjaźniony sąsiad, który przypilnuje naszego domu. W_ downsizing_ specjalizuję się od lat i mam wielu zadowolonych klientów, którzy mogą poświadczyć, że do tego tematu podchodzę z sercem i każdą sytuację traktuję indywidualnie - ponieważ wiem, jak ważny (idla niektórych trudny) jest to moment w życiu tych, którzy proszą mnie o pomoc w zorganizowaniu im nowej jakości życia. Zapraszam wszystkich Państwa w wieku emerytalnym i przedemerytalnym do kontaktu, a przeanalizujemy wspólnie Państwa indywidualną sytuację - i podam najlepsze pod kątem finansowym rozwiązania. Wszak emerytura do druga młodość - więc warto czerpać z niej tyle przyjemności, ile tylko się da.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

W ostatnich tygodniach wiele osób z niepokojem obserwuje wydarzenia na arenie międzynarodowej, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych, gdzie polityczna niepewność wpływa na globalny klimat gospodarczy. Szczególnie w Kanadzie odczuwamy te zmiany, a rynek nieruchomości zwolnił tempo. Jednak zamiast martwić się rzeczami, na które i tak nie mamy wpływu, warto wykorzystać ten czas na odpowiednie przygotowanie domu do sprzedaży. Dzięki kilku prostym i niedrogim zabiegom możemy zwiększyć atrakcyjność naszej nieruchomości, a co za tym idzie – szybciej znaleźć kupca, kiedy lepsze czasy powrócą. A że powrócą, to jestem pewny! W tym artykule podpowiadam, jak tanio i skutecznie przygotować dom do sprzedaży, zwracając uwagę na detale, które mają ogromne znaczenie dla potencjalnych nabywców. Pamiętaj, że decyzja o zakupie często zapada w ciągu kilku minut od wejścia do domu. Dlatego kluczowe jest, aby przestrzeń była czysta, uporządkowana i przyjazna.

Nie bój się „małpować” od profesjonalistów

Obecnie jest mnóstwo firm zajmujących się „stagingiem”, czyli zawodowym przygotowaniem domu do sprzedaży. Podglądaj ich na Instagramie, YouTube czy Realtor.ca. Uczenie się od lepszych jest zawsze właściwym podejściem.

Porządek i minimalizm – klucz do sukcesu

Pierwszym krokiem do przygotowania domu do sprzedaży jest gruntowne sprzątanie i uporządkowanie przestrzeni. Potencjalni kupujący chcą zobaczyć dom, a nie Twoje osobiste przedmioty. Dlatego:

• Pozbądź się zbędnych mebli. Nadmiar mebli sprawia, że pomieszczenia wydają się mniejsze. Jeśli masz stare, nieużywane meble, sprzedaj je lub oddaj. Pozostaw tylko te, które są funkcjonalne i pasują do stylu wnętrza.
• Schowaj bibeloty i osobiste pamiątki. Rodzinne zdjęcia, figurki czy kolekcje mogą rozpraszać uwagę. Potencjalni nabywcy powinni móc wyobrazić siebie w tym domu, a nie oglądać Twoje życie.
• Zorganizuj przestrzeń. Szafy, garaż i piwnica również powinny być uporządkowane. Ludzie często zaglądają do tych miejsc, aby ocenić, czy jest wystarczająco dużo miejsca na przechowywanie.

Kolory ścian – postaw na neutralność

Kolory ścian mają ogromny wpływ na odbiór wnętrza. Jasne, neutralne barwy, takie jak biel, beż czy delikatne szarości sprawiają, że pomieszczenia wydają się większe i bardziej przytulne. Jeśli Twoje ściany są pomalowane na intensywne kolory, warto je przemalować.

• Wybierz farby w przystępnej cenie. Nie musisz wydawać fortuny na drogie farby. Wystarczy, że wybierzesz produkt dobrej jakości w neutralnym odcieniu.
• Zrób to sam. Malowanie ścian to stosunkowo prosta czynność, którą możesz wykonać samodzielnie, oszczędzając na kosztach wynajmu ekipy remontowej.

Podłogi – zadbaj o ich wygląd

Podłogi to jeden z najważniejszych elementów, na które zwracają uwagę kupcy. Jeśli masz stare, zniszczone wykładziny lub podłogi, warto je odnowić.

• Wymień wykładziny. Jeśli masz wykładziny, które są zużyte lub w nieestetycznych kolorach, zastąp je nowymi. Nie muszą być drogie – wystarczy, że będą czyste i neutralne.
• Polakieruj parkiet. Drewniane podłogi można odnowić, lakierując je lub olejując. To stosunkowo tani sposób, aby przywrócić im blask.
• Postaw na panele winylowe. Jeśli chcesz całkowicie wymienić podłogę, panele winylowe to niedroga i trwała opcja. Są łatwe w montażu i dostępne w wielu wzorach.

Oświetlenie – stwórz przytulny klimat

Dobre oświetlenie może całkowicie zmienić odbiór wnętrza. Postaw na ciepłe, żółte światło, które tworzy przytulną atmosferę.

• Wymień żarówki. Jeśli masz zimne, białe światło, zastąp je żarówkami o ciepłej barwie.
• Dodaj lampy stojące i kinkiety. Dodatkowe źródła światła, takie jak lampy stojące w salonie czy kinkiety w sypialni, sprawią, że pomieszczenia będą wydawać się bardziej przytulne.
• Oczyść żyrandole i kinkiety. Brudne oświetlenie może zepsuć cały efekt. Przed pokazaniem domu dokładnie je wyczyść.

Zapachy – nie zapomnij o pierwszym wrażeniu

Zapach to pierwsza rzecz, którą zauważają goście wchodzący do domu. Nieprzyjemne zapachy mogą zniechęcić potencjalnych kupców, dlatego warto zadbać o to, aby dom pachniał świeżo.

• Regularnie wietrz pomieszczenia. Przed pokazaniem domu otwórz okna, aby przewietrzyć wnętrza.
• Używaj naturalnych odświeżaczy powietrza. Zamiast chemicznych sprayów, postaw na naturalne zapachy, takie jak świece sojowe, olejki eteryczne lub świeże kwiaty.
• Unikaj intensywnych zapachów. Zbyt mocne perfumy mogą być drażniące. Lepiej postaw na delikatne, świeże aromaty.

Zasłony i dekoracje – postaw na prostotę

Zasłony i dekoracje mogą znacznie wpłynąć na odbiór wnętrza. Postaw na proste, neutralne rozwiązania, które pasują do każdego stylu.

• Wymień zasłony. Jeśli masz ciężkie, ciemne zasłony, zastąp je lekkimi, jasnymi tkaninami. To sprawi, że pomieszczenia będą wydawać się jaśniejsze i bardziej przestronne.
• Dodaj rośliny. Doniczki z zielonymi roślinami to niedrogi sposób na ożywienie wnętrza. Wybierz łatwe w pielęgnacji gatunki, takie jak zamiokulkas czy sansewieria.
• Unikaj nadmiaru dekoracji. Mniej znaczy więcej. Zostaw tylko kilka starannie dobranych elementów, takich jak ramki na zdjęcia czy proste wazony.

Łazienka i kuchnia – zadbaj o detale

Łazienka i kuchnia to pomieszczenia, na które kupujący zwracają szczególną uwagę. Warto zadbać o to, aby były czyste i funkcjonalne.

• Wymień fugi. Brudne lub zniszczone fugi między płytkami mogą zepsuć cały efekt. Możesz je łatwo odnowić, używając specjalnego preparatu do fug.
• Dodaj nowe akcesoria. Nowa zasłona prysznicowa, świeże ręczniki czy nowy dywanik do łazienki to nieduży wydatek, który może znacznie poprawić wygląd pomieszczenia. Wymień stare dywaniki, a przywannie postaw świeże ręczniki i doniczkę z małą rośliną.
• **Oczyść szafki i blaty. ** W kuchni zadbaj o to, aby blaty były czyste, a szafki uporządkowane. Możesz też wymienić uchwyty szafek na nowe, aby odświeżyć ich wygląd. Jeśli chcesz zamienić stare meble na nowoczesne - wystarczy farba i nowe uchwyty. Niedawno pokazaliśmy na moim fanpage na Facebooku (Domator Team & Maciek Czapliński) jakie cuda można wyczarować ze starej szafki czy kredensu za pomocą farby i wyobraźni.

Curb appeal – zadbaj o wygląd zewnętrzny

Pierwsze wrażenie pojawia się już na zewnątrz. Dlatego warto zadbać o to, aby elewacja domu i ogród wyglądały schludnie.

• Umyj elewację. Brudna elewacja może zniechęcić kupców. Możesz ją umyć samodzielnie za pomocą myjki ciśnieniowej.
• Przytnij krzewy i trawnik. Zadbany ogród to wizytówka domu. Przytnij krzewy, skoś trawnik i posadź kilka kwiatów.
• Dodaj nową furtkę lub numer domu. To nieduży wydatek, który może znacznie poprawić wygląd zewnętrzny.
• Postaw przed wejściem donice z roślinami - dzięki temu dom będzie wyglądał zapraszająco. 

Opróżnij garaż – pokaż jego potencjał

Garaż to często niedoceniana, ale bardzo ważna część domu, zwłaszcza w Kanadzie, gdzie zimy bywają mroźne, a przechowywanie samochodu w garażu to duży atut. Wiele osób używa jednak garażu jako magazynu na niepotrzebne przedmioty. Aby zwiększyć atrakcyjność tej przestrzeni:

• Opróżnij garaż. Pozbądź się starych narzędzi, pudeł, rowerów i innych rzeczy, które zajmują miejsce. Kupcy chcą zobaczyć, ile miejsca jest dostępnego na samochód i przechowywanie.
• Zorganizuj przestrzeń. Jeśli masz półki lub szafki w garażu, upewnij się, że są uporządkowane. Możesz też zainwestować w niedrogie systemy przechowywania, takie jak haczyki na narzędzia czy pojemniki plastikowe.
• Umyj a może nawet pomaluj podłogę. Brudna podłoga w garażu może zepsuć wrażenie. Umyj ją wodą z mydłem lub użyj myjki ciśnieniowej, aby przywrócić jej czystość.

Opróżnij piwnicę (basement) – pokaż jej możliwości

Piwnica to kolejne pomieszczenie, które ma ogromne znaczenie dla Kanadyjczyków. Często służy jako dodatkowa przestrzeń do przechowywania, ale może też być wykorzystana jako pokój rekreacyjny, siłownia czy nawet dodatkowa sypialnia. Aby zwiększyć jej atrakcyjność:

• Opróżnij basement. Pozbądź się starych mebli, pudeł i niepotrzebnych przedmiotów. Kupujący chcą zobaczyć, ile miejsca jest dostępne.
• Zorganizuj przestrzeń. Jeśli masz półki lub szafki, upewnij się, że są uporządkowane. Możesz też zainwestować w niedrogie systemy przechowywania, takie jak plastikowe pojemniki.
• Oczyść ściany i podłogę. Brudne ściany i podłoga mogą zepsuć wrażenie. Umyj je wodą z mydłem lub użyj specjalnych preparatów do czyszczenia.
• Pokazuj potencjał. Jeśli piwnica jest pusta, możesz pokazać jej potencjał, ustawiając kilka mebli, takich jak kanapa czy stolik, aby zasugerować, że może to być pokój rekreacyjny.

Zadbaj o system wentylacji – ważne w lecie

W Kanadzie, gdzie latem jest gorąco, system wentylacji to kolejny ważny element. Aby zwiększyć atrakcyjność swojego domu:

• Sprawdź klimatyzację. Upewnij się, że system klimatyzacji działa sprawnie. Jeśli masz klimatyzator, warto go wyczyścić i sprawdzić, czy nie wymaga naprawy. Oglądanie domów latem, gdzie nie ma klimatyzacji, to udręka!
• Pokazuj rachunki za prąd. Jeśli masz niskie rachunki za prąd, pokaż je potencjalnym kupcom. To może być duży atut.

Przygotowanie domu do sprzedaży nie musi być drogie ani czasochłonne. Wystarczy, że zadbamy o porządek, neutralne kolory, czyste podłogi i przyjemny zapach. Pamiętaj, że kupujący szukają domu, w którym będą mogli się zakochać od pierwszego wejrzenia. Dlatego postaw na prostotę, czystość i przytulny klimat. Dzięki tym prostym zabiegom zwiększysz szanse na szybką i korzystną sprzedaż nieruchomości, nawet w trudnych czasach. Wykorzystaj ten czas spowolnienia na rynku nieruchomości, aby przygotować swój dom na nowych właścicieli. Kiedy sytuacja się unormuje, będziesz gotowy, aby zaprezentować swoją nieruchomość w najlepszym świetle. Powodzenia! Jeśli potrzebują Państwo przygotować dom do sprzedaży, ale nie wydać na to fortuny, zapraszam do kontaktu. Chętnie doradzę i wskażę najskuteczniejszy kierunek zmian. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Dziś poruszam temat, którym fascynuje coraz więcej osób – Smart Home, czyli inteligentny dom. To właśnie internet stał się kluczowym nośnikiem informacji i poleceń, który zrewolucjonizował nie tylko sposób, w jaki od teraz słuchamy Radia 7 Toronto, ale także to, jak zarządzamy naszymi domami, jak komunikujemy się ze światem czy możemy zdalnie uruchomić nasz samochód. Możliwości są nieskończone i każdego dnia pojawiają się nowe pomysły i urządzenia oraz nowe zastosowania. Czym jest Smart Home? Smart Home to dom, który wykorzystuje zaawansowaną technologię oraz połączone urządzenia do usprawnienia i zautomatyzowania różnych aspektów codziennego życia. To nie tylko luksus, ale także sposób na zwiększenie efektywności, wygody, bezpieczeństwa oraz oszczędności energii. A wszystko to możliwe jest dzięki internetowi, który stał się sercem tej rewolucji. Internet – nośnik rewolucji Internet to nie tylko narzędzie do przeglądania stron czy oglądania filmów. To medium, które pozwala na przesyłanie informacji i poleceń w czasie rzeczywistym. Dzięki niemu możemy zdalnie sterować oświetleniem, ogrzewaniem, systemami bezpieczeństwa czy nawet urządzeniami AGD. Wszystko to zwykle za pomocą smartfona, który dziś ma więcej mocy obliczeniowej niż komputery NASA podczas pierwszego lądowania na Księżycu! Przykłady zastosowań Smart Home

1. Automatyzacja oświetlenia – dzięki inteligentnym systemom oświetleniowym możemy zaprogramować oświetlenie tak, aby włączało się o określonej porze lub reagowało na ruch. To nie tylko wygoda, ale także oszczędność energii.
2. Inteligentne termostaty – od dawna istniały termostaty, ale istnieją już takie urządzenia, które uczą się naszych nawyków i automatycznie dostosowują temperaturę w domu, co przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie.
3. Systemy bezpieczeństwa – kamery monitoringu, inteligentne zamki i czujniki ruchu pozwalają na zdalne monitorowanie i kontrolę dostępu do domu, nawet gdy jesteś na drugim końcu świata.
4. Sterowanie głosowe – asystenci głosowi, jak Amazon Alexa czy Google Assistant, umożliwiają sterowanie urządzeniami za pomocą prostych komend głosowych. „Alexa, włącz światło w salonie” – to już nie science fiction, ale codzienność.

Smart Home a sztuczna inteligencja (AI) Jesteśmy dopiero na progu kolejnej rewolucji – ery Smart Home opartych na sztucznej inteligencji. W przyszłości nasze domy będą nie tylko reagować na nasze polecenia, ale także przewidywać nasze potrzeby. Wyobraźmy sobie, że nasz dom samodzielnie reguluje temperaturę, przygotowuje kawę o poranku, a nawet przypomina o ważnych spotkaniach. To wszystko będzie możliwe dzięki AI. Ta prawdziwa rewolucja jest dopiero przed nami, ale nie ma przed nią ucieczki, bo oprócz wygody i automatyzacji – jest to ogromna, nowa gałąź przemysłu. Jednak zanim to nastąpi, musimy zmierzyć się z pewnymi wyzwaniami. Technologia rozwija się w zawrotnym tempie, a co za tym idzie, urządzenia szybko stają się przestarzałe. Warto więc zastanowić się, jakie rozwiązania wybrać, aby inwestycja w Smart Home była opłacalna. Na co zwrócić uwagę przy wyborze urządzeń?

1. Wartość przy odsprzedaży – urządzenia, które pomagają oszczędzać energię, są często doceniane przez potencjalnych nabywców.
2. Przenośność – wybieraj urządzenia, które można łatwo przenieść do nowego domu, jak inteligentne termostaty czy kamery monitoringu.
3. Łatwość instalacji – urządzenia z opcją DIY (Do It Yourself) pozwalają zaoszczędzić na kosztach instalacji.
4. Ulepszenia o dużym wpływie – skup się na rozwiązaniach, które znacząco poprawią jakość Twojego życia, jak energooszczędne oświetlenie czy inteligentne termostaty.

Smart Home a starsze pokolenia Jednym z wyzwań, przed którymi stoi technologia Smart Home, jest jej dostępność dla starszych pokoleń. Dla wielu osób starszych obsługa skomplikowanych systemów może być trudna. Dlatego przyszłość Smart Home oparta na sztucznej inteligencji może być przełomem. Wyobraźmy sobie, że zamiast skomplikowanych aplikacji i ustawień, wystarczy powiedzieć: „Hej, Bob, podgrzej wodę na herbatę” – i system samodzielnie wykona polecenie. To właśnie prostota i intuicyjność będą kluczem do sukcesu. Czy warto inwestować w Smart Home? To pytanie zadaje sobie wiele osób, zwłaszcza w kontekście szybko zmieniającej się technologii. Alternatywnie do inwestowania w Smart Home, jeśli planujemy mieszkać w swoim domu przez dłuższy czas, warto zainwestować w rozwiązania, które przyniosą realne korzyści - takie jak nowe okna, dodatkowa izolacja czy energooszczędne ogrzewanie. Podsumowanie Smart Home to nie tylko moda, ale także realna korzyść dla naszego codziennego życia. Dzięki internetowi i nowoczesnej technologii możemy żyć wygodniej, bezpieczniej i oszczędniej. Jednak warto podejść do tematu z głową – nie każda nowinka technologiczna wytrzyma próbę czasu. Pamiętajmy, że technologia ma służyć człowiekowi, a nie odwrotnie. Dlatego korzystajmy z niej mądrze, aby nasze domy były nie tylko inteligentne, ale także przyjazne i funkcjonalne. Dodatkowe rozważania Warto również zwrócić uwagę na aspekt ekologiczny Smart Home. Inteligentne systemy zarządzania energią mogą znacząco zmniejszyć nasz ślad węglowy, co jest niezwykle ważne w dobie zmian klimatycznych. Ponadto, integracja systemów Smart Home z odnawialnymi źródłami energii - takimi jak panele słoneczne, może przynieść jeszcze większe korzyści - zarówno dla środowiska, jak i dla naszego portfela. Kolejnym ciekawym aspektem jest możliwość integracji Smart Home z systemami opieki zdrowotnej. Wyobraźmy sobie, że nasz dom monitoruje nasze zdrowie, przypomina o przyjmowaniu leków, a nawet automatycznie wzywa pomoc w przypadku nagłego wypadku. Smart Home to nie tylko technologia, ale także sposób na lepsze, bardziej zrównoważone i bezpieczne życie. Warto więc śledzić rozwój tej dziedziny i mądrze korzystać z jej dobrodziejstw. Jeśli mają już Państwo w domu rozwiązanie technologiczne, które wykorzystują internet i AI do codziennego funkcjonowania, zachęcam do ich opisania, zaprezentowania korzyści, jaki przynoszą (lub może wad?) oraz o wysłanie zdjęć urządzeń. Z chęcią opublikujemy Państwa listy na naszym FB, co na pewno będzie atrakcyjnym materiałem czytelniczym. Mój adres to 2780007@gmail.com. Zapraszam do kontaktu! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Jestem w biznesie od 34 lat, sprzedałem i kupiłem dla klientów tysiące domów. Mam więc ogromne doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w różnych porach roku. Dziś chciałbym skupić się na tym, kiedy jest najlepszy okres na sprzedaż domu – lato czy zima? I kiedy planujemy zamianę domu, na przykład na mniejszy, od czego zacząć – czy najpierw kupno, czy najpierw sprzedaż?

Nie ma jednej poprawnej odpowiedzi. Dla jednych będzie to okres zimowy, dla innych letni, i poniżej przedstawię kilka przemyśleń, które są warte wzięcia pod uwagę.

Choć w tym roku może być odrobinę inaczej, bo jak wszyscy to odczuwamy, nagle nasze nudne życie w Kanadzie zostało wzburzone przez 47-go prezydenta USA – Donalda Trumpa. Nie ulega wątpliwości, że następne kilka miesięcy i niepewność, co Biały Dom postanowi w sprawie ceł i jak rząd Kanady (którego praktycznie nie ma w tej chwili) zareaguje, oraz czy nadal będzie parcie, byśmy zostali kolejnym stanem Ameryki – zdecydowanie wpłynie na aktywność rynku i na decyzje zarówno kupujących, jak i sprzedających. Niepewność jest najgorszym doradcą i wszyscy mamy nadzieję, że prezydent Trump straci zainteresowanie Kanadą i zajmie się innymi ważnymi sprawami we własnym kraju, w którym zapanował chaos.

Dlatego w tym niepewnym okresie, dopóki sytuacja się nie wyjaśni, kiedy planujemy zamianę domu (szczególnie jeśli mamy duży mortgage) na inny – sugerowałbym najpierw sprzedaż, a dopiero jak mamy już to zaklepane i mamy odpowiednio duży depozyt – rozpocząłbym poszukiwania następnego domu.

Oczywiście, czasami pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej, robimy inaczej. Przykładowo, jeśli mamy spłacony dom i pojawi się nagle dom, na który czekaliśmy latami, dom, który zaparł nam dech – to wówczas warto czasami zaryzykować. Z tym, że trzeba się liczyć z faktem, że może to wymagać od nas bardziej zaniżonej ceny sprzedaży dla kupujących, by zachęcić ich do „walki”.

Ale na moment zapomnijmy o 47-mym prezydencie, a wróćmy do tego, jak działa rynek nieruchomości w normalnej sytuacji.

Cztery pory roku Jednym z bardzo stymulujących elementów wpływających na to, kiedy warto sprzedawać, jest pora roku. Panuje powszechne przekonanie, że domy sprzedają się najlepiej wiosną, latem i wczesną jesienią, bo ogrody są piękne, jest miło oglądać, bo jest ciepło, nie trzeba się grubo ubierać. Takie przekonanie jest w dużej mierze słuszne, ale po pierwsze, w tym okresie następuje prawdziwy wysyp domów, czyli kupujący mogą bardziej kaprysić w wyborze, ale również latem lepiej widać wszystkie niedogodności domu, jak na przykład słaby lub mało zadbany landscaping. Ponadto, latem zdarzają się też częściej „profesjonalni oglądacze”, którzy lubią sobie pojeździć po domach, by zobaczyć, jak ludzie mieszkają.

Zimą wystawia się znacznie mniej domów (mamy mniejszą konkurencję), dlatego kupujący w tym okresie mają mniejszy wybór i często „biorą to, co jest”, bo mają potrzebę zakupu. Zimą wiele wad zewnętrznych, jak słaby landscaping, może ujść na sucho, bo jest przykryty śniegiem. I moim zdaniem ci, co kupują w okresie zimowym, są bardziej zdecydowanymi kupującymi, bo ciężkie warunki zachęcają do szybszego podejmowania decyzji.

Jako dygresję opowiem zabawną sytuację, która zdarzyła mi się już dość dawno, ale ją doskonale pamiętam. Kiedyś zostałem zaproszony, by wystawić dom na sprzedaż koniecznie zimą (podobną do obecnej). Bardzo byłem zdziwiony na to naleganie i pomyślałem, że pewnie ogród jest zniszczony. Ale zdjęcia z lata pokazywały wypieszczony ogródek, pełen kwiatów. Kiedy bardzo szybko sprzedaliśmy ten dom, bo był również zadbany jak ogród, sprzedający przyznali się, że chodziło o to, by kupujący nie widzieli sąsiadów. Latem sąsiedni ogród był pełen nie tylko mieszkających tam ludzi, ale ogromnej liczby ich „kolegów” - miłośników głośnej muzyki reggae do późnej nocy, wraz z charakterystycznym zapachem palonej „trawki”.

Innymi sprawy, czy ma to być zima czy lato – zależy od wielu czynników i łatwiej jest podejmować decyzję, kiedy robimy downsizing, nie mając mortgage na domu, który chcemy sprzedać, niż na upsizing, kiedy zwykle musimy ubiegać się o pożyczkę hipoteczną.

Aktywność rynku nieruchomości Na pewno słyszeli Państwo określenie „buyers market” i „sellers market”. Ten pierwszy (buyers market) polega na tym, że domy się słabo sprzedają i jest wiele domów do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w domach jak chcą, a sprzedający gotowi są zrobić wszystko, by zachęcić kupujących do złożenia oferty. To ma miejsce w czasach, kiedy oprocentowanie jest wysokie. Taki okres prowadzi do stagnacji rynku. Mało się dzieje na rynku budowlanym, bo inwestorzy nie chcą ponosić ryzyka. Taką sytuację mieliśmy przez ostatnie 2 lata. Wysokie oprocentowania zahamowały rynek i kiedy Bank of Canada zaczął je obniżać, zapowiadał się dobry rok w real estate. Ale pojawił się Donald Trump, co natychmiast ochłodziło optymizm.

Sellers market – występuje zwykle, kiedy oprocentowanie jest niskie. W takim okresie jest zwykle mało domów oferowanych na sprzedaż. Jest więcej chętnych do kupna niż do sprzedaży. Wówczas sprzedający mogą wybierać w ofertach i stawiają warunki. Częste są sytuacje, że pojawia się kilka ofert na jeden dom i nieruchomości sprzedają się powyżej ceny wywoławczej. W takim rynku nie ma problemu ze sprzedażą, problem jest z zakupem. Wtedy też zaczyna się bardzo aktywny rynek budowania domów i wielu inwestorów jest gotowych do podjęcia ryzyka budowy nowych domów oraz renowacji starych.

W sellers market jest lepiej najpierw kupić dom, zanim swój dom się wystawi na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity zawarte w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę.

Kiedy sytuacja jest odwrotna, kupujemy droższy dom od tego, co sprzedajemy, warto jest mieć warunek na uzyskanie pożyczki hipotecznej. Sprzedaż „tanich” domów w okresach sellers market jest praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej wiedzieć najpierw „dokąd idziemy”, by unikać stresu poszukiwań na siłę.

Kiedy mamy odwrotny rynek, czyli buyers market, to wówczas lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi.

**Lokalizacja ** Jest ważne, gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy w mieście i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA, to wybór domów jest spory, domy są zwykle tańsze i relatywnie łatwiej jest coś kupić.

Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń i „do końca życia”, to polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż. Szczególnie jeśli dom, który będziemy sprzedawać, jest już dawno spłacony.

Zalety, kiedy najpierw sprzedajemy, głównie polegają na tym, że wiemy na pewno, za ile nasz dom się sprzedał i ile pozostanie nam pieniędzy na zakup następnego domu. Pozwala nam to również być bardziej „agresywnymi” w składaniu ofert, bo wiemy, kiedy mamy zamknięcie i najczęściej nie musimy wkładać warunku na załatwienie pożyczki, składając ofertę. Wada jest taka, że możemy kupić coś w pośpiechu, co tak naprawdę nie było warte zakupu - no i będziemy „bezdomnymi” przez jakiś czas.

Zalety, kiedy najpierw kupimy (zanim sprzedamy) polegają na tym, że nie mamy pośpiechu w szukaniu i żadnego parcia czasu, czyli możemy być bardziej cierpliwi i wybredni w wyborach. Oczywiście, na drugim biegunie, nie mamy 100% pewności, za ile nasz obecny dom sprzedamy i kiedy go sprzedamy, jak już będzie potrzeba zrobienia tego. Ale jak wspomniałem wielokrotnie, dom właściwie wyceniony w okolicy, gdzie jest duże zapotrzebowanie, sprzeda się bardzo szybko, bo oferta rynku jest ograniczona.

Stąd mój apel o unikanie pośpiechu, nie robienie niczego na siłę i zabezpieczanie się na wszelkie możliwe sytuacje dotyczące zmian na rynku nieruchomości.  Czyli, jak widać - lato czy zima? Najpierw kupno czy sprzedaż? - wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Zapraszam do kontaktu -  pomogę podjąć słuszną decyzję, bazując na Państwa indywidualnej sytuacji. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Zakup nieruchomości to proces, który może przypominać emocjonalny rollercoaster. Łatwo się zakochać, jeszcze łatwiej popełnić błędne decyzje. Choć rynek nieruchomości znacznie zwolnił, ceny wcale nie spadły dramatycznie. Szczególnie w dobrych okolicach. Ale nawet gorsze dzielnice ostatnio przeżywają hossę, bo brakuje działek na obszarze GTA. Tak więc tereny, które do niedawna były omijane przez deweloperów, obecnie cieszą się zainteresowaniem, jeśli są położone blisko centrum, autostrad czy TTC. Takim przykładem może być północne Etobicoke, czy wschodnia Mississauga. Ale pomimo zwolnienia rynku, moim zdaniem to wciąż jest rynek sprzedających, więc jeśli są Państwo w trakcie poszukiwań swojego wymarzonego domu, oto lista pułapek, których należy unikać.

1. Nie rozumiesz trendów rynkowych? Czas na lekcję! Wielu kupujących wciąż wierzy w mity o „tanich” domach. Na dzisiejszym rynku wygrywa ten, kto działa szybko i jest gotów zapłacić czasami nieco więcej, by uniknąć przegranej w bitwie ofert. Tak, atrakcyjne i dobrze wycenione domy, nawet w obecnym rynku, mogą wzbudzić zainteresowanie kilku chętnych. Proszę pamiętać, że kiedy “walczymy” o typowy dom na typowym osiedlu, to czasami nie warto się bić i płacić więcej, ale kiedy trafimy na unikalną perełkę, to sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Domy w wielu przypadkach to masowa produkcja, ale są domy wyjątkowe i jeśli na taki trafimy i go nie kupimy, to znalezienie czegoś porównywalnego może zająć miesiące poszukiwań i wiele frustracji.
2. Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja! Dom można przebudować, dach wymienić, ale lokalizacja to coś, czego zmienić się nie da. Taniej nie zawsze znaczy lepiej. Dom przy autostradzie czy torach kolejowych może być koszmarem, nawet jeśli jest położony w prestiżowej dzielnicy. Należy pamiętać, że lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości przy sprzedaży, a Państwo nie chcą być stratni. Wyobraźmy sobie dom w malowniczej dzielnicy, ale z widokiem na hałasujący zakład przemysłowy lub bardzo uczęszczane centrum handlowe... Nawet przy najlepszych intencjach trudno jest taki dom sprzedać z zyskiem. Lepiej zapłacić trochę więcej za nieruchomość w cichym, zielonym otoczeniu. Wiadomo, że czasami musimy iść na kompromis i kupić coś, na co nas stać. Ale zła lokalizacja może nas kosztować tysiące dolarów w stratach.

Szczególnie nie rozumiem deweloperów, którzy budują nowe domy przy głównych ulicach czy wychodzących na autostrady czy tory kolejowe. Wszak budowa będzie kosztowała tyle samo, ale rynek potencjalnych kupujących jest bardzo limitowany! A cena, jaką można uzyskać, będzie znacznie niższa.

1. Nie oszukujmy siebie – czy wiemy, na co nas stać? Zanim zacznie się maraton biegania po domach, trzeba realistycznie spojrzeć na swoje finanse. Pre-approval z banku to podstawa, podobnie jak dobra historia kredytowa. W dzisiejszych czasach banki nie mają litości, a słaby kredyt to niemal wyrok skazujący na _„B” lenderów _i wyższe koszty oprocentowania plus koszty za usługi _mortgage _brokera. To potrafią być dodatkowe tysiące dolarów. Jeden z moich klientów chciał kupić dom mając _pre-approval _na 800 tysięcy. Po kilku tygodniach rozczarowań i straconego czasu w końcu znalazł nieruchomość za 950 tysięcy, ale frustracja była ogromna, bo “normalny” bank odmówił finansowania i musiał skorzystać z “drugiej” pożyczki hipotecznej. Koszt tej pożyczki i opłaty z nią związane były bardzo duże i doprowadziły do bardzo stresującej sytuacji.
2. Zakochaliśmy się w domu? Czas wyczyścić okulary! Wejście do pachnącego i lśniącego domu może spotęgować bicie serca. Problem w tym, że emocje to zły doradca. Pamiętajmy, że wygląd to nie wszystko – liczy się stan techniczny, potencjał na przyszły wzrost wartości i świadomość, co rzeczywiście kupujemy. Zaufany agent nieruchomości pomoże Państwu zachować chłodną głowę. Przykład? Dom z cudownym ogrodem, ale starą instalacją elektryczną, może generować ogromne koszty remontów. Dobrze jest się upewnić, że nie kupujemy problemów w ładnym opakowaniu. W dzisiejszych czasach jest mnóstwo firm, specjalizujących się w przygotowywaniu domów do sprzedaży. Ładne mebelki, nowe firanki, ręczniki w łazienkach, ładnie posłane łóżeczka i tak dalej. Nazywa się to staging i często sprytny staging świetnie maskuje wady domu. Wielokrotnie widziałem, jak klienci się dają na to nabrać. Dlatego doświadczony konsultant, czyli agent z chłodnym okiem, często może uchronić przed zakochaniem się bez wzajemności.
3. Power of Sale? Bajki dla naiwnych! Domy sprzedawane jako Power of Sale często wyglądają na okazje, ale rzadko nimi są. Ceny wcale nie są zaniżone, bo bank musi postępować według pewnych wytycznych. Bywają one zniszczone, wymagają często ogromnych inwestycji, a cena finalna potrafi zaskoczyć. Warto pamiętać, że sprzedający w takich sytuacjach często kierują się wyłącznie interesem banku, a nie kupującego. Osoby kupujące takie domy myślą, że jest to super okazja - ale najczęściej nie jest.

4. Home inspection to nie magiczna, szklana kula. Inspekcja techniczna to nie tylko święty spokój, ale też dobra edukacja na temat stanu nieruchomości. Jednak nawet najlepszy inspektor nie zobaczy wszystkiego, szczególnie wad ukrytych. Na gorącym rynku warto rozważyć inspekcję przed złożeniem oferty – da to przewagę w negocjacjach. Proszę również pamiętać, że każdy inspektor jest inny. To tylko ludzie - często popełniają błędy i popadają w rutynę. A w raporcie drobnym druczkiem napisane jest, że tak naprawdę inspektor nie odpowiada za popełnione pomyłki. Czyli po co w ogóle przyjmuje takie zlecenie?

5. Nie liczmy na negocjacyjną magię. Złożenie znacznie zaniżonej oferty może odstraszyć sprzedającego i zamknąć drogę do dalszych rozmów. Negocjacje wymagają delikatności, znajomości rynku i świadomości, jakie warunki można włączyć w ofertę, a jakie lepiej pominąć. Tutaj ogromną rolę powinien spełniać Państwa agent, który w zależności od sytuacji zaproponuje, co powinno być zawarte w ofercie. Negocjacje muszą mieć sens dla obu stron. Znam klientów, którzy składają bardzo niskie oferty – nawet 20% poniżej ceny rynkowej. Takie podejście od razu powoduje, że sprzedający nawet nie rozważy takiej oferty. Warto być realistą i dopasować ofertę do sytuacji rynkowej.

6. Dom jako inwestycja w przyszłość. Kupując nieruchomość, trzeba myśleć o niej jak o inwestycji. Potencjał wzrostu wartości to klucz. Niektóre typy domów, jak back-to-back3-piętrowe townhouses, mogą być problematyczne w przyszłości ze względu na brak prywatności i ograniczone możliwości renowacji. Lepiej dołożyć nieco więcej i kupić nieruchomość z lepszym potencjałem. Przykład? Dom w dzielnicy z dobrą szkołą to inwestycja, która przynosi zwrot nawet w trudnych czasach. Proszę też pamiętać, że nieruchomości są odporne na kryzysy. Wszyscy obawiamy się, co się wydarzy w Kanadzie po inauguracji Trumpa na prezydenta. Dolar kanadyjski już stracił na wartości w ostatnich dniach znacznie – ale jeśli nasze pieniądze zainwestujemy w real estate, to po okresie spodziewanych perturbacji, nieruchomości ponownie będą poszukiwanym towarem.
7. Agent nieruchomości to Państwa sojusznik. Niektórzy unikanie współpracy z agentem uznają za oszczędność, ale jest to droga na skróty, która często prowadzi do katastrofy. Doświadczony agent to nie tylko wsparcie w procesie zakupu, ale też ochrona przed kosztownymi błędami. Pamiętajmy - wynagrodzenie agenta jest wliczone w cenę domu, więc w praktyce jest dla Państwa bezpłatne.
8. Nie warto kupować domu za wszelką cenę. Czasem lepiej odpuścić i poczekać na lepszy moment. Emocje podczas licytacji mogą prowadzić do przepłacenia, a za kilka dni na rynku może pojawić się lepsza oferta. Tu znów kluczowa jest rola agenta, który doradzi, kiedy warto zagrać va banque, a kiedy lepiej się wycofać.

Kupno nieruchomości to nie tylko wybór miejsca do życia, ale także inwestycja w przyszłość. Pamiętajmy, że kluczem do sukcesu jest nie tylko znajomość rynku, ale również zdrowy rozsądek oraz wsparcie doświadczonego specjalisty. Za tydzień omówię kwestie techniczne i funkcjonalne, które warto wziąć pod uwagę przy zakupie domu. Tymczasem życzę Państwu powodzenia i odrobiny humoru w tym wymagającym procesie! I oczywiście jak zawsze wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić nieruchomość, zapraszam do kontaktu. Z chęcią przeprowadzę Państwa przez cały proces, znajdę wymarzoną nieruchomość lub sprzedam ją za możliwie najwyższą cenę. Moje ponad 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w Kanadzie nauczyło mnie dostrzegać na pierwszy rzut oka problemy, jakie mogą pojawić się podczas zakupu lub sprzedaży domu. Jestem agentem - po trochu detektywem, psychologiem (nawet przymierzałem się do doktoratu z psychologii) i agentem - inspektorem. Na bieżąco śledzę także zmiany w prawie, związane z rynkiem_ real estate_. I nigdy nie dopuszczę do sytuacji, by moi klienci zostali oszukani czy wprowadzeni w błąd przez drugą stronę transakcji. 

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu rozpoczęliśmy cykl, omawiający proces sprzedaży nieruchomości. Były to dość luźne uwagi dotyczące różnych aspektów. Dziś chciałbym skupić się na tym, które nieruchomości warto przygotować do sprzedaży i jakie elementy są najważniejsze w tych przygotowaniach.  Sprzedaż nieruchomości to proces wieloetapowy, a odpowiednie przygotowanie może znacząco wpłynąć na czas sprzedaży i ostateczną cenę, jaką uzyskamy.

1. Rodzaj nieruchomości a przygotowania

Proces przygotowania nieruchomości do sprzedaży w dużej mierze zależy od tego, co sprzedajemy oraz kto jest potencjalnym kupującym. Nieruchomości o wysokim potencjale inwestycyjnym W przypadku nieruchomości, gdzie główną wartością jest działka lub potencjał inwestycyjny, działania przygotowawcze będą zupełnie inne niż w przypadku mieszkań czy domów na typowych osiedlach. W przypadku takich nieruchomości nikt nie zwraca uwagi na stan techniczny, kolory czy liczbę łazienek. To, co może pomóc sprzedać nieruchomość, to takie informacje jak:

• Zoning-by-law: zbadanie lokalnych przepisów urbanistycznych to kluczowy krok, który pozwoli określić, co można zbudować na działce.
• Plan geodezyjny: zamówienie nowego planu geodezyjnego (land survey) może być cennym narzędziem dla kupujących, którzy chcą mieć jasność co do granic działki.
• Plany koncepcyjne: warto przygotować schematyczny plan, który pokaże potencjalne możliwości budowlane. Na przykład, działki, które można podzielić na mniejsze parcele, mogą zyskać na wartości, jeśli proces podziału zostanie rozpoczęty przed sprzedażą.
• Rozpoznanie “co w trawie piszczy” w danej okolicy: czasami działka, którą sprzedajemy, ma wartość dla dewelopera, który planuje duży projekt i potrzebuje “naszej” działki, by ruszyć z budową. Tak zdarzyło się moim klientom kilka lat temu na Royal York i dzięki temu dom warty 1.5 miliona sprzedali za podwójną cenę, czyli 3 miliony. Kupujący, tacy jak deweloperzy, często preferują działki z już przeprowadzonymi formalnościami podziału. Jest to proces czasochłonny i skomplikowany, dlatego przygotowana nieruchomość może przyciągnąć większe zainteresowanie i wyższą cenę.

Standardowe domy i mieszkania W przypadku domów i mieszkań najważniejsze jest zaprezentowanie nieruchomości w jak najlepszym świetle. Zanim jednak przejdziemy do konkretnych działań, warto przeanalizować, jakie elementy będą miały największe znaczenie dla potencjalnych kupujących.

1. Przygotowanie mieszkań (condos)

Mieszkania w budynkach wielorodzinnych mają swoją specyfikę. Nasz wpływ na otoczenie budynku, takie jak wygląd korytarzy, windy czy terenów wspólnych, jest ograniczony. Dlatego najważniejsze jest przygotowanie wnętrza mieszkania. Kluczowe elementy:

• Porządek i czystość. Nawet najpiękniejsze mieszkanie straci na wartości w oczach kupujących, jeśli będzie zagracone lub brudne. Regularne sprzątanie, uporządkowanie szaf i blatów kuchennych to absolutna podstawa.
• Zapach. Przyjemny, świeży zapach wnętrza to jeden z elementów, który podświadomie wpływa na decyzje kupujących. Unikajmy intensywnych odświeżaczy powietrza, które mogą wywoływać podejrzenia o maskowanie nieprzyjemnych zapachów.
• Kolory i światło. Jasne, neutralne kolory na ścianach optycznie powiększają przestrzeń i przemawiają do większości osób. Dobrze dobrane oświetlenie może z kolei sprawić, że mieszkanie będzie wydawało się bardziej przytulne i przestronne.

Ale nawet najlepiej przygotowane condo ma swoje limity. Kiedy rynek był szalony w okresie Covid-19, wszystko sprzedawało się na pniu, ale dziś, kiedy rynek mieszkań jest wolny, decyduje często tylko cena, wysokość maintenance, układ funkcjonalny i sam budynek. Pomimo, że budowane w ostatnich latach mieszkania są małe, to młodzi ludzie i młode rodziny preferują nowsze, dobrze wyposażone budynki zamiast starych z wysokim maintenance. Rola stagingu Staging, czyli profesjonalna aranżacja wnętrza, może znacząco zwiększyć atrakcyjność mieszkania w oczach kupujących. Puste mieszkania często nie robią dobrego wrażenia, nawet jeśli są czyste. Z kolei dobrze zaaranżowane wnętrze pozwala potencjalnym nabywcom wyobrazić sobie, jak mogą w nim zamieszkać. Staging w mieszkaniach ma stworzyć poczucie przestrzenności, dlatego zwykle profesjonaliści dekoratorzy używają małych foteli, kanap, stołów czy krzeseł. Wszystko to, by mieszkanie wydawało się większe.

1. Przygotowanie domów wolnostojących i bliźniaków

W przypadku domów, przygotowania są bardziej skomplikowane, ponieważ obejmują nie tylko wnętrze, ale również zewnętrzną część nieruchomości. Kluczowe elementy podobnie jak w przypadku mieszkań to:

• Czystość i porządek. Wnętrze domu powinno być czyste, a zbędne rzeczy usunięte. Kupujący zwracają uwagę na detale - takie jak czystość fug w łazience czy stan kuchennych blatów.
• Dobry zapach. Nieprzyjemne zapachy mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców, dlatego warto zadbać o świeże powietrze w domu.

Ale również:

• Pierwsze wrażenie. Wygląd elewacji, ogród czy podjazd to pierwsze rzeczy, które zobaczy kupujący. Zadbane otoczenie buduje pozytywne wrażenie już na starcie.
• Remonty i ulepszenia. Warto zastanowić się, czy inwestować w drobne remonty przed sprzedażą. Wymiana zużytych wykładzin, odświeżenie ścian czy naprawa drobnych usterek mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości i zwiększyć jej atrakcyjność. 1. Rola lokatorów w procesie sprzedaży

Lokatorzy mogą stanowić przeszkodę w sprzedaży nieruchomości. Jeśli są niechętni do współpracy, mogą celowo utrudniać prezentacje domu lub mieszkania. W skrajnych przypadkach może dojść do sytuacji, w której lokatorzy odmówią opuszczenia nieruchomości, co znacznie skomplikuje transakcję. Często motywacją lokatorów jest niski czynsz, który płacą od lat, a który jest niższy niż obowiązujące stawki. Dlatego warto:

• starannie wybierać najemców, zwracając uwagę na ich referencje i historię najmu,
• w przypadku sprzedaży planowanej w przyszłości, unikać zawierania długoterminowych umów najmu,
• zakończyć umowy najmu przed sprzedażą,
• przygotować mieszkania do sprzedaży poprzez malowanie, sprzątanie i ewentualnie staging. 1. Znaczenie zdrowego rozsądku

Nie każda inwestycja w przygotowanie nieruchomości przyniesie zwrot w postaci wyższej ceny sprzedaży. W przypadku bardzo starych, zaniedbanych domów, warto rozważyć, czy kosztowne zabiegi, takie jak staging, w ogóle mają sens. Nowoczesne dodatki w przestarzałych wnętrzach mogą wyglądać nienaturalnie i odstraszać kupujących. Znacznie lepszy efekt daje niższa niż rynkowa cena. Kiedy kupiliśmy nieruchomość 20 czy nawet 30 lat temu, nasz potencjalny zysk jest tak znaczny, że czasem warto rozważać takie podejście.

1. Wiek sprzedających

Jak wspomniałem wcześniej, przygotowanie do sprzedaży wymaga czasu i energii. Dla ludzi młodych jest łatwiej podjąć takie działanie. Ale dla ludzi starszych ten proces i cały wysiłek wiążący się z przygotowaniami domu do sprzedaży jest wyczynem, na który nie stać każdego. Na szczęście istnieją firmy, które się tym zajmują zawodowo i pomagają domy przygotować do sprzedaży. Jest to ciekawa alternatywa, którą warto jest wziąć pod uwagę. Chętnie (jako Domator Team) pomagamy w zorganizowaniu takiego serwisu.

**       7. Podsumowanie** Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży to proces, który wymaga czasu i zaangażowania, ale może przynieść wymierne korzyści. Kluczowe jest dostosowanie działań do rodzaju nieruchomości, jej stanu i aktualnych warunków rynkowych. Pamiętajmy, że pierwsze wrażenie robi się tylko raz, a dobrze przygotowana nieruchomość ma większe szanse na szybką i korzystną sprzedaż. Z wielką chęcią poprowadzę Państwa przez cały proces sprzedaży nieruchomości - od pierwszej wizyty w nieruchomości, wyceny, porad - aż po znalezienie kupca i sfinalizowanie transakcji. Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Początek roku – czas na zmiany i nowe plany Każdy nowy rok przynosi ze sobą refleksję nad życiem, planami i marzeniami. Dla wielu z nas to moment, kiedy zaczynamy zastanawiać się nad wprowadzeniem istotnych zmian. Często te zmiany dotyczą naszego miejsca zamieszkania. Może to być przeprowadzka do mniejszego, bardziej funkcjonalnego domu, bliżej rodziny, czy nawet decyzja o powrocie do Polski. Niezależnie, jaka to będzie przeprowadzka, to im jesteśmy starsi, tym trudniej  podjąć takie działania. Proces sprzedaży nieruchomości bywa bardzo złożony, dlatego postanowiłem przygotować serię artykułów, które w prosty sposób wyjaśnią, jak podejść do tej decyzji. I jakie rzeczy są istotne a jakie nie! Bywa to bowiem frustrujące dla osób, którzy podejmują takie działania po raz pierwszy od wielu lat. 

Poniższe punkty są tylko zasygnalizowaniem ważnych działań w procesie sprzedaży i szczegółowo będziemy je omawiać w późniejszych artykułach. Dlaczego przeprowadzka może być wyzwaniem? Polacy przywiązują dużą wagę do stabilizacji i często mieszkają w jednym domu przez wiele lat. Spora część moich klientów nadal mieszka w domach, które kupili ze mną ponad 30 lat temu! Przeprowadzka wiąże się z emocjami, wspomnieniami - i często jest dużym wyzwaniem logistycznym. Jednak nadejdzie moment, gdy zmiana okaże się koniecznością – czy to z powodu zmian rodzinnych, kosztów utrzymania, czy nowych celów życiowych. Warto pamiętać, że bardzo często nasz dom jest naszym największym zasobem finansowym, z którego powinniśmy się nauczyć korzystać. Wielu emerytów ma poważne problemy finansowe mieszkając w domu, który jest zbyt duży, nieprzystosowany do ich potrzeb potrzeby i zbyt drogi w utrzymaniu. Przygotowanie do sprzedaży – od czego zacząć? Sprzedaż domu to coś więcej niż wprowadzenie domu na system MLS. Aby osiągnąć najlepszy rezultat, warto dobrze się przygotować. Oto kilka kluczowych kroków: 1. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. To jest obszerny temat o którym znacznie więcej innym razem, ale stan techniczny domu ma ogromne znaczenie. Przed wystawieniem go na sprzedaż warto przeprowadzić drobne naprawy - takie jak malowanie ścian, usunięcie usterek czy uporządkowanie przestrzeni. Estetyka ma wpływ na pierwsze wrażenie, które często decyduje o zainteresowaniu potencjalnego kupca. Pomalowanie domu oraz zmiana podłóg są relatywnie tanią inwestycją, szczególnie, że mamy obecnie bardzo wiele niedrogich, ale dobrze wyglądających podłóg. Natomiast efekt jest wręcz magiczny - jeśli jeszcze dodatkowo nasz dom zostanie wysprzątany i uporządkowany. 2. Profesjonalne zdjęcia. Dziś oglądanie domów na dostępnych platformach internetowych stało się dominującym hobby wielu Kanadyjczyków (Polaków). Czy ktoś planuje kupić dom czy nie, chętnie ogląda dostępne domy w systemie MLS. Oglądamy zdjęcia i virtual tours. I jak dom ma dobre zdjęcia, to chcemy go zobaczyć. Jak nawet ładny dom jest źle sfotografowany – to go odrzucamy. To jak zdjęcia modelek. Ładne,profesjonalne zdjęcia przyciągają. Amatorskie zdjęcia robione komórką – odrzucają.

3. Home staging. Jest przedłużeniem wrażenia, jakie budujemy dzięki profesjonalnym zdjęciom. Profesjonalne przygotowanie wnętrz, znane jako home staging, może znacząco zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. Chodzi o optymalne ustawienie mebli, dodanie dekoracji czy odpowiednie oświetlenie. Celem jest pokazanie potencjału przestrzeni i sprawienie, że kupujący poczują się jak w domu. Wiele osób nie docenia tej formy promocji, ale moim zdaniem atrakcyjny staging zwiększa szansę sprzedaży o 50%.

4. Dokumentacja. Zanim przystąpisz do sprzedaży, upewnij się, że wszystkie dokumenty są w porządku. Warto sprawdzić, czy nie ma nieuregulowanych spraw, takich jak zaległe opłaty podatkowe czy niezgodności w planach zagospodarowania działki. Szczególnie w starszych dzielnicach potrafią istnieć takie niezgodności, które czasami polegają na płotach w niewłaściwym miejscu, lub dobudówkach do domów, które nigdy nie uzyskały pozwolenia na ich konstrukcję. Czym jest „prime residence” i dlaczego to ważne? W Kanadzie prime residence to nieruchomość, w której faktycznie mieszkamy. Ma to kluczowe znaczenie w kontekście podatkowym – zysk ze sprzedaży takiej nieruchomości jest wolny od podatku, pod warunkiem, że mieszkaliśmy w niej przez co najmniej rok. To istotna korzyść, zwłaszcza dla osób planujących downsizing lub przejście na wynajem. Wolne od podatku środki mogą posłużyć na inwestycje, podróże lub wsparcie finansowe bliskich. Kiedy chcemy pomóc naszym dzieciom w zakupie ich własnej nieruchomości i wykorzystamy środki finansowe,uzyskane ze sprzedaży prime residence, to takie podarunki są nieopodatkowane. Hipoteka – co warto wiedzieć przed sprzedażą? Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, konieczne jest sprawdzenie warunków jej rozwiązania lub przeniesienia. W przypadku sprzedaży i jednoczesnego zakupu nowej nieruchomości możliwe jest przeniesienie istniejącej hipoteki na nowy dom. Nazywa się to porting. Natomiast jeśli nie planujemy kolejnego zakupu, może pojawić się konieczność zapłacenia kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Wysokość tych opłat zależy od banku i rodzaju kredytu, dlatego warto skonsultować się z doradcą finansowym. Banki zawsze patrzą na swój biznes, wybierając opcję, która daje im lepsze zwroty finansowe. Kiedy procent, na który mamy udzielony_ mortgage_, jest wyższy niż obecnie obowiązujące stawki, to koszt zerwania może być bardzo duży. Dlatego warto zapytać w banku o dokument, który nam pokaże na piśmie, jaką karę zapłacimy. Wycena nieruchomości – więcej niż dane historyczne Wycena domu to jeden z kluczowych elementów procesu sprzedaży. W dobie internetu wiele osób korzysta z narzędzi online, które opierają swoje analizy na danych historycznych. Jednak taka wycena często nie uwzględnia specyfiki lokalnego rynku, unikalnych cech nieruchomości czy obecnych trendów.

1. Porównanie cen sprzedaży podobnych domów. Najczęściej wycena opiera się na analizie podobnych nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Ważne jest, aby brać pod uwagę aktualne dane – porównania z cenami sprzed roku mogą być mylące, zwłaszcza w zmiennych warunkach rynkowych.
2. Nieruchomości nietypowe. W przypadku niestandardowych domów, takich jak luksusowe rezydencje czy działki inwestycyjne, kluczowa jest analiza potencjału nieruchomości. Możliwość podziału działki, budowy nowych domów czy lokalizacja w strefie przyszłych inwestycji może znacząco wpłynąć na wartość.
3. Rola agenta. Profesjonalny agent nieruchomości ma dostęp do szczegółowych danych z MLS i potrafi właściwie zinterpretować zmienne rynkowe. Dzięki temu może pomóc w ustaleniu realnej ceny, która przyciągnie kupujących i pozwoli osiągnąć maksymalny zyskze sprzedaży. 

Zmiany na rynku – jak się do nich dostosować? Rynek nieruchomości w Kanadzie doświadczył w ostatnich latach istotnych turbulencji. Po latach gwałtownych wzrostów cen wywołanychniskimi procentami przyszedł okres gwałtownego wzrostu stóp procentowych, który to spowodował drastyczne ochłodzenie rynku. Sprzedający,często mając w pamięci szczytowe ceny sprzed pandemii, nadal liczą na wysokie ceny sprzedaży. Oczekiwania, które się raczej nie zmaterializują. Ale brak podaży w ostatnim roku powodował, że ceny wcale nie spadły. Obecny spadek oprocentowań może spowodować ponowny powolny wzrost cen, co może z kolei zachęcić sprzedających do wystawiania nieruchomości na sprzedaż. Większa podaż i niskie oprocentowania mogą spowodować ponowny, gorący rynek, dlatego z pozycji kupujących nie zwlekałbym zbyt długo z zakupem! Rynek nieruchomości jest zawsze dynamiczny. Zmiany następują szybko i zależą od wielu czynników. Znalezienie kompromisu wymaga czasu i elastyczności obu stron. Podsumowanie Sprzedaż domu to ważny krok, który wymaga odpowiedniego przygotowania. Dobrze zaplanowany proces pozwala uniknąć niepotrzebnego stresu i osiągnąć najlepsze wyniki finansowe. W kolejnych artykułach przyjrzymy się szczegółom każdego etapu – od przygotowań, przez negocjacje, aż po formalności prawne.****

Jeśli mają Państwo pytania lub wątpliwości, chętnie odpowiem i podzielę się swoim wieloletnim doświadczeniem.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Rok 2024 na rynku nieruchomości w Ontario był pełen wyzwań, a wielu agentów oceniło go jako jeden z trudniejszych w ostatnich latach. Szczególnie pierwsza połowa roku była naznaczona niekorzystnymi czynnikami - takimi jak wysokie stopy procentowe, osłabiona gospodarka kanadyjska i wysokie ceny nieruchomości. W efekcie, pierwsze miesiące roku 2024 były statystycznie gorsze od poprzednich lat, a aktywność kupujących pozostała na niskim poziomie. Pierwsza połowa 2024: niepewność i stagnacja Kupujący liczyli na drastyczny spadek cen, który jednak nie nastąpił. Rynek mieszkań “z drugiej ręki” oraz segment pre-construction szczególnie odczuły problemy. Wiele projektów miało trudności ze sprzedażą, gdyż ceny oferowanych mieszkań z planów były znacznie wyższe niż ceny nowych nieruchomości, odbieranych od deweloperów przez inwestorów, którzy kupili je 3-4 lata wcześniej. To zmuszało deweloperów do różnych zachęt finansowych - jak na przykład oferowania niższego oprocentowania. By obniżyć ceny, zaczęli również oferować coraz mniejsze mieszkania – co moim zdaniem jest ogromnym błędem, bo w wielu tych “maleństwach” nie da się żyć. Statystyki z pierwszej połowy roku pokazują, że liczba transakcji na rynku nieruchomości w Ontario spadła o 20% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku. Średnia cena domu w GTA utrzymywała się na poziomie około 1,08 miliona dolarów, co oznacza spadek o zaledwie 1,2% rok do roku. To pokazuje, że pomimo zmniejszonego popytu, ceny były odporne na większe spadki, głównie z powodu ograniczonej podaży. Wielu inwestorów było zmuszonych do natychmiastowej sprzedaży odbieranych mieszkań ze względu na rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, które sprawiło, że czynsze nie pokrywały kosztów utrzymania nieruchomości. To doprowadziło (szczególnie w Toronto) do nasycenia rynku właśnie zupełnie nowymi mieszkaniami! Rynek nieruchomości typu freehold, szczególnie domów wolnostojących, był spokojniejszy, a ceny pozostały w miarę stabilne. Dobre dzielnice - takie jak Forest Hill czy Bloor West Village w Toronto, Lorne Park czy Mineola w Mississauga, nie odczuły znacznych spadków cenowych. Nawet w mniej prestiżowych lokalizacjach, spadek cen był ledwo odczuwalny - bo bardzo wielu nowych imigrantów, którzy kupowali za gotówkę, pochodziło z krajów, gdzie to, co według naszego standardu uchodzi za słabe miejsce, według ich standardów jest luksusem. O zakupie decyduje niska cena, nie lokalizacja. Najbardziej odczuwalne spadki cen były w mniejszych miejscowościach, gdzie napór ze strony imigrantów jest nikły a ci, co szukają domów na emeryturę, chwilowo przestali aktywnie działać, by przeczekać niepewność rynku – na przykład Wasaga Beach! Druga połowa 2024: stopniowy optymizm Druga połowa roku przyniosła powolne obniżki stóp procentowych przez Bank of Canada. Pierwsze cięcie wyniosło 0.25%, a ostatnie 0.5%, co obniżyło stopę overnight rate do poziomu 3.25%. Było to bardzo dobrze przyjęte posunięcie, które dało nadzieję na pobudzenie gospodarki. Aktualny poziom stóp procentowych jest zaledwie 0.25% wyższy niż prognozowany przeze mnie rok temu, a dalsze obniżki mogłyby doprowadzić do znaczącej poprawy sytuacji w 2025 roku. Pomimo tych zmian, rynek nieruchomości wciąż mierzył się z problemami, zwłaszcza w segmencie pre-construction. Liczba niesprzedanych mieszkań w projektach deweloperskich wzrosła o 15% w porównaniu z 2023 rokiem. Jednak segment wynajmu nadal cieszył się wysokim zainteresowaniem. W GTA średni czynsz za dwupokojowe mieszkanie wynosił około 2,700 dolarów miesięcznie, co oznacza wzrost o 12% rok do roku. I na pewno rynek wynajmu mieszkań napędza ten segment real estate. Wygrana Trumpa i jej konsekwencje dla Kanady Jednym z kluczowych wydarzeń, które wpłynęły na nastroje gospodarcze pod koniec 2024 roku, była wygrana Donalda Trumpa w wyborach prezydenckich w USA. Trump, znany ze swojego protekcjonistycznego podejścia, zapowiedział wprowadzenie ceł na kanadyjskie towary na poziomie 25%. Wypowiedzi te wywołały niepokój w Kanadzie, zwłaszcza w kontekście handlu surowcami i materiałami budowlanymi, które są kluczowe dla relacji gospodarczych między krajami. Warto również zauważyć, że Trump oskarżył Kanadę o "dziurawą granicę", twierdząc, że to przez nią napływa ogromna ilość fentanylu do USA. Jednak statystyki pokazują, że przez Kanadę przeszło jedynie 46 funtów tego narkotyku, podczas gdy przez granicę z Meksykiem trafiają do USA tysiące funtów rocznie. Takie retoryczne ataki mają na celu budowanie wizerunku Trumpa jako twardego lidera, ale w rzeczywistości mogą osłabić współpracę między USA a Kanadą. Rynek wynajmu i jego wyzwania Rynek wynajmu w Kanadzie stoi w obliczu wyjątkowych wyzwań. Szacuje się, że w kraju mieszka obecnie około 500,000 osób bez legalnego statusu, w tym wielu studentów, których wizy straciły ważność, oraz osób nieudokumentowanych. Ta grupa osób odgrywa istotną rolę na rynku wynajmu, a ewentualne działania wymierzone w ich usunięcie pod naporem żądań z USA mogłyby poważnie wpłynąć na stabilność tego segmentu. Ewentualne masowe deportacje mogłyby doprowadzić do załamania rynku wynajmu, szczególnie w dużych miastach (takich jak Toronto czy Vancouver), gdzie wielu mieszkańców wynajmuje nieruchomości. Choć przyszłość pozostaje niepewna, każda destabilizacja rynku wynajmu będzie miała szerokie konsekwencje dla całego sektora nieruchomości w Kanadzie. Prognozy na rok 2025: wyzwania i szanse Prognozy na 2025 rok rysują się jako mieszanka wyzwań i potencjalnych szans. Pierwsza połowa roku może być trudna ze względu na sytuację polityczną. Choć wprowadzenie ceł na poziomie 25% może być bardziej retoryką niż rzeczywistością, niepewność gospodarcza wpłynie na nastroje inwestorów i konsumentów. Jeśli jednak Bank of Canada zdecyduje się kontynuować politykę obniżek stóp procentowych i stopa overnight rate spadnie poniżej 3,0%, mogłoby to stanowić ogromny psychologiczny impuls dla gospodarki. W połączeniu z poprawą stosunków z USA, taka zmiana mogłaby przyczynić się do wzrostu aktywności na rynku nieruchomości w drugiej połowie 2025 roku. Podsumowanie Rok 2024 był trudnym okresem dla rynku nieruchomości w Ontario, szczególnie w pierwszej połowie roku. Pomimo tego, druga połowa przyniosła zwiastuny optymizmu, a stabilne ceny nieruchomości w GTA oraz stopniowe obniżki stóp procentowych pozwalają z nadzieją patrzeć w przyszłość. Rok 2025 zapowiada się jako czas wyzwań, zwłaszcza w pierwszych miesiącach, ale zmiany polityczne i gospodarcze mogą przynieść poprawę w drugiej połowie roku. Kanada pozostaje kluczowym partnerem handlowym dla USA, a stabilizacja relacji między tymi krajami będzie miała decydujący wpływ na dalszy rozwój rynku nieruchomości. Zbliżające się wybory w Kanadzie i duża szansa na zmianę partii rządzącej może bardzo korzystnie poprawić stosunki kanadyjsko – amerykańskie. Jest powszechnie wiadomo, że Donald Trump nie lubi Justina Trudeau, a w jego przypadku personalna sympatia lub jej brak jest ważnym czynnikiem decydującym o jego nastawieniu do danego kraju. Zbliżają się Święta Bożego Narodzenia. I z tej okazji chciałbym wszystkim swoim stałym czytelnikom oraz całej Polonii, złożyć serdeczne życzenia zdrowych Świąt w rodzinnej atmosferze oraz w gronie przyjaciół. Chciałbym wszystkim podziękować - za czytanie moich artykułów, maile, oraz liczne słowa podziękowania, które motywują mnie do dalszego poruszania ważnych tematów, związanych z rynkiem real estate. Dzisiejszy tekst zahaczył o politykę, od której staram się trzymać z daleka, ale akurat wybór prezydenta USA (który ostatnio określi nas jako 51 stan Ameryki) będzie miał ogromny wpływ na to, co wydarzy się w Kanadzie. Jest jeszczcze jedna bardzo ważna wiadomośc tym razem związana ze słuchaniem Radia 7 Toronto. Od 28 lutego 2025 przestajemy nadawać na falach AM, ale rozwijamy nadawanie z naszej stacji poprzez stronę www.radio7toronto.com Będzie lepsza jakość dźwięku, ogólnoświatowy zasięg, elastyczność czasu odbioru naszego programu oraz bogate archiwum z podcastami, między innymi moimi o nieruchomościach. O tych zmianach piszemy w wielu polskich gazetach. By słuchać Siódemki, wystarczy wejść na naszą stronę - lub po prostu użyć załączonego QR Code.

Jestem zawsze do Państwa dyspozycji i chętnie służę radą, pomocą i profesjonalnym serwisem. Zapraszam do kontaktu.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Budowa nowego domu to ekscytujący proces, niezależnie od tego, czy planujesz w nim zamieszkać, czy myślisz o jego sprzedaży. Warto jednak pamiętać o kluczowych kwestiach, takich jak rejestracja w TARION, Harmonized Sales Tax (HST) oraz obowiązki podatkowe, które mogą znacząco wpłynąć na Tnasze plany i finanse.

Rejestracja w TARION – różnice między właścicielem a deweloperem TARION to program gwarancyjny regulowany przez Ontario New Home Warranties Plan Act, który ma na celu ochronę nabywców nowych domów. Program gwarantuje, że budynki spełniają odpowiednie standardy budowlane. Wymagania rejestracyjne różnią się jednak w zależności od tego, czy jesteśmy właścicielem budującym dla siebie, czy deweloperem. Właściciel budujący dla siebie Jeśli budujemy dom wyłącznie na własny użytek, nie mamy obowiązku rejestracji w TARION. Wyjątek ten istnieje, ponieważ dom nie jest przeznaczony na sprzedaż i nie podlega przepisom, dotyczącym gwarancji nowych budynków. Właściciel planujący sprzedaż domu Jeśli jednak planujemy sprzedać dom krótko po zakończeniu budowy, należy:

• Zarejestrować się jako budowniczy w TARION przed wystawieniem domu na sprzedaż.
• Opłacić związane z tym koszty rejestracji i zgłoszenia domu do programu gwarancyjnego.
• Spełnić wszystkie wymagania gwarancyjne TARION, aby zapewnić przyszłemu nabywcy ochronę.

Rejestracja w TARION zwiększa atrakcyjność domu na rynku, ponieważ kupujący zyskują pewność, że dom spełnia standardy jakości i objęty jest ochroną gwarancyjną. Obowiązki deweloperów Deweloperzy muszą zarejestrować się w TARION dla każdej budowanej nieruchomości, przeznaczonej na sprzedaż. Każdy dom musi być również zgłoszony do programu gwarancyjnego. Koszty zależą od wartości nieruchomości – dla domu o wartości 850 000 CAD opłata wynosi około 1 977,50 CAD (z HST). Obowiązki podatkowe budowy i sprzedaży domu Obowiązki podatkowe związane z budową nowego domu różnią się w zależności od tego, czy sprzedajemy go od razu, czy decydujemy się w nim zamieszkać na jakiś czas. Sprzedaż bezpośrednio po budowie Kanadyjska Agencja Podatkowa (CRA) traktuje sprzedaż nowego domu jako działalność komercyjną, jeśli dom sprzedawany jest od razu po zakończeniu budowy. HST (Harmonized Sales Tax)

• Cena sprzedaży domu musi zawierać HST, co może zwiększyć koszt dla kupującego lub zmniejszyć nasz zysk.
• Sprzedający jest zobowiązany do odprowadzenia należnego HST do CRA.

Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax)

• Jeśli dom nie jest uznany za Państwa główną rezydencję, wzrost jego wartości podlega podatkowi od zysków kapitałowych.
• W przypadku sprzedaży jako działalności komercyjnej, nie można skorzystać z ulgi podatkowej na główną rezydencję (Principal Residence Exemption, PRE).

Sprzedaż po roku zamieszkania Decydując się na zamieszkanie w domu przez co najmniej rok jako główna rezydencja, możemy uniknąć niektórych obowiązków podatkowych:

• Ulga na główną rezydencję (PRE). Ulga ta pozwala uniknąć podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości.
• Dom musi być faktycznie użytkowany jako główne miejsce zamieszkania.
• Zwolnienie z HST. Sprzedaż głównej rezydencji zwykle jest zwolniona z HST, co obniża koszty dla nas i kupującego.
• Wyższa wartość rynkowa. Domy, które były zamieszkane przez właściciela przez jakiś czas, są często bardziej atrakcyjne dla kupujących. Takie nieruchomości są postrzegane jako gotowe do zamieszkania i mniej problematyczne pod względem technicznym.

Na co warto zwrócić uwagę przed sprzedażą? Planowanie finansowe Warto ocenić potencjalne korzyści finansowe, wynikające z zamieszkania w domu przez rok w porównaniu z jego natychmiastową sprzedażą. Oszczędności wynikające z uniknięcia HST i podatku od zysków kapitałowych mogą być znaczące. Zgodność z TARION Jeśli planujemy sprzedaż, należy zarejestrować się w TARION już na etapie budowy, aby uniknąć opóźnień. Upewnijmy się, że dom spełnia wszystkie standardy gwarancyjne, co zwiększy jego wartość rynkową. Konsultacje z ekspertami Proces rejestracji w TARION oraz obowiązki podatkowe mogą być skomplikowane. Współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości i doradcą podatkowym zagwarantuje Państwu spełnienie wymogów prawnych i optymalizację korzyści finansowych. Podsumowanie Budowa nowego domu niesie ze sobą wiele możliwości, ale i zobowiązań. Decyzja o sprzedaży bezpośrednio po budowie czy zamieszkaniu w domu przez co najmniej rok - ma kluczowy wpływ na kwestie podatkowe i finansowe. Natychmiastowa sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłaty HST oraz podatku od zysków kapitałowych, podczas gdy zamieszkanie w domu może pozwolić na skorzystanie z ulg podatkowych - takich jak PRE. Rejestracja w TARION, choć opcjonalna dla właścicieli budujących na własny użytek, staje się niezbędna, jeśli planujemy sprzedaż domu. Co więcej, może zwiększyć jego atrakcyjność na rynku. Przykład z praktyki: budowa nowego domu i dylemat sprzedaży Aby lepiej zrozumieć uwarunkowania, związane z budową i sprzedażą nowego domu, warto przyjrzeć się przypadkowi właściciela – pana Jacka. Historia pana Jacka Pan Jacek mieszkał w starym domu w Toronto przez ponad 20 lat. Dom, choć pełen wspomnień, wymagał kosztownych remontów. Pan Jacek postanowił więc wyburzyć go i zbudować nowoczesny dom - na własny użytek. Jako właściciel nie musiał rejestrować się w TARION, ponieważ zamierzał w nim mieszkać. Jednak w trakcie budowy zaczął otrzymywać oferty od potencjalnych nabywców, którzy byli zainteresowani kupnem nieruchomości po zakończeniu budowy. Pan Jacek zaczął rozważać sprzedaż domu, ale stanął przed kilkoma dylematami:

• Czy natychmiastowa sprzedaż się opłaca? Jeśli sprzeda dom bezpośrednio po budowie, będzie musiał uwzględnić w cenie HST. Oznacza to, że dom sprzedawany za 1,5 miliona CAD będzie musiał zawierać HST w wysokości około 195 000 CAD (13%). Taka cena może odstraszyć potencjalnych kupujących lub zmusić pana Jacka do obniżenia marży.

• Czy warto zamieszkać w domu? Przemieszkanie w domu przez co najmniej rok pozwoliłoby panu Jackowi na skorzystanie z ulgi podatkowej na główną rezydencję, unikając zarówno HST, jak i podatku od zysków kapitałowych. Co więcej, w tym czasie wartość domu mogła jeszcze wzrosnąć dzięki poprawie sytuacji na rynku nieruchomości.

Decyzja pana Jacka Po konsultacji z doradcą podatkowym i agentem nieruchomości, pan Jacek postanowił zamieszkać w nowym domu przez rok. W tym czasie nie tylko uniknął dodatkowych podatków, ale także mógł spokojnie przygotować nieruchomość do ewentualnej sprzedaży – zadbał o ogród, wnętrza i wykończenie detali, które zwiększyły wartość domu. Po roku sprzedał nieruchomość za 1,65 miliona CAD, unikając HST i podatku od zysków kapitałowych. Dzięki swojej strategii uzyskał wyższą cenę sprzedaży i oszczędności podatkowe. Przypadek pana Jacka pokazuje, jak ważne jest dokładne przemyślenie swoich decyzji. Budowa domu to nie tylko projekt architektoniczny – to również proces wymagający znajomości prawa i obciążeń podatkowych. Niezależnie od tego, czy jesteśmy właścicielem budującym dla siebie, czy planujemy sprzedaż, warto zasięgnąć porady ekspertów, aby maksymalnie wykorzystać potencjał swojej inwestycji. Jeśli mają Państwo podobne dylematy, warto pamiętać, że planowanie z wyprzedzeniem zawsze się opłaca – a każda decyzja, choć skomplikowana, może prowadzić do optymalnych wyników finansowych. Chętnie się z Państwem spotkam i porozmawiamy o tych kwestiach. Wszak zakup czy sprzedaż nieruchomości to zwykle największa transakcja naszego życia. Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

1. Planowanie harmonogramu sprzedaży Czas sprzedaży domu ma ogromne znaczenie, szczególnie dla seniorów. Harmonogram powinien uwzględniać Państwa potrzeby i dostępność, a także czynniki rynkowe. Co warto uwzględnić?

• Pory roku. Wiosna i lato to najlepsze okresy na sprzedaż domu, ponieważ rynek jest wtedy bardziej aktywny, a nieruchomości prezentują się lepiej w naturalnym świetle.
• Państwa komfort. Jeśli planują Państwo przeprowadzkę do domu seniora lub osiedla „active adult”, warto wcześniej zarezerwować miejsce i upewnić się, że będzie dostępne w odpowiednim czasie.
• Elastyczność. Sprzedaż domu to proces, który może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Warto być przygotowanym na różne scenariusze. Dobrze zaplanowany harmonogram pozwoli Państwu uniknąć niepotrzebnego stresu i pośpiechu.

1. Przygotowanie dokumentacji Sprzedaż domu wiąże się z koniecznością zgromadzenia różnych dokumentów. Warto zacząć ten proces wcześniej, aby uniknąć komplikacji w późniejszym etapie. Jakie dokumenty będą potrzebne?

• Akt własności – podstawowy dokument potwierdzający, że są Państwo właścicielami nieruchomości.
• Rachunki i gwarancje – jeśli wykonywali Państwo remonty, warto mieć dowody na przeprowadzone prace - takie jak rachunki, faktury czy gwarancje.
• Dokumentacja techniczna – plany domu, pozwolenia na budowę czy certyfikaty zgodności mogą być przydatne dla kupujących.

Jeśli mają Państwo trudności ze zgromadzeniem tych dokumentów, mogę pomóc w ich odnalezieniu lub skontaktować się z odpowiednimi instytucjami.

1. Przygotowanie do negocjacji Proces sprzedaży zazwyczaj obejmuje negocjacje z potencjalnymi kupującymi. Warto się na nie przygotować, aby uniknąć niepotrzebnych napięć. Jak się przygotować?

• Znajomość wartości domu. Na podstawie analizy rynku określmy realistyczną cenę wyjściową i dolny próg akceptowalnej oferty.
• Gotowość na kompromisy. Zrozumienie, że kupujący mogą prosić o obniżkę ceny w zamian za drobne naprawy lub szybkie zakończenie transakcji, pomoże Państwu podejść do negocjacji z większym spokojem.

• Wsparcie agenta. Jako agent reprezentuję Państwa interesy i pomagam w prowadzeniu rozmów, aby uzyskać jak najlepsze warunki. 1. Uwzględnienie kosztów sprzedaży Sprzedaż domu wiąże się z pewnymi kosztami, które warto uwzględnić w budżecie. Zrozumienie tych wydatków pomoże Państwu uniknąć niespodzianek finansowych.                                                                                                                                                                                                                      Typowe koszty:

• Prowizja agenta nieruchomości - to opłata za moje usługi, która jest ustalana z góry i zależy od wartości domu.

• Koszty prawnicze – usługi notarialne lub prawnika, który przeprowadzi proces sprzedaży.
• Podatek od wzrostu wartości nieruchomości – jeśli nieruchomość była inwestycją, może być konieczne zapłacenie tego podatku.

• Drobne naprawy i staging – koszty przygotowania domu do sprzedaży, które mogą być inwestycją zwiększającą jego  wartość.                                                                                                                                                                                                                                                           Razem przeanalizujemy wszystkie wydatki, aby sprzedaż była opłacalna i dobrze zaplanowana. 1. Bezpieczna przeprowadzka Przeprowadzka to ostatni etap, ale również moment pełen wyzwań. Warto wcześniej przygotować się do tego kroku, aby przejść przez niego bez stresu. Wskazówki:

• Profesjonalna pomoc: współpracuję z firmami przeprowadzkowymi, które specjalizują się w pracy z seniorami i oferują kompleksowe wsparcie.

• Lista rzeczy do zabrania: warto wcześniej przygotować spis najważniejszych przedmiotów, które chcieliby Państwo zabrać do nowego miejsca.

• Planowanie nowego miejsca: przed przeprowadzką warto zaplanować, gdzie znajdą się poszczególne meble i przedmioty, aby ułatwić rozpakowanie. 1. Ostatni etap: nowe możliwości Po sprzedaży domu otwierają się przed Państwem nowe możliwości. Może to być moment na realizację marzeń o podróżach, spokojnym życiu w osiedlu dla seniorów czy po prostu uproszczenie codziennych obowiązków. Dlaczego warto się cieszyć?

• Mniej obowiązków – mniejsze mieszkanie lub dom oznacza mniej sprzątania, remontów i kosztów.

• Lepsza jakość życia – możliwość zamieszkania w miejscu dostosowanym do potrzeb seniorów, z łatwym dostępem do usług i atrakcji.
• Więcej czasu dla siebie – sprzedaż domu to także szansa na skupienie się na pasjach, rodzinie i odpoczynku.

Podsumowanie Sprzedaż domu to ważny krok w życiu każdego seniora. Dzięki przemyślanemu planowi, wsparciu rodziny i profesjonalnej pomocy można przejść przez ten proces spokojnie i z sukcesem. Jestem tutaj, aby pomóc Państwu na każdym etapie, zapewniając profesjonalizm, empatię i indywidualne podejście. Potrafię negocjować nawet z trudnymi kupującymi, trudno mnie wyprowadzić z równowagi, mam też anielską cierpliwość :-).

Jeśli potrzebują Państwo więcej informacji lub chcieliby rozpocząć proces sprzedaży, zapraszam do kontaktu. Razem zrealizujemy Państwa cele w spokojny i bezpieczny sposób. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Sprzedaż domu, w którym spędzili Państwo wiele lat, to wyjątkowy moment. To nie tylko decyzja finansowa, ale również emocjonalna. Przez lata zgromadziły się w nim wspomnienia, cenne chwile i historie, które trudno zostawić za sobą. Zrozumiałe, że proces sprzedaży może wydawać się przytłaczający, zwłaszcza gdy podejmują Państwo decyzję o przeprowadzce na mniejsze, wygodniejsze miejsce. Jako agent nieruchomości chciałbym Państwa zapewnić, że cały proces może być prostszy i mniej stresujący, jeśli podejdziemy do niego krok po kroku. Oto kilka kluczowych wskazówek, które pomogą w przygotowaniu się do sprzedaży i uczynią ten etap życia bardziej zorganizowanym.

1. Emocjonalne przygotowanie do sprzedaży

Decyzja o sprzedaży domu to wielki krok, szczególnie gdy wiąże się z opuszczeniem miejsca, które było świadkiem tylu ważnych chwil.

• Trzeba dać sobie czas. Pozwólmy sobie na przemyślenie tej decyzji. Zastanówmy się, co zyskujemy: mniej obowiązków, niższe koszty utrzymania czy możliwość przeprowadzki bliżej rodziny.
• Warto porozmawiać z bliskimi. Podzielmy się swoimi odczuciami z rodziną. Mogą Państwo liczyć na ich wsparcie, zarówno emocjonalne, jak i praktyczne.

Pamiętajmy: zmiana nie oznacza zapomnienia – wspomnienia zawsze pozostaną w sercu, a nowy rozdział może przynieść wiele korzyści.

2. Zrozumienie współczesnego rynku nieruchomości

Jeśli nie sprzedawali Państwo domu przez dłuższy czas, warto wiedzieć, że proces ten zmienił się na przestrzeni lat. Dziś sprzedaż nieruchomości to nie tylko ogłoszenie w gazecie, ale także profesjonalne zdjęcia, wirtualne spacery czy home staging. Dlaczego to ważne?

• Dzięki nowoczesnym narzędziom i technikom dom szybciej znajdzie kupca i może osiągnąć wyższą cenę.
• Współczesne oczekiwania kupujących są wyższe, dlatego ważne jest odpowiednie przygotowanie domu.

Ale proszę się nie martwić – jako agent nieruchomości zadbam o to, by krok po kroku przeprowadzić Państwa przez wszystkie etapy.

3. Porządkowanie i odgracanie domu

Przez lata w każdym domu zbiera się wiele rzeczy – zarówno tych cennych, jak i tych, które po prostu zajmują miejsce. Przed sprzedażą warto uporządkować przestrzeń, co nie tylko ułatwi przeprowadzkę, ale także sprawi, że dom będzie bardziej atrakcyjny dla kupujących. Jak to zrobić?

• Zacznijmy małymi krokami – skupmy się na jednym pokoju na raz, by uniknąć przytłoczenia.
• Podzielmy się pamiątkami z rodziną – cenne przedmioty można przekazać bliskim, co da pewność, że trafią w dobre ręce.
• Skorzystajmy z pomocy profesjonalistów – firmy zajmujące się downsizingiem mogą pomóc w organizacji i porządkowaniu rzeczy, jednocześnie wspierając emocjonalnie.

Uprzątnięcie domu może być dla Państwa symbolicznym krokiem ku nowemu początkowi.

4. Droga do lepszej prezentacji domu

Niewielkie naprawy czy odświeżenie wyglądu domu mogą znacząco wpłynąć na jego atrakcyjność. Kupujący często zwracają uwagę na szczegóły, które mogą być dla Państwa niewidoczne. Co warto zrobić?

• Odświeżenie ścian. Świeża farba w neutralnych kolorach od razu poprawia wygląd wnętrza.
• Poprawki w ogrodzie. Czysty trawnik, przycięte krzewy i zadbany podjazd robią dobre pierwsze wrażenie.
• Drobne naprawy. Wymiana żarówek, naprawa cieknących kranów czy skrzypiących drzwi mogą znacząco poprawić ogólny odbiór domu.

Nie trzeba przeprowadzać kosztownych remontów – małe zmiany często wystarczą, by dom wyglądał świeżo i atrakcyjnie.

5. Wartość home stagingu

Staging, czyli profesjonalne przygotowanie domu do sprzedaży, to dziś standard na rynku nieruchomości. Polega na odpowiednim zaaranżowaniu wnętrz, by wyglądały bardziej przestronnie i zachęcająco dla potencjalnych kupujących. Czy warto?

• Staging pomaga kupującym wyobrazić sobie dom jako ich własne miejsce.
• Profesjonalna aranżacja sprawia, że nieruchomość szybciej znajdzie nabywcę i może osiągnąć lepszą cenę.

Jeśli obawiają się Państwo, że staging odbierze domowi jego unikalny charakter, mogę zapewnić, że jego celem jest jedynie podkreślenie największych atutów nieruchomości.

6. Komfort podczas prezentacji domu

Prezentacje domu mogą być dla Państwa męczące, zwłaszcza jeśli wymagają częstego opuszczania nieruchomości. Aby zmniejszyć niedogodności, proponuję:

• Ustalenie bloków czasowych – prezentacje w określonych godzinach pozwolą Państwu zaplanować dzień.
• Lista rzeczy do zrobienia przed wizytą kupujących – przygotuję prosty poradnik, który pomoże szybko i sprawnie przygotować dom na prezentację.

Mogę również osobiście pomóc w pierwszych dniach, by cały proces przebiegał sprawnie i bez stresu.

7. Realistyczne oczekiwania dotyczące ceny i czasu sprzedaży

Rynek nieruchomości zmienia się dynamicznie, dlatego ważne jest, aby mieć realistyczne podejście do wartości domu i czasu, jaki może zająć jego sprzedaż. Jak to wygląda?

• Przygotuję analizę rynku, pokazując, za ile sprzedano podobne nieruchomości w okolicy.
• Wyjaśnię, jakie czynniki wpływają na cenę – lokalizacja, stan techniczny czy popyt na rynku.

Razem ustalimy strategię, która pozwoli osiągnąć jak najlepszy rezultat.

8. Pomoc po sprzedaży

Sprzedaż domu to nie koniec naszej współpracy. Chcę upewnić się, że przeprowadzka i adaptacja w nowym miejscu będą dla Państwa jak najprostsze. Jak mogę pomóc?

• Polecę sprawdzoną firmę przeprowadzkową, która ma doświadczenie w pracy z seniorami.
• Zawsze możecie Państwo liczyć na moje wsparcie i pomoc, także po transakcji.

9. Nowy rozdział życia

Sprzedaż domu to nie koniec, ale początek nowego etapu. To szansa na uproszczenie życia, zmniejszenie obowiązków i skupienie się na tym, co naprawdę ważne. Jeśli podejdziemy do procesu z planem i spokojem, stanie się on mniej stresujący i bardziej satysfakcjonujący. Jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania lub potrzebują dodatkowych informacji, jestem do dyspozycji, by wspólnie przejść przez ten proces.

10. Zrozumienie motywacji i celów

Przed rozpoczęciem sprzedaży warto jasno określić, dlaczego chcemy sprzedać dom i jakie są nasze cele na przyszłość. Wspólne ustalenie priorytetów pomoże w podejmowaniu decyzji podczas całego procesu. Jak to zrobić?

• Określmy priorytety. Czy sprzedaż domu jest podyktowana potrzebą zmniejszenia kosztów utrzymania, problemami zdrowotnymi, czy może chęcią przeprowadzki bliżej rodziny?
• Wyobraźmye sobie przyszłość. Gdzie chcieliby Państwo mieszkać? Jakie cechy powinno mieć nowe miejsce? Jasna wizja pomoże lepiej zorganizować sprzedaż i przeprowadzkę.

Znając cel, łatwiej będzie skoncentrować się na korzyściach płynących z tego kroku, zamiast skupiać się na trudnościach. Temat jest szeroki, zatem jego druga część pojawi się za tydzień. Jednocześnie zapraszam do kontaktu wszystkich seniorów, którzy planują sprzedać dom. Doskonale znam Państwa obawy i potrzeby, bo sam jestem młodym seniorem - i wiem także, jak rozmawiać z "trudną młodzieżą" w naszym wieku :-). 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

SPRZEDAJEMY MARZENIA, NIE TYLKO CZTERY ŚCIANY

Wszystkich Państwa, planujących sprzedaż lub kupno nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Gwarantuję profesjonalne podejście podczas całego procesu, bezstresową współpracę, porady i zaangażowanie. Jestem gotów znaleźć dla Państwa dom marzeń oraz sprzedać nieruchomość za maksymalną, możliwą cenę. 

Rynek nieruchomości w tym roku przypominał raczej powolną partię szachów niż dynamiczny wyścig – a wszystko za sprawą wzrostu stóp procentowych, które sprawiły, że pożyczki hipoteczne stały się dla wielu luksusem. Rządowa walka z inflacją podniosła oprocentowanie tak gwałtownie, że potencjalni kupujący zniknęli bardzo szybko z rynku. Na szczęście są oznaki zmiany – bank centralny delikatnie obniża stopy procentowe, co może dać oddech zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Zanim jednak rzucimy się do sprzedaży, warto przypomnieć kilka kluczowych zasad, by nasz dom nie zalegał na MLS miesiącami. Poniżej znajdą Państwo kilka rad – od tych najbardziej oczywistych do tych, o których mało kto myśli – wszystko po to, by przyciągnąć kupujących i osiągnąć najwyższą, realną cenę.

1. Wizualizacja to klucz Dziś prawie każdy dom trafia na MLS, a każdy Kanadyjczyk przegląda tam ogłoszenia jak gazetę przy porannej kawie. Dlatego warto zadbać o zdjęcia – wynająćfotografa, zorganizować sesję zdjęciową, pokazać dom w najlepszym świetle (dosłownie i w przenośni). Odradzam samodzielne robienie zdjęć smartfonem – rozmyta kuchnia i ciemny salon mogą odstraszyć nawet najbardziej zdesperowanych kupujących.

2. Cena wywoławcza – rozważna, nie „emocjonalna” Ustalając cenę, zapomnijmy o tym, „ile chcemy zarobić”. Rynek dyktuje wartość, a zawyżona cena odstraszy kupujących. To klasyka – właściciel myśli, że jego dom jest wart fortunę, podczas gdy kupujący patrzy na niego jak na „kolejny remont do zrobienia”. Przyjrzyjmy się cenom sąsiadów, ale też zwróćmy uwagę na różnice – dlaczego dwa podobne domy różnią się w wycenie o 100 tysięcy dolarów? Często to wynik nieadekwatnych oczekiwań.

3. Przygotowanie domu – wykończyć, nie sprzedawać "wersji demo” Wprowadzanie domu na rynek przed ukończeniem remontów to jak sprzedawanie samochodu bez kół – nie ma sensu. Kupujący widzą, że dach wymaga wymiany, a kuchnia prosi się o odświeżenie. Chyba że sprzedajemy w okolicy, gdzie domy i tak kupowane są do renowacji lub pod wyburzenie – wtedy cena może być podyktowana wyłącznie lokalizacją.

4. Nie przeinwestuj względem okolicy Luksus w postaci złotych klamek czy marmurów w domu przy Finch i Jane? To świetny sposób na przepłacenie bez możliwości zwrotu inwestycji. Pamiętajmy, że remonty muszą być adekwatne do okolicy. Jeśli nasze ulepszenia znacząco przewyższają standardy dzielnicy, inwestycja raczej się nie zwróci.

5. Nie należy ukrywać problemów domu Wiesz, że piwnica ma wilgoć lub dach przecieka? Nie ukrywajmy tego przed kupującym. Ukrywanie poważnych usterek może się zemścić w przyszłości – problemy zawsze wychodzą na jaw, a koszty prawne często przewyższają koszty negocjacji. Przyznanie się do wad może pozwolić na sprzedaż domu bez nadmiernych komplikacji.

6. Ustalmy przewidywane koszty sprzedaży Sprzedając nieruchomość, powinni Państwo pamiętać o możliwych ukrytych kosztach - jak kary za zerwanie umowy z bankiem czy podatki od sprzedaży. Nierzadko właściciele dowiadują się o tych dodatkowych wydatkach dopiero po podpisaniu dokumentów. Lepiej się upewnić, by nie było niespodzianek.

7. Opróżnijmy i wysprzątajmy dom – porządek to "wersja premium” Nadmiar mebli i nieporządek mogą zniechęcić potencjalnych kupujących. Wynajęcie magazynu na zbędne przedmioty i odmalowanie ścian mogą zdziałać cuda. Domy czyste i uporządkowane zawsze lepiej się prezentują i sprawiają, że potencjalni kupujący łatwiej sobie wyobrażają siebie jako przyszłych mieszkańców.

8. Nie zapomnijmy o pierwszym wrażeniu Wygląd zewnętrzny jest pierwszym wrażeniem, które zostaje z kupującym. Przysłowiowa „malutka farba” na drzwiach wejściowych i zadbany ogród mogą przyciągnąć uwagę bardziej niż luksusowe wnętrza. Kiedy dom wygląda na zadbany z zewnątrz, kupujący jest bardziej skłonny dać mu szansę.

9. Finansowe zachęty dla kupujących W sytuacji, gdy rynek jest nieco ospały, małe zachęty finansowe mogą zadziałać cuda. Pokrycie kosztów prawnika czy opłaty za inspekcję to gesty, które mogą sprawić, że oferta będzie bardziej atrakcyjna w oczach kupującego.

10. Pierwsza oferta często jest najlepsza Pierwsze oferty często bywają najbliżej oczekiwań, nawet jeśli wydają się nieco poniżej ideału. Warto przemyśleć każdą ofertę, zwłaszcza gdy rynek nie jest w najlepszej kondycji. Czasami warto poświęcić trochę, by uniknąć długich miesięcy bez żadnych propozycji.

11. Dopasowanie sprzedaży i kupna Pamiętajmy, że jeśli sprzedajemy i kupujemy w tym samym czasie, sytuacja rynkowa działa w dwie strony. Gdy ceny są niskie, to sprzedajemy taniej, ale też taniej kupimy. Odwrotnie, gdy ceny rosną – za więcej sprzedamy, ale też za więcej kupimy. Mało kiedy uda się sprzedać drogo i kupić tanio – rynek zwykle na to nie pozwala.

12. Nie eliminujmy agenta nieruchomości Wielu myśli o sprzedaży bez pośrednika, ale to ryzykowna strategia. Kupujący chętnie zatrudniają agentów, a ci wolą współpracować z ofertami, gdzie prowizja jest standardowa. Próba oszczędności na agencie często skutkuje niższym zainteresowaniem i gorszymi wynikami sprzedaży.

13. Emocjonalne odcięcie od „swojego” domu Warto pamiętać, że z chwilą, gdy dom trafi na rynek, staje się towarem. Jest to produkt, który ma się sprzedać jak najlepiej. Właściciel, który osobiście pokazuje dom i emocjonalnie reaguje na krytykę, tylko odstrasza kupujących. Trudno jest zaakceptować fakt, że coś, co kochaliśmy, dla kogoś innego może być „przestarzałe” lub „za ciasne”, ale właśnie dlatego zatrudnia się agentów – to oni odpowiadają na trudne pytania.

14. **Aktualna sytuacja na rynku ** - Czy ceny spadną? - to jedno z najczęstszych pytań, jakie dostaję. Odpowiedź? Wszystko zależy od lokalizacji. W prestiżowych dzielnicach ceny pozostają stabilne, a czasami nawet rosną. Natomiast w mniej pożądanych okolicach, szczególnie tych, które są znane jako słabe ale „urosły w cenach” w czasie pandemii, ceny mogą się znacząco obniżyć. Jest jednak pewien czynnik, rzadko brany pod uwagę - to ogromny napływ imigrantów z różnych części świata. Na terenie GTA powoduje to,że w wyborze miejsca zamieszkania i ewentualnego zakupu, wybierają oni te najtańsze dzielnice - co powoduje, że ceny się tam stabilizują. Kiedy nagle jest ich już wielu, dzielnica zaczyna przeżywać rodzaj boomu. Może my (jako Polacy) tam siebie nie zobaczymy, ale innym to nie przeszkadza. Warto też zauważyć, że coraz więcej osób interesuje się sprzedażą i kupnem, co może oznaczać odrodzenie rynku. W takiej sytuacji kluczowe jest przygotowanie się na sprzedaż w sposób profesjonalny, bez zostawiania rzeczy na ostatnią chwilę. Jak to mawiają – diabeł tkwi w szczegółach, a drobne decyzje mogą zrobić ogromną różnicę! 

Podsumowując: rynek nieruchomości to dynamiczna scena, gdzie właściwe przygotowanie nieruchomości może przynieść zauważalną różnicę – szczególnie w czasach, gdy każdy grosz się liczy. Może nie zawsze uda się sprzedać drogo i kupić tanio, ale z dobrym podejściem na pewno zwiększamy nasze szanse na satysfakcjonujący rezultat. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

W momencie przejścia na emeryturę większość z nas zastanawia się, jakie kroki podjąć, aby zapewnić sobie spokojne i wygodne życie na zasłużonym odpoczynku. Szczególnie w dużych miastach takich jak Toronto, koszty życia mogą być przytłaczające i przerastają możliwości emerytów - nawet, gdy dom jest spłacony. Dlatego coraz więcej emerytów rozważa sprzedaż większych posiadanych od lat nieruchomości, aby zamieszkać w miejscach lepiej przystosowanych do ich potrzeb, możliwości finansowych i stylu życia. 

Jednym z takich rozwiązań są osiedla „active adult”, które skierowane są do osób powyżej 55+, chcących nadal zachować aktywny styl życia, jednocześnie nie martwiąc się o codzienne obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości. W Kanadzie ten koncept występuje od lat, ale nie jest aż tak popularny, jak ma to miejsce na przykład na Florydzie. W artykule tym przybliżę, na czym polegają osiedla tego typu, jakie są ich zalety oraz ewentualne wady, aby pomóc w podjęciu świadomej decyzji. Co to jest osiedle „Active Adult”? Osiedla „active adult” są z założenia dostosowane do potrzeb seniorów, którzy wciąż są pełni energii i chęci do prowadzenia aktywnego życia. Główną cechą tych kompleksów są niskie koszty, związane z utrzymaniem domu i ogrodu. Osiedla te zwykle oferują domki parterowe o powierzchni od 1100 do 1500 stóp kwadratowych, często są to wolnostojące domy lub mniejsze kondominia. Dzięki temu osoby starsze nie muszą martwić się o schody, które mogą być barierą w większych domach jednorodzinnych. W osiedlach takich często można spotkać „Club House” w którym jest miejsce do spotkań, sala gimnastyczna, sala kinowa czy inne udogodnienia. Bardzo często jest też basen. Zalety osiedli „Active Adult”

1. Niskie koszty utrzymania. Właściciele takich domów nie ponoszą kosztów związanych z dużym ogrodem czy wymagającą elewacją. Utrzymanie zieleni, odśnieżanie i inne prace zewnętrzne są zazwyczaj pokrywane w ramach opłat HOA (Home Owners’ Association). Dzięki temu seniorzy mogą cieszyć się zielonym otoczeniem bez obaw o ciężkie prace ogrodowe. Domy zwykle nie posiadają płotów i wydzielonych w sposób fizyczny działek, by sprzyjać poczuciu integracji oraz ułatwiać nawiązywanie kontaktów.
2. Społeczność w podobnym wieku. Tego typu osiedla to doskonałe miejsce do nawiązywania nowych znajomości. Osoby w podobnym wieku, często o zbliżonych doświadczeniach życiowych, mają więcej wspólnych tematów - co sprzyja integracji i wspólnym aktywnościom.
3. Różnorodne udogodnienia. Wiele osiedli „active adult” zapewnia swoim mieszkańcom różnego rodzaju udogodnienia, które sprawiają, że życie w takim miejscu jest wygodniejsze i bardziej ekscytujące. Mogą to być baseny, korty tenisowe, kluby fitness, a nawet własne centra kulturalne. Dzięki temu seniorzy mają możliwość uczestniczenia w zajęciach ruchowych, wydarzeniach społecznych czy zajęciach hobbystycznych - bez konieczności opuszczania osiedla.
4. Bezpieczeństwo i spokój. Osiedla „active adult” często mają ograniczony dostęp dla osób z zewnątrz i są strzeżone, co przekłada się na poczucie spokoju i bezpieczeństwa wśród mieszkańców. Seniorzy mogą czuć się swobodnie, wiedząc, że są w otoczeniu osób, które rozumieją ich potrzeby i troski.
5. Brak zmartwień o opiekę nad domem. Po latach dbania o dom i ogród, wiele osób na emeryturze ceni sobie brak obowiązków związanych z utrzymaniem posesji. W osiedlach „active adult” te aspekty są zazwyczaj pokrywane w ramach opłat HOA, co pozwala seniorom cieszyć się emeryturą bez troski o stan techniczny nieruchomości.
6. Swoboda w podróżach. Dzięki niskim wymaganiom dotyczącym utrzymania domu, seniorzy mogą bez obaw zamknąć swoje mieszkanie czy dom na kilka miesięcy i wyjechać na wakacje, czy też spędzić zimę w ciepłych krajach. W przeciwieństwie do dużych domów, które wymagają stałej uwagi, osiedla typu „active adult”  umożliwiają większą elastyczność w planowaniu czasu.

Wady osiedli „Active Adult”

1. Brak opieki zdrowotnej. W odróżnieniu od niektórych innych typów osiedli dla seniorów, osiedla „active adult” nie zapewniają opieki medycznej na miejscu. W przypadku pogorszenia się stanu zdrowia, mieszkańcy muszą organizować pomoc we własnym zakresie lub liczyć na opiekę ze strony rodziny.
2. Ograniczony wiek mieszkańców. Osiedla senioralne mają ograniczenia wiekowe, co sprawia, że panuje w nich jednolita struktura demograficzna. Dla niektórych seniorów brak różnorodności może być minusem, szczególnie jeśli lubią towarzystwo osób z różnych pokoleń.
3. Niski potencjał inwestycyjny. Warto zauważyć, że nieruchomości w osiedlach „active adult” mają mniejsze szanse na wzrost wartości w porównaniu z innymi osiedlami. Ponadto, prawo ograniczające zamieszkanie osobom poniżej 55 roku życia może stanowić przeszkodę w przekazaniu nieruchomości młodszym członkom rodziny.
4. Brak elastyczności dla potrzeb rodziny. Część mieszkańców przebywa tam sezonowo, co może ograniczyć możliwość odwiedzin przez członków rodziny, zwłaszcza młodszych. Zasady osiedla mogą nakładać restrykcje dotyczące długości pobytu gości poniżej 55 roku życia.

Alternatywa dla tradycyjnych domów jednorodzinnych Dla wielu seniorów osiedla „active adult” są atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych domów jednorodzinnych, zwłaszcza jeśli ich aktualny dom jest zbyt duży, trudny do utrzymania lub drogi w eksploatacji. Przykład może stanowić mieszkaniec Toronto, którego dom w centrum miasta osiągnął wysoką wartość rynkową. Sprzedaż takiego domu i przeprowadzka do tańszego osiedla „active adult” poza miastem pozwala nie tylko na zmniejszenie kosztów życia, ale i na zainwestowanie zaoszczędzonych środków, które mogą przynosić stały dochód. Przykład: Osiedle w Tillsonburgu Tillsonburg, niewielkie miasteczko w Ontario, stanowi przykład, gdzie można znaleźć osiedla typu „active adult” w rozsądnej cenie. Domki tam kosztują już w granicach $500,000 dolarów, co przy wysokich cenach nieruchomości w Toronto jest bardzo atrakcyjną opcją. Osiedle oferuje klub rekreacyjny, basen, a także piękne tereny zielone, które są utrzymywane przez zatrudnionych ogrodników. Wszystko to sprawia, że życie tam jest komfortowe i dostosowane do potrzeb starszych mieszkańców. Jeśli ktoś chciałby uzyskać więcej informacji na ten temat - proszę o kontakt. 

Jeśli chodzi o Tillsonburg, to ciekawe jest, że miasteczko to ma bardzo atrakcyjną starówkę z uroczymi, historycznymi domami i wieloma restauracjami. Jest tam takżebardzo dobrze działający szpital i więcej niż jedno osiedle dla emerytów. Jest też położone blisko lotniska w London, skąd można podróżować po świecie!  Czy osiedle „Active Adult” to dobre rozwiązanie? Decyzja o wyborze miejsca zamieszkania na emeryturze powinna być dokładnie przemyślana i dostosowana do indywidualnych potrzeb. Osiedla „active adult” to świetna opcja dla osób ceniących sobie spokój, niskie koszty utrzymania oraz możliwość korzystania z bogactwa udogodnień. Dla tych, którzy szukają spokojnego miejsca na emeryturę, ale nadal chcą pozostać aktywni i zaangażowani w życie społeczne, osiedle „active adult” może być idealnym wyborem. Jeśli jednak ktoś wymaga stałej opieki medycznej lub preferuje środowisko z różnorodnością wiekową, warto rozważyć inne opcje - takie jak osiedla z pełnym zakresem opieki (CCRC) czy mieszkania niezależne z opcją wsparcia. I na koniec jeszcze jedna uwaga. Bardzo atrakcyjną alternatywą do „active adult” są liczne osiedla, szczególnie w rejonie Niagara - również budowane z myślą o ludziach w wieku 55+. Są to osiedla parterowych townhouses, gdzie jesteśmy właścicielami ziemi, płacimy minimalne maintenance (za koszenie trawy, usuwanie śniegu i śmieci. Mieszkając w takim osiedlu mamy poczucie bezpieczeństwa - bo znamy naszych sąsiadów. Takie osiedla są mniej restrykcyjne i kiedy w którymś momencie chcemy sprzedać nasz unit, są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących.

Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Ubezpieczenie tytułu własności to kluczowy element procesu zakupu nieruchomości w Ontario, który często jest niedoceniany, ale może uchronić nabywców przed poważnymi problemami prawnymi i finansowymi. W niniejszym artykule przyjrzymy się, czym jest ubezpieczenie tytułu, jakie korzyści oferuje nabywcom oraz jak skutecznie zabezpiecza przed różnorodnymi ryzykami związanymi z prawem własności. Czym jest ubezpieczenie tytułu własności? Ubezpieczenie tytułu własności to jednorazowa polisa, którą nabywca nieruchomości wykupuje w momencie finalizacji zakupu. Jego głównym celem jest ochrona przed potencjalnymi problemami prawnymi związanymi z tytułem własności, które mogą pojawić się po zakupie. Chociaż przed nabyciem nieruchomości przeprowadza się szczegółowe badania tytułu, niektóre kwestie mogą pozostać niewykryte – i właśnie tutaj wkracza ubezpieczenie tytułu. Jak ubezpieczenie tytułu chroni nabywców nieruchomości?

• Ochrona przed wadami tytułu Polisa ubezpieczeniowa zapewnia ochronę przed wadami prawnymi, które mogą ujawnić się po zakupie, jak błędy w dokumentach, nieścisłości w księgach wieczystych czy zaległe obciążenia finansowe, takie jak nieuregulowane podatki bądź długi poprzednich właścicieli. W takich przypadkach ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty, związane z rozstrzygnięciem problemów.

• Zabezpieczenie przed oszustwami tytułowymi Tytuł nieruchomości może paść ofiarą oszustwa – na przykład, gdy ktoś podszywa się pod właściciela nieruchomości i dokonuje jej nielegalnej sprzedaży lub zaciąga na nią kredyt. W przypadku, gdyby doszło do takiego zdarzenia, ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty prawne i straty finansowe.

• Rozwiązanie problemów z granicami działki Spory dotyczące granic nieruchomości mogą być kosztowne i czasochłonne. Jeśli po zakupie nieruchomości okaże się, że granice działki nie są zgodne z tym, co wskazywały dokumenty, polisa ubezpieczeniowa może pokryć koszty związane z rozwiązaniem takiego konfliktu.

• Zgodność z lokalnymi przepisami planistycznymi Ubezpieczenie tytułu może również chronić przed problemami wynikającymi z niezgodności nieruchomości z lokalnymi przepisami planistycznymi, które mogą nie zostać wykryte przed zakupem. Jeśli na przykład nieruchomość była wykorzystywana niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ubezpieczenie tytułu pokryje koszty rozwiązania takiego problemu.

• Ochrona przed brakiem aktualnych pomiarów (surveys). W wielu przypadkach nieruchomości w Ontario nie mają aktualnych pomiarów działki. Może to prowadzić do sporów dotyczących granic czy powierzchni nieruchomości. Dzięki ubezpieczeniu tytułu, nabywca ma pewność, że w przypadku takich niejasności nie poniesie kosztów prawnych związanych z ich rozwiązywaniem.

• Niemarkowalny tytuł (clouds on title) W sytuacjach, gdy sprzedający nie posiada jasnego i nieobciążonego tytułu do nieruchomości, może dojść do problemów z jej odsprzedażą. Ubezpieczenie tytułu chroni nabywcę przed stratami finansowymi wynikającymi z konieczności rozwiązywania takich spraw.

• Błędy prawników Zasadniczo prawnicy nie powinni popełniać błędów, ale czasami nawet mogą je popełnić nieświadomie. Czasami trzeba zamknąć transakcję z bardzo krótkim okresem od zakupu do zamknięcia i prawnik nie jest w tym czasie dokonać wszystkich sprawdzeń. Jeśli wynikną jakieś problemy później (jak na przykład niezapłacone podatki) to Title Insurance nas ochroni przed konsekwencjami.

Najważniejsze korzyści z ubezpieczenia tytułu własności

• Spokój i bezpieczeństwo: Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Ubezpieczenie tytułu daje nabywcy pewność, że jego inwestycja jest zabezpieczona przed nieprzewidzianymi problemami prawnymi.

• Ochrona finansowa: Rozwiązywanie problemów, związanych z tytułem własności może wiązać się z wysokimi kosztami prawnymi. Polisa ubezpieczeniowa pokrywa te wydatki, co chroni właściciela przed znacznymi stratami finansowymi.

• Zabezpieczenie zarówno dla nabywcy, jak i dla kredytodawcy: Ubezpieczenie tytułu chroni nie tylko nabywcę, ale również instytucję finansową udzielającą kredytu hipotecznego, zapewniając obu stronom bezpieczeństwo prawne.

• Możliwość rezygnacji z aktualnych pomiarów działki: W niektórych przypadkach, dzięki ubezpieczeniu tytułu, nie jest konieczne wykonywanie kosztownych pomiarów geodezyjnych, co dodatkowo obniża koszty zakupu nieruchomości.

Przykłady działania ubezpieczenia tytułu:

1. Oszustwo tytułowe: Pewna właścicielka nieruchomości w Ontario odkryła, że ktoś bez jej wiedzy sprzedał jej dom. Fałszerz zaciągnął również duży kredyt hipoteczny na jej nieruchomość. Dzięki ubezpieczeniu tytułu kobieta nie tylko odzyskała prawo własności, ale również uniknęła spłacania kredytu, który został zaciągnięty w wyniku oszustwa.
2. Zaległe obciążenia podatkowe: Nowy nabywca nieruchomości dowiedział się, że poprzedni właściciel nie uregulował podatku od nieruchomości. W takim przypadku ubezpieczenie tytułu pokryło koszty zaległości, a nowy właściciel nie musiał ponosić tych nieprzewidzianych wydatków.
3. Spór o granice działki: Właściciel nieruchomości odkrył, że płot sąsiada wchodzi na jego działkę. Sprawa trafiła do sądu, a ubezpieczenie tytułu pokryło koszty prawne związane z przesunięciem płotu i ustaleniem prawidłowych granic działki.
4. Brak pozwoleń na rozbudowę: Nowy właściciel nieruchomości odkrył, że poprzedni właściciel przeprowadził rozbudowę domu bez wymaganych pozwoleń. Miasto zażądało uzyskania pozwoleń lub rozbiórki nielegalnie wykonanej rozbudowy. Ubezpieczenie tytułu pomogło pokryć koszty uzyskania pozwoleń i dostosowania nieruchomości do wymogów prawnych.
5. Mąż, który sprzedał dom... pod nieobecność żony: Pewien mężczyzna, sprytny, aczkolwiek niezbyt uczciwy, postanowił sprzedać dom podczas nieobecności swojej żony, zgarnął pieniądze - i wyparował. Kiedy żona wróciła z wakacji, odkryła, że jest bezdomna, a pieniądze zniknęły. Dzięki Title Insurance udało się unieważnić sprzedaż i odzyskać dom. Morał z tej historii? Nigdy nie zostawiaj kluczy pod wycieraczką i sprawdzaj, co robi Twój mąż! (lub żona, bo nieuczciwość nie ma płci).

Jak uzyskać ubezpieczenie tytułu? W Ontario ubezpieczenie tytułu można nabyć za pośrednictwem prawnika lub bezpośrednio u ubezpieczyciela, specjalizującego się w takich polisach. Proces zakupu jest prosty i zazwyczaj obejmuje jednorazową opłatę. Koszt ubezpieczenia tytułu zależy od wartości nieruchomości oraz specyfiki danego przypadku, ale zazwyczaj oscyluje wokół 0,1% wartości zakupu. Czyli jak kupujemy dom wartości miliona dolarów, to zapłacimy $1,000 jednorazowo - i to ubezpieczenie jest ważne tak długo jak w ubezpieczonym domu mieszkamy! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Co bardziej się opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę, czy stary dom, wyburzyć go i budować na nowo? W idealnym świecie każdy z nas marzyłby o tym, aby zacząć wszystko od początku – pusta działka bez żadnych kompromisów to idealne warunki do stworzenia domu marzeń. Brzmi jak bajka? No cóż, realia rynku nieruchomości w Ontario, szczególnie w miastach, są nieco bardziej skomplikowane. Chociaż pomysł zakupu pustej działki brzmi fantastycznie, to może kryć za sobą wiele ukrytych kosztów i formalności, które sprawią, że ta bajka stanie się raczej thrillerem z elementami horroru.  Dlatego warto rozważyć także opcję zakupu istniejącego domu, wyburzenia go i rozpoczęcia budowy od nowa. Zanim Państwo zdecydują, zapraszam do zapoznania się z kluczowymi aspektami obu rozwiązań.

1. Pusty kawałek ziemi – marzenie czy fatamorgana? Na pierwszy rzut oka, zakup pustej działki wydaje się idealnym rozwiązaniem. W końcu, kto by nie chciał mieć czystego pola do popisu? Niestety, w dużych miastach takich jak Toronto, Mississauga czy Oakville, znalezienie wolnej działki graniczy z cudem. Wolne tereny są niczym jednorożce – każdy o nich słyszał, ale mało kto widział na własne oczy. A jeśli już się pojawią, to cena... cóż, można się poczuć, jakby ktoś próbował sprzedać kawałek Księżyca. Obecnie brak wolnych terenów pod zabudowę w miastach jest odczuwalny na każdym kroku. Jeśli myślą Państwo o budowie w miejskich granicach, największym problemem jest właśnie niedostępność działek. Większość terenów już dawno została zagospodarowana, a sporadycznie pojawiające się oferty sprzedaży dotyczą działek w lokalizacjach, które często nie należą do najatrakcyjniejszych (chyba że ktoś ma ochotę na codzienny widok na autostradę). Co więcej, wolne działki w dobrych lokalizacjach potrafią być nie tylko rzadkością, ale także cenową bombą zegarową.
2. Koszt działek – szybki przegląd portfela. Niestety, zakup działki to nie tylko wydatek na samą ziemię, ale także na wiele dodatkowych opłat, które mogą Państwa zaskoczyć. Na przykład w Mississaudze ceny działek wahają się od $850,000 do $1,500,000 (a czasami więcej), i to tylko w zależności od wielkości i lokalizacji. W końcu lokalizacja to słowo-klucz. Działka w mniej popularnej okolicy może kosztować mniej, ale jeśli marzą Państwo o widoku na jezioro Ontario, warto przygotować się na wysokie koszty. Jednak to nie wszystko – dochodzi też podatek HST. W przypadku zakupu „gołej” działki, podatek ten wynosi 13%. Jeśli kupują Państwo działkę jako inwestycję i planują ją sprzedać, mają Państwo możliwość odliczenia HST, ale jeśli budują dom dla siebie, to jest to dodatkowy koszt. To tak, jakby Państwo mieli w restauracji zamówić jedną pizzę, a potem nagle dowiedzieli się, że trzeba zapłacić za dwie – jedna z nich to właśnie podatek HST.
3. Opłaty development charges – co jeszcze warto wiedzieć? Podatek HST to dopiero początek, bo na scenę wkraczają także tzw. „development charges”. To opłaty, które miasta pobierają, aby sfinansować rozwój infrastruktury - takiej jak budowa szkół, dróg, kanalizacji czy komunikacji publicznej. W regionie Peel opłaty te mogą przyprawić o zawrót głowy. Dla przykładu, opłata za nowe mieszkanie wynosi: - $54,931 dla małych apartamentów, - $98,200 dla większych apartamentów, - $108,837 dla townhousów, - oraz aż $136,864 dla domów jednorodzinnych. 

To naprawdę spore kwoty, które należy dodać do kosztów zakupu samej działki, zwłaszcza gdy myślą Państwo o budowie większego domu. Nic dziwnego, że deweloperzy są kochani przez miasta – płacą olbrzymie sumy, które trafiają do miejskiej kasy i finansują rozwój infrastruktury. Niestety, te koszty finalnie spadają na barki indywidualnych kupujących, którzy później muszą je opłacić w postaci wyższych cen nieruchomości.

1. Koszty podłączeń – kolejne „niewidoczne” koszty. Kupując pustą działkę, powinno się także pamiętać o kosztach podłączeń mediów - takich jak woda, prąd, gaz czy kanalizacja. W przypadku istniejącej działki z domem do wyburzenia, część infrastruktury może już być podłączona, co teoretycznie pozwala zaoszczędzić. Ale uwaga – „teoretycznie” to słowo kluczowe! Jeśli wyburzają Państwo dom zbudowany 50 lat temu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że stare instalacje będą wymagały modernizacji. Na przykład typowa rura doprowadzająca wodę z ulicy o średnicy 1/2 cala raczej nie spełni wymogów nowoczesnych standardów, które wymagają rur o średnicy 1 cala. Podobnie rzecz ma się z kanalizacją, gdzie stare, żeliwne lub kamionkowe rury muszą być wymienione na nowoczesne, plastikowe. Dawniej prąd był doprowadzany napowietrznymi kablami, ale dziś większość inwestorów woli, aby infrastruktura energetyczna była poprowadzona pod ziemią. Zastąpienie starych instalacji nowoczesnymi to kolejny wydatek, który może pochłonąć tysiące dolarów. W przypadku domów położonych poza miastem, możemy co prawda korzystać z istniejącej studni czy szamba, ale wymaga to dokładnych badań aby sprawdzić, czy te systemy spełniają dzisiejsze normy i czy warto w nie inwestować.
2. Finansowanie – niełatwe zadanie. Kupno pustej działki to często jak gra w ruletkę - szczególnie, jeśli chodzi o jej finansowanie. „Normalne” banki prawie nigdy nie udzielają kredytów na zakup działek bez istniejących budynków, a jeśli już znajdą Państwo instytucję, która zgodzi się na finansowanie, można liczyć na wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego – często banki wymagają nawet 50% wartości działki jako wkładu własnego. Co więcej, oprocentowanie takiego kredytu może być wyższe niż w przypadku zakupu działki z istniejącym domem.
3. Kupno działki z domem do wyburzenia. Zakup działki z domem, nawet do wyburzenia, jest znacznie łatwiejszy pod względem finansowania. Banki chętniej udzielają kredytów na nieruchomości z istniejącymi budynkami - co oznacza, że czasem można uzyskać kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym.
4. Wyburzenie domu – dodatkowy koszt. Decydując się na zakup działki z domem do wyburzenia, powinno się pamiętać, że czeka Państwa także koszt rozbiórki. W zależności od wielkości i lokalizacji budynku koszt ten może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy dolarów. To dodatkowy wydatek, który warto uwzględnić w budżecie. Ale jest też plus – unikają Państwo wtedy opłaty development charges, co może być znaczną oszczędnością.
5. Reasumując – co wybrać? Odpowiedź nie jest prosta, bo wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Kupno pustej działki może być marzeniem, ale wymaga solidnego budżetu i gotowości do zmierzenia się z licznymi opłatami i formalnościami. Z kolei zakup domu do wyburzenia często pozwala uniknąć niektórych opłat, ale wymaga dodatkowych nakładów finansowych na rozbiórkę i modernizację infrastruktury. Jedno jest pewne - łatwiej znaleźć działkę z domem do wyburzenia, niż idealnie położoną, pustą działkę. 
6. Budowa domu czy zakup gotowego? To jest obszerny temat, który mogę poruszyć wkrótce. Na pewno jest łatwiej i taniej kupić gotowy dom z planów niż budować samemu. Deweloperzy budują domy na masową skalę, co pozwala im obniżać koszty materiałów i usług. Kupując działki hurtowo, powtarzając te same projekty i mogą negocjować lepsze warunki z dostawcami. Kiedy budujemy dla siebie, będziemy instalowali lepsze materiały, lepsze wykończenia, okna, bardziej unikalny plan itd. Pojedyncza działka będzie znacznie droższa niż to, co deweloper kupuje hurtem. Dlatego nie będzie taniej, ale może być lepiej!

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Jesień to czas intensywnych przygotowań przed nadchodzącą zimą. To ważne prace, szczególnie w Ontario - gdzie zimy są długie i mroźne. Aby Państwa dom był dobrze przygotowany na trudne warunki atmosferyczne, warto przeprowadzić kilka kluczowych prac, które powinny być wykonane właśnie teraz, by uniknąć niespodzianek zimą, kiedy wszelkie naprawy są znacznie bardziej kłopotliwe. Oto kilka wskazówek, jak przygotować dom na zimę.

Prace wewnątrz domu:

1. Systemy grzewcze: Każdy dom musi mieć sprawny system ogrzewania, by przetrwać ontaryjską zimę. Temperatury zewnętrzne spadają zwykle sporo poniżej zera, dlatego systemy grzewcze muszą być sprawdzone i odpowiednio przygotowane.

• Elektryczne grzejniki (baseboards): Sprawdzenie przełączników i bezpieczników na tablicy elektrycznej oraz odkurzenie grzejników, by uniknąć unoszenia się kurzu.
• Ogrzewanie nadmuchowe (Forced Air): Jeśli korzystamy z gazu ziemnego, warto przed zimą wymienić filtry powietrza, przeczyścić kanały wentylacyjne i przeprowadzić przegląd pieca (przynajmniej co dwa lata). Jeśli używamy propanu, trzeba zadbać o ciągłość dostaw.
• Nawilżacz powietrza: Ustawienie nawilżacza powietrza na tryb zimowy, by zapobiec wysuszeniu powietrza wewnątrz domu, co może powodować problemy z gardłem i oddychaniem.

2. Wentylacja: Nowoczesne domy są wyposażone w systemy HRV, które automatycznie wymieniają zużyte powietrze na świeże. Należy sprawdzić i oczyścić filtry. W starszych domach warto regularnie wietrzyć pomieszczenia. 3. Panel elektryczny: Jeśli posiadamy nowoczesny panel z automatycznymi bezpiecznikami, nie ma potrzeby podejmowania dodatkowych działań. W przypadku starszych paneli z bezpiecznikami wkręcanymi, warto mieć kilka zapasowych lub zainwestować w bezpieczniki resetowalne.

Elewacja i dach:

1. Dach: Dach powinien być kontrolowany co kilka lat. Najpopularniejsze pokrycie dachowe, jakim są gonty (shingle), wytrzymuje od 10 do 30 lat w zależności od jakości. Jesień to ostatni moment, aby naprawić dach po normalnych cenach – zimą koszty napraw mogą się podwoić. 2. Rynny i rury spustowe: Często zatykają się liśćmi i innymi zanieczyszczeniami. Należy je dokładnie oczyścić, aby uniknąć zalania domu. Warto też sprawdzić rury spustowe, które mogą być uszkodzone i odprowadzać wodę w okolicy fundamentów, co może prowadzić do wilgoci. 3. Okna: Wymiana okien to często spory wydatek, ale warto sprawdzić ich stan, zwłaszcza tych o niskiej izolacyjności. Należy też uzupełnić uszczelnienia wokół okien (tzw. caulking), aby zapobiec stratom ciepła. 4. Izolacja: Większość strat ciepła w domach (ponad 60%) odbywa się przez dach. Stare domy często mają niewystarczającą izolację na poddaszu. Uzupełnienie izolacji jest łatwe i stosunkowo tanie, a oszczędności na ogrzewaniu mogą być znaczące. 5. Zabezpieczenie instalacji wodnej: Należy zabezpieczyć instalacje wodne przed zamarznięciem, odłączając węże ogrodowe, zamykając zawory zewnętrzne i spuszczając wodę z rur narażonych na niskie temperatury. Zamarznięta woda w rurach może prowadzić do ich pęknięcia.

Basen gotowy na zimę - oto prace, które warto przeprowadzić:

1. Czyszczenie basenu: Dokładne oczyszczenie dna i ścian z zanieczyszczeń, takich jak liście, piasek czy glony.

2. Balans chemiczny wody: Zbalansowanie poziomu pH i dodanie odpowiednich środków chemicznych.

3. Spuszczenie wody: Obniżenie poziomu wody poniżej skimmerów i wlotów, by zabezpieczyć te elementy przed uszkodzeniem.

4. Zabezpieczenie instalacji wodnej: Opróżnienie wszystkich elementów instalacji z wody i zainstalowanie specjalnych zatyczek do odpływów.

5. Zabezpieczenie skimmerów: Umieszczenie specjalnych "pływaków" lub gąbek, by amortyzować nacisk zamarzającej wody.

6. Ochrona powierzchni basenu: Przykrycie basenu odpowiednią osłoną, która powinna być dobrze napięta i zamocowana.

7. Regularne sprawdzanie basenu zimą: Regularne sprawdzanie stanu pokrycia basenu, zwłaszcza po dużych opadach śniegu czy intensywnych wiatrach.

8. Zabezpieczenie sprzętu: Wszystkie akcesoria basenowe powinny być zdemontowane, wyczyszczone i przechowywane w suchym miejscu.

Przygotowanie ogrodu:

1. Ochrona roślin: Zabezpieczenie delikatnych roślin przed mrozem, okrycie agrowłókniną lub słomą.

2. Porządki: Zbieranie liści i przekopywanie rabat, co poprawia przewietrzenie gleby.

3. Narzędzia ogrodowe: Oczyszczenie narzędzi i zabezpieczenie ich przed korozją.

4. Zimowanie sprzętu: Schowanie mebli ogrodowych i grillów lub zabezpieczenie ich pokrowcami.

5. Przygotowanie narzędzi do odśnieżania.

6. Ochrona przed gryzoniami: Rozłożenie trutek w strategicznych miejscach domu i ogrodu.

Dbanie o trawnik:

Aeracja gleby, nawożenie jesiennym nawozem oraz koszenie trawnika przed zimą to kluczowe działania, które pomogą przygotować trawnik na mroźne miesiące i zapewnią jego zdrowy wygląd na wiosnę. Przygotowanie domu na zimę to kluczowy krok, aby zapewnić sobie komfort i bezpieczeństwo podczas mroźnych miesięcy. Regularne konserwacje i przeglądy mogą znacząco obniżyć ryzyko awarii oraz nieprzewidzianych napraw, które zimą są uciążliwe. Pamiętajmy, że odpowiednie zabezpieczenie domu, systemów grzewczych oraz otoczenia zewnętrznego to inwestycja, która przyniesie korzyści w postaci niższych kosztów ogrzewania i długotrwałej ochrony budynku. Gdy zadbamy o te sprawy jesienią, będziemy mogli cieszyć się spokojną zimą - bez obaw o nagłe problemy techniczne. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Poszukiwanie wymarzonego domu lub mieszkania może trwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Proces zakupu nieruchomości to ekscytujący, ale też wymagający czas. Kiedy już zdecydujemy się na zakup i oferta zostanie zaakceptowana, warto wiedzieć, jakie kroki musimy podjąć, aby transakcja przebiegła sprawnie i bez problemów. Oto przewodnik, który pomoże uporządkować proces zakupu domu lub mieszkania.

Depozyt

Zaraz po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego, kupujący są zobowiązani do złożenia depozytu. Jest to jeden z pierwszych i najważniejszych kroków po podpisaniu umowy zakupu. W większości przypadków depozyt powinien zostać przekazany w ciągu 24 godzin od zawarcia umowy - chyba, że strony ustaliły inaczej. Niedostarczenie depozytu w wyznaczonym terminie może skutkować unieważnieniem umowy. Depozyt zazwyczaj trafia na konto firmy brokerskiej, która reprezentuje sprzedającego. Coraz częściej depozyty są składane w formie elektronicznej, na przykład poprzez wire transfer (przelew bankowy), który jest teraz bardzo popularny. Czeki osobiste są akceptowane tylko w wyjątkowych przypadkach, natomiast najczęściej wymagany jest bank draft (czek bankowy).

Warunki oferty

Kupno nieruchomości często wiąże się z pewnymi warunkami, które muszą zostać spełnione przed finalizacją transakcji. Najczęściej spotykane to warunki dotyczące finansowania, inspekcji nieruchomości oraz sprawdzenia tzw. Status Certificate w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (condominium).

• Status Certificate – jest to dokument zamawiany tuż po zawarciu umowy, który pozwala zweryfikować sytuację prawną i finansową korporacji zarządzającej budynkiem. Dokument ten dostarcza informacji o zadłużeniach, sprawach sądowych lub planowanych podwyżkach opłat eksploatacyjnych (maintenance fees). Jeśli status korporacji budzi wątpliwości, a w umowie mamy warunek na sprawdzenie tego dokumentu, mamy prawo wycofać się z transakcji bez konsekwencji.
• Warunek na finansowanie – w ostatnich latach rynek nieruchomości uległ stabilizacji, co daje kupującym większą swobodę w negocjowaniu warunków dotyczących finansowania. W przeszłości, w okresie bardzo konkurencyjnego rynku, gdy na jedną nieruchomość pojawiało się kilkanaście ofert, warunek na finansowanie często był pomijany. Obecnie sytuacja jest spokojniejsza i można swobodnie dodać ten warunek do oferty. Banki zwykle mają około 5 dni roboczych na ocenę nieruchomości (wycenę) oraz sprawdzenie zdolności kredytowej kupującego. Jeśli bank odrzuci naszą aplikację, istnieje możliwość skorzystania z tzw. „B-lenders”, czyli alternatywnych pożyczkodawców, którzy mogą udzielić kredytu na mniej korzystnych warunkach, ale z większą elastycznością.
• Warunek na home inspection – sens dodawania tego warunku do oferty zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujemy. W przypadku nowych domów lub mieszkań w nowoczesnych budynkach warto dokładnie zastanowić się, czy taki warunek jest konieczny. Z drugiej strony, kupując starsze domy (szczególnie te wymagające remontu), warto przeprowadzić inspekcję, aby uniknąć niespodzianek. Inspekcja może być wykonana zarówno przed złożeniem oferty, jak i po jej zaakceptowaniu, co daje kupującemu pewność, że nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym.

Wybór prawnika

Prawnik odgrywa kluczową rolę w całym procesie zakupu nieruchomości. Ważne jest, aby wybrać prawnika z doświadczeniem w transakcjach nieruchomościowych. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, dokumenty trafiają do prawnika kupującego, który ma za zadanie zweryfikować, czy sprzedający jest prawowitym właścicielem nieruchomości oraz czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami - takimi jak niezapłacone podatki czy niezakończone pozwolenia budowlane. Prawnik również sprawdza, czy miasto nie nałożyło kar na nieruchomość. W przypadku jakichkolwiek zaległości, sprzedający musi je uregulować przed zamknięciem transakcji. W dniu zamknięcia transakcji prawnicy obu stron wymieniają się dokumentami i funduszami elektronicznie. W ten sposób prawo własności zostaje oficjalnie przeniesione na nowego właściciela, a hipoteka (_mortgage)_zostaje zarejestrowana przez instytucję finansową.

Bridge Financing

Wielu kupujących zamyka transakcję kupna nowego domu i sprzedaży starego w tym samym dniu. Jest to możliwe, ale bardziej komfortowym rozwiązaniem może być wcześniejsze przejęcie nowej nieruchomości – na przykład tydzień lub dwa przed opuszczeniem starego domu. Taka strategia pozwala na spokojną przeprowadzkę, daje czas na drobne prace remontowe, sprzątanie czy odświeżenie nowego miejsca przed zamieszkaniem. Koszt takiego rozwiązania, zwanego bridge financing, zależy od banku, ale może być wart dodatkowego komfortu i spokoju, który zyskujemy w tym kluczowym momencie.

Ubezpieczenie domu

Ubezpieczenie domu to obowiązek, którego nie należy traktować jako niepotrzebnego wydatku. Dobre ubezpieczenie to ochrona nie tylko przed pożarem, ale także przed wieloma innymi problemami, które mogą pojawić się w przyszłości, w tym również przed skutkami prawnymi. Różnica w kosztach między podstawową a rozszerzoną polisą jest często niewielka, gdy rozłoży się ją na miesięczne opłaty. Warto jednak pamiętać, że standardowe ubezpieczenie nie obejmuje wszystkich sytuacji – na przykład zalania piwnicy w wyniku awarii kanalizacji, co może generować ogromne koszty napraw. Dodatkowe opcje, takie jak ubezpieczenie od zalania, warto rozważyć, aby chronić się przed nieprzewidzianymi wydatkami.

Ubezpieczenie mortgage

Zakup domu to prawdopodobnie największa inwestycja w życiu wielu ludzi, dlatego warto pomyśleć o ubezpieczeniu hipotecznym. Polisa na życie może pomóc rodzinie w przypadku utraty głównego żywiciela. Koszt takiego ubezpieczenia może być zaskakująco niski, zwłaszcza dla młodych, zdrowych osób. Tego rodzaju zabezpieczenie jest szczególnie ważne, jeśli mamy młodą rodzinę i zależy nam na ich finansowym bezpieczeństwie w razie nieprzewidzianych sytuacji.

Utilities (media)

Kupując dom wolnostojący lub townhouse, musimy samodzielnie zadbać o dostawy mediów - takich jak prąd, gaz, woda czy internet. Kupując mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym, media mogą być wliczone w opłaty eksploatacyjne, dlatego warto to sprawdzić z wyprzedzeniem. Przed przejęciem nieruchomości, należy poinformować dostawców mediów o zmianie właściciela i założyć nowe konta, aby uniknąć przerw w dostawach.

Podatek od nieruchomości (Property Tax)

Podatek od nieruchomości zależy od jej wartości rynkowej, która może wzrosnąć lub zmniejszyć się w zależności od rynku. W ostatnich latach ceny nieruchomości znacząco wzrosły, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość podatków. Kupując nową nieruchomość warto zadbać, aby prawnik sprawdził, czy na nieruchomości nie ciążą zaległe podatki. Jeśli istnieją zaległości, nowy właściciel może być zobowiązany do ich spłaty. Aby się przed tym zabezpieczyć, warto rozważyć wykupienie tzw. title insurance, które pokryje koszty ewentualnych zaległości.

Przeprowadzka (Movers)

Zatrudnienie firmy przeprowadzkowej to często najlepsze rozwiązanie, zwłaszcza jeśli przeprowadzka dotyczy większej ilości rzeczy lub odległości. Warto jednak pamiętać, że najlepsze firmy mają często pełne kalendarze, dlatego rezerwacja usługi z wyprzedzeniem jest kluczowa. Przy mniejszych przeprowadzkach, można również skorzystać z usług wynajmu samochodu dostawczego lub pomocy znajomych. 

Druga wizyta

Większość ofert kupna daje możliwość ponownej wizyty w nieruchomości przed zamknięciem transakcji. Jest to świetna okazja, aby dokładnie zmierzyć pomieszczenia, zaplanować ustawienie mebli, a także skonsultować się z wykonawcami, jeśli planujemy remont. Warto także sprawdzić, czy stan nieruchomości pozostał niezmieniony od momentu zawarcia umowy. Jeśli zauważymy jakiekolwiek uszkodzenia, mamy prawo zgłosić je prawnikowi i negocjować zniżkę lub naprawę. 

Zmiana adresu i dokumentów

Po zakupie nieruchomości nie zapominajmy o formalnościach, związanych z aktualizacją danych osobowych. Ważne jest, aby poinformować o zmianie adresu zarówno dostawców usług, jak i urzędy, banki oraz firmy ubezpieczeniowe. Zmiana adresu w prawie jazdy, które w Kanadzie pełni funkcję dokumentu tożsamości, jest obowiązkowa i można ją przeprowadzić w lokalnym urzędzie Service Canada. Należy także pamiętać o poinformowaniu poczty, aby listy i paczki były przekierowywane na nowy adres.

Koszty zamknięcia transakcji (Closing Costs)

Na koniec warto pamiętać, że poza ceną nieruchomości, istnieją dodatkowe koszty związane z zamknięciem transakcji. Są to m.in.: 

• Opłaty notarialne; 
• Podatki od transferu nieruchomości (land transfer tax);
• Opłaty za ubezpieczenie tytułu własności; 
• Koszty inspekcji; -  Koszty przeniesienia mediów. Każdy z tych kroków przybliża kupujących do zakończenia procesu zakupu nieruchomości. Pamiętając o tych szczegółach, kupujący zyskuje spokój i pewność, że wszystko zostało dopięte na ostatni guzik, a nowy dom stanie się miejscem, w którym będzie czuł się naprawdę jak u siebie. 

Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Kiedy mamy istniejący dom albo kupujemy dom i chcemy go przerobić, zwykle wymagane jest pozwolenie na budowę. Wiele rzeczy można właściwie zrobić w domu bez pozwolenia - o tym pisałem w zeszłym tygodniu i zachęcam Państwa do przypomnienia sobie tego tekstu. Za każdym razem, kiedy proponujemy zmiany, a szczególnie kiedy wiąże się to ze zmianą obrysu budynku czy dodaniem powierzchni mieszkalnej (na przykład piętra), musimy nie tylko dostać pozwolenie na budowę, ale też sprawdzić, czy nasza proponowana przeróbka nie jest sprzeczna z przepisami urbanistycznymi. Okazuje się, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji i ograniczeń, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo chaotycznym i zaśmieconym „dziwolągami" projektowymi środowisku. Przepisy, które regulują co można budować i w którym miejscu w mieście, nazywają się Zoning By-Law i są one opracowywane dla każdego miasta, a czasami nawet dla poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są modyfikowane i dostosowywane do nowych, zmieniających się realiów rozwoju miasta. Na przykład w Toronto, przed połączeniem w jedną aglomerację miejską, istniały w obrębie każdego "starego miasta" (takiego jak Etobicoke czy Scarborough) bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego, kiedy powstało Toronto jako Aglomeracja Toronto po wielu latach przygotowań, wprowadzono w 2013 nowe przepisy (bazujące na istniejących) i nazwano je City Wide Zoning By-Law. W założeniu miały być jednolite dla całego miasta. Przepisy Zoning By-Law określają wiele kryteriów, jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym planning department każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planner będzie w stanie udzielić bardzo konkretnych i aktualnych informacji. Ale w chwili obecnej coraz trudniej jest umówić się na osobiste spotkanie, bo jest powszechna tendencja do załatwiania spraw on-line. Dla tych, którzy są zaawansowani technologicznie, doskonałym źródłem informacji są interactive maps, które obecnie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami, wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu - i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka branżowego i łatwo jest popełnić błąd. W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy niż dopuszczają przepisy. Czasami też dom, budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych - bo przepisy uległy zmianom. Czasami mamy także ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze, by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji? Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na takie zmiany, musimy przygotować dokładne rysunki, pokazujące naszą propozycję - wraz z listą zamierzonych odstępstw od przepisów (adjustments). Ale skąd wiedzieć, jakie zmiany są nam potrzebne? Otóż zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowany projekt warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę, ale wyćwiczony w tym procesie planner miejski wychwyci wszystkie potrzebne odstępstwa od przepisów urbanistycznych, jakich potrzebujemy i da nam ich listę. Rysunki wraz z aplikacją, opłatami (które nie są małe) oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to także załatwić przez e-mail. Biuro, po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Ponieważ proces zatwierdzania zmian do przepisów urbanistycznych jest procesem publicznym, to po wstępnej analizie informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w okolicy. Raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane rozwiązanie. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron, członkowie COA podejmują decyzję w głosowaniu jawnym. Decyduje większość. Od decyzji COA można się było odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie było zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane było zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Mogło to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mógł trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie Toronto Local Appeal Body (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej. Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb aplikantów o odstępstwa. Często nawet sprzeciw sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów, niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów może skutkować negatywną opinią nawet wbrew logice - bo członkowie COA to radni miejscy, czyli politycy, którzy liczą się z opinią lokalnych wyborców.

Mnie osobiście zdarzyła się taka sytuacja, kiedy to lata temu na prośbę moich klientów wystąpiliśmy z podzieleniem prawie 60-stopowej działki na dwie mniejsze. Wówczas w tym rejonie takie podziały były typowe nawet dla działek 50-stopowych i przed naszą aplikacją było mnóstwo wydanych zatwierdzeń. Czyli byliśmy przekonani, że na zasadzie istniejących już precedensów nasza aplikacja zostanie zatwierdzona prawie automatycznie. Ale niestety, nie wzięliśmy pod uwagę determinacji naszej bezpośredniej sąsiadki, która, będąc strażaczką, czyli osobą energiczną, tak rozkręciła kampanię w bezpośrednim sąsiedztwie przeciwko naszej aplikacji, że na dzień, kiedy było wyznaczone rozpatrywanie naszego wniosku, na sali pojawiło się aż 56 protestujących sąsiadów. I nawet pomimo tego, że mieliśmy doskonałe argumenty i przychylną opinię plannera, to członkowie komisji, sugerując się protestem mieszkańców, ugięli się i odmówili nam wydania pozytywnej decyzji. Kiedy odwołaliśmy się do OMB, licząc na przychylność sędziego, sprawa się skomplikowała, bo zostaliśmy zmuszeni do zapłacenia znacznych kosztów prawnych. Wtedy jeszcze OMB nie był tak bardzo przychylny takim przypadkom. Dodatkowo, zanim sprawa się zakończyła, zmieniono przepisy - i nasz wniosek został odrzucony. Potem protestować przyszło ponad 60. sąsiadów - i ponownie nam odmówiono. Jak wielki wpływ ta sytuacja miała na Zoning By-Law w tej okolicy? Otóż po niej zmieniono przepisy w Long Branch i zabroniono podziału działek na mniejsze! Żartobliwie można stwierdzić, że przeszliśmy do historii.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Wielu posiadaczy domów po pewnym czasie myśli o zmianach czy usprawnieniach. Czasami jest to rozbudowa, nieraz tylko renowacja. Wiele prac wokół domu i w samym domu można wprowadzić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia ze strony miasta. Lista tych prac, które nie wymagają pozwolenia jest dość długa, zatem podaję tylko podstawowe z nich. 1. Wymiana okien na nowe. Nie wymaga pozwolenia, jeśli szerokość otworu nie jest zmieniana i nie istnieje potrzeba zmian strukturalnych. Ale nawet jeśli zajdzie  potrzeba poszerzenia okna, to w wielu przypadkach jest to bardzo prosta czynność - szczególnie w budynkach, w których materiałem wykończeniowym (od zewnątrz) jest stucco _czy siding. 2. Wymiana pokrycia dachowego. Dozwolona, jeśli użyty materiał ma podobny ciężar jednostkowy. Jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną - taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu, bo istniejąca konstrukcja była na pewno liczona na inne obciążenie. Nie jest to niemożliwe, ale czy warto? 3. Malowanie elewacji lub jej naprawa. Coraz bardziej popularne stucco_ może być instalowane bez potrzeby specjalnych pozwoleń. Wymiana starego sidingu czy pomalowanie istniejącej cegły uważane są za zmiany jedynie kosmetyczne.

4. Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących, starych kominów, które zwykle po jakimś czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą - wymaga to nowej zaprawy. Fakt też jest taki, że w nowych domach praktycznie kominów już nie ma, bo kominki na drewno wychodzą z użycia i są zastępowane gazowymi, a piece grzewcze i zbiorniki do ogrzewania wody są wentylowane cienkimi rurkami pod sufitem piwnicy na zewnątrz. A szkoda, bo Święty Mikołaj ma teraz trudniej z dostawą prezentów! 5. Landscaping. Jeśli nie ma decków _o elewacji powyżej 2 ft ponad otaczający teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 ft - to takie usprawnienia przechodzą bez problemów jako urządzenie terenu. Ale jeśli _deck _ma powyżej 2 stóp różnicy, to nagle powinien mieć barierkę zabezpieczającą - i w praktyce powinien uzyskać _permit. Czy wielu ludzi to robi? Raczej nie, bo kary za brak pozwoleń są minimalne i zwykle miasto ma to w... poważaniu. 6. Płoty do 6’ wysokości. Nie wymagają aplikacji – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne). Częstym problemem, szczególnie w nowych osiedlach, jest prywatność. Dlatego wiele osób stawia płoty wyższe niż 6 stóp albo dokłada „privacy screen”, do czego zwykle nikt nie zgłasza zastrzeżeń. 7. Przestawianie wewnętrznych ścian działowych. Czyli niekonstrukcyjnych - jest ulubionym zajęciem Kanadyjczyków, z tym, że czasami przez „pomyłkę” usuwane są też ściany strukturalne. Dlatego takich prac nie podejmowałbym na własną rękę i zlecałbym pracę fachowcom z doświadczeniem. 8. Wszelkie wewnętrzne prace remontowe. W tym istniejące łazienki, kuchnie - łącznie z wymianą szafek, sprzętów  - nie wymagają zgody miasta. Często w domach ludzie dokładają nowe łazienki czy nowe, dodatkowe kuchnie. W systemie kanadyjskim dołożenie dodatkowej łazienki jest proste i czasami robią to nawet amatorzy, ale ja ufam tym, co mają doświadczenie. 9. Wykańczanie piwnic. Pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania oraz niezależnego wejścia do domu - wtedy zwykle uchodzi to na sucho. Ale kiedy dobudowujemy nowe wejście albo planujemy wynajmować ten nowo wykończony basement, permit jest konieczny, by uniknąć problemów w przyszłości. 10. Wymiana pieca grzewczego oraz klimatyzacji. Może być dokonana bez specjalnych pozwoleń, ale konieczne jest zatrudnienie kogoś, kto ma licencję do pracy z gazem - bo nieszczelne połączenie może mieć katastrofalne skutki. No i nowy piec powinien mieć podobną wydajność, jak demontowany. Nawet jeśli działania, o których wspomniałem, nie wymagają pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie skomplikowane prace - jak instalacja elektryczna, ogrzewania, wodno-kanalizacyjna– powierzyć licencjonowanym fachowcom. Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne w domu zasadniczo wymagają ubiegania się o pozwolenie. Dobudowa piętra bez pozwolenia w czasie długiego weekendu wydaje się mało prawdopodobnym zamierzeniem, ale z tym się również spotkałem wielokrotnie. Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli poziom jest powyżej 2’ od terenu – wymagają zgody miasta. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego urzędnikom – to naprawdę spore ryzyko. Jeśli jednak już się na to zdecydowaliśmy, to przynajmniej zatrudnijmy doświadczonych i sprawdzonych fachowców. To nie są żarty i ewentualne błędy będą bardzo kosztowne. Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co właściciele domów robią na swoim terenie i często reagują na doniesienia od "życzliwych" sąsiadów. Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit _nie może być wydany, miasto ma prawo nakazać usunięcie nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy - i często koszty. Powstaje pytanie: czy skoro na niektóre prace potrzebne są pozwolenia na budowę, to czy wszystkie pozwolenia na budowę wymagają skomplikowanych rysunków i zatrudniania specjalistów do ich wykonania? Jeśli chodzi o proste sprawy - jak garaż wolnostojący, _deck, _porch _lub wejście do piwnicy, miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Urzędnicy mają świadomość, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu, nawet bez dużego doświadczenia. Istnieją wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptują. Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów domów – i można zrobić to prawie w biegu. Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących – gorąco zachęcam do korzystania z pomocy profesjonalnych budowlańców, którzy powinni (według nowych przepisów) zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne. Nasza firma Domator Team posiada taką licencję. Projekt domu jest (moim zdaniem) tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów. Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny do kosztu włożonego w dom ciekawy i dobrze zaprojektowany – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartość domu mogą być zasadniczo różne. Różnica kilku tysięcy dolarów, przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno. A zmarnowany czas, energia i pieniądze będą nas bolały do końca życia. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają dokonać prac remontowo-budowlanych na swojej posesji. Chętnie doradzę w każdej z poruszanych powyżej kwestii. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Dziś kontynuujemy temat związany z projektowania domów lub ich renowacją. Bo jak wiadomo - im szerzej rozwija się temat, tym rodzi on więcej pytań. Czy na przykład open concept jest obecnie najbardziej popularnym rozwiązaniem? Czy praca z domu wpływa na projektowanie domów? Czy Smart Home jest już codziennością? 1. Układ funkcjonalny. Szczególnie w „modern homes” preferowany jest układ open concept - zwykle, gdy _jest to średniej wielkości dom. W domach bardzo dużych nie ma potrzeby na taką koncepcję architektoniczna, bo indywidualne pomieszczenia i tak są odpowiednio duże. _Open concept _wynika głównie z potrzeby stworzenia przestrzeni życiowej. Mały dom z 5-6 pokojami na tym samym poziomie (jak bywało wcześniej) wydaje się wtedy jeszcze mniejszy, a żadne z pomieszczeń nie jest wystarczająco duże, by właściwie funkcjonować. 2. Praca z domu. _Home office nabrał bardzo dużego znaczenia w okresie pandemii. Owszem, kiedy potrzebujemy dostępu do komputera 15 minut dziennie, to możemy to robić w kuchni na blacie kuchennym. Ale jeśli mamy pracować wydajnie przez 8 godzin lub dłużej, to posiadanie wydzielonego i dobrze wyposażonego pomieszczenia staje się ogromnie ważne. W wielu obecnie projektowanych domach pojawia się takie specjalne pomieszczenie z właściwym oświetleniem, wentylacją, internetem, z miejscem na biurko (lub dwa), miejscem na drukarkę czy inne, potrzebne wyposażenie biura. Warto przemyśleć takie położenie home office, by wizyty potencjalnych interesantów nie kolidowały z życiem rodzinnym. Ważne jest też, by takie pomieszczenie nie nagrzewało się zbyt nadmiernie, bo praca w upalnym miejscu jest trudna. 3. Rodzaj okien. Okna w ostatnich latach znacznie się poprawiły. W dużej mierze dzięki konkurencyjnych okien z Europy. Obecnie są one znacznie bardziej energooszczędne oraz solidne. Tendencja jest, by robić obecnie okna jak największe i to jest OK, ale często prowadzi to do utraty prywatności. Wiele razy widziałem właścicieli, siedzących w pół negliżu przy kitchen island _albo całkowicie zasłonięte okna, by chronić prywatność. Są na to proste sposoby. Pierwszy - to właściwe przemyślenie samych okien i ich rozmieszczenia, ale również można stosować szkło, które uniemożliwia zaglądanie do środka, lub specjalnie zaprojektowane rolety, spełniające taką samą funkcję. 4. Rodzaj oświetlenia. Naturalne światło jest mile widziane przez wszystkich, ale zwykle mało kto zwraca uwagę, projektując dom, na właściwe jego zaprojektowanie. To samo dotyczy sztucznego oświetlenia. Moim zdaniem wiele osób ogranicza się tylko do podstawowego minimum, mało uwagi poświęcając na nastrój, jaki można „wyczarować” właściwym oświetleniem. Wiele osób daje ogromną liczbę _pot lights, zamieniając sufity w coś, co przypomina arenę sportową. Na szczęście oświetlenie LED jest coraz bardziej powszechne, emituje znacznie mniej ciepła i zużywa mniej energii. Inną zaletą LED jest niezwykła długowieczność takich żarówek. Wraz z rozwojem LED powstało mnóstwo sposobów kontrolowania tego oświetlenia na odległość. 5. Liczba łazienek. Kiedyś wystarczała jedna łazienka na cały dom, i to w dodatku bardzo skromna. Dziś łazienki są traktowane z ogromną uwagą. Szczególnie te najważniejsze jak master bath _czy _powder room. W drogich domach master bath _może mieć kilkadziesiąt metrów kwadratowych. Przypomina to czasami spa. Jest zwykle połączone z obszerną garderobą, miejscem do czesania włosów czy robienia makijażu. O takim projekcie zwykle decyduje zamożność właścicieli. Tendencja jest obecnie w kierunku, by każda sypialnia miała własną łazienkę i możliwie _walk-in closet. 6. Wysokość sufitów. Przez wiele lat standardowo większość domów miało sufity 8-stopowe. Później pojawiły się 9-stopowe. Dziś wielu budujących swoje domy nie wyobraża sobie, by było to mniej niż 10 stóp. Faktem jest, że ta dodatkowa wysokość daje więcej powietrza, ale również wygląda lepiej. Zabawne jest, że wróciliśmy do czasów wiktoriańskich, kiedy to 10 stóp było standardem (co widać w wielu domach w okolicy Roncesvalles). 7. Smart Homes. Żyjemy szybko, pracujemy dużo i coraz częściej korzystamy z najnowszej technologii. Internet, komputery, WiFi są wszechobecne. Automatyzacja jest wszędzie. Zaczyna to też dotyczyć domów. Kiedy lata temu widziałem pierwszy Smart Home, to zastosowany system do kontroli oświetlenia zajmował mały pokoik, wydzielał mnóstwo ogrzewania i kosztował kilkadziesiąt tysięcy. Dziś system o podobnych możliwościach można kupić za kilkaset dolarów. Tak jest z każdą elektroniką - progres jest bardzo szybki. Dominuje technologia bezprzewodowa. Dotyczy to muzyki, światła, kontroli ogrzewania, kontroli systemów monitorowania, kamer itd. Dziś, siedząc na plaży w Meksyku, możemy sprawdzić, czy dom jest taki, jaki pozostawiliśmy przed wyjazdem. Wracając do domu z pracy, możemy włączyć oświetlenie czy podnieść temperaturę we wnętrzu. Czasem włączyć obiad czy podgrzewanie podjazdu, aby usunąć śnieg. To, co jeszcze niedawno było science fiction, jest dziś realnością. To wszystko rozwija się coraz szybciej i jest coraz bardziej dostępne dla przeciętnego zjadacza chleba. Ale młodzi takich właśnie domów chcą. Domów, które nie tylko będą dawały dach nad głową, ale również gwarantowały rozrywkę i wygodę życia. 8. Roof top terraces. Zyskują ostatnio ogromną popularność. Nowoczesna architektura w wielu przypadkach używa płaskich dachów. Takie dachy z kolei w ciasnym, zatłoczonym mieście dają szansę na wykorzystanie ich na bardzo prywatny ogród / taras. Z dala od oczu ciekawskich, pełen słońca i często  z fantastycznym widokiem. Jedyny problem, na jaki należy zwracać uwagę, to restrykcje wynikające z wymagań urbanistycznych (zoning by-law). Mogą istnieć ograniczenia dotyczące maksymalnej wysokości budynku oraz prywatności i bezpieczeństwa. 9. Rodzaj ogrzewania. Tutaj najwięcej pozostaje do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, poprzez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usadowiony w piwnicy. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest fakt, że latem piwnice są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki. Zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je „wypchać” na drugie piętro, używając wiatraka, jaki jest w typowym piecu. Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład piwnica i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem, a piętra wyższe innym. Można też strefować poziomo (jeśli dom jest bardzo rozległy). Jest to tańsze rozwiązanie niż tak obecnie modne heated floors. Choć te ostatnie mają niewątpliwie zalety. Można takie systemy zasilane ciepłą wodą (ale wymaga to hydronic boiler system) lub elektryczne. Zaletą pierwszego jest to, że woda stygnie powoli, co umożliwia jej grzanie nawet po wyłączeniu zasilania. Przy ogrzewaniu elektrycznym podłoga nagrzewa się dość szybko, ale też szybko się ochładza. Dlatego ten system bardziej przydatny jest w mniejszych pomieszczeniach - jak łazienki. 10. Okładziny zewnętrzne. Na rynku jest dzisiaj dostępna ogromna ilość różnego rodzaju materiałów. Kiedyś było to drewno, tynk, cegła, kamień. W latach 80. pojawiły się panele winylowe. Były popularne, bo były tanie i szybkie do instalacji. Dziś inwestorzy wymagają znacznie więcej. Zasobność portfela i poczucie estetyki ma tutaj decydujące znaczenie. Nadal cegła i kamień naturalny to numer jeden. Ale jest również mnóstwo innych produktów, które często nawet imitują naturalne materiały. Dobrze wykonana „obróbka” w połączeniu z dobrą izolacją (ważną nie tylko zimą, ale również latem) jest w stanie znacznie poprawić wygląd i funkcjonalność naszych domów. Na koniec kilka uwag dotyczących tzw. „back split” i „side split”. Wiele takich domów powstało w latach 60. i 70.. Były to domy popularne. Tego typu konstrukcja umożliwiała stosunkowo łatwe podzielenie domu na dwie rodziny. Dlatego dzisiaj wiele takich domów jest poddawanych modernizacji i przebudowie. Niestety, tutaj największym problemem są stropy. Trudno jest zastosować otwarty układ pomieszczeń ze względu na fakt, że stropy są częściowo nośne. Nie ma tu prostej recepty, ale da się z tym coś zrobić. Mam nadzieję, że moje uwagi i refleksje pomogą Państwu popatrzeć na proces projektowania i budowy domu z innej perspektywy niż tylko „byleby było taniej”. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują budowę lub zaprojektowanie domu. Jesteśmy z Agnieszką architektami po Politechnice Wrocławskiej i mamy duże doświadczenie w tym temacie w Kanadzie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu poruszyłem kilka aspektów, które są niezwykle ważne, kiedy planujemy budowę domu. Wspomniałem o lokalizacji, wielkości domów, budżecie i wielu innych elementach, ale jest to tak obszerny temat, że wracam do niego ponownie. To wobec tego – na co warto zwracać uwagę, planując budowę "domu marzeń" albo domu na biznes? Omawiane punkty nie są prezentowane w żadnej specjalnej kolejności ani według stopnia ważności. Mają one głównie pobudzić do myślenia. I jeśli moje sugestie pomogą Państwu dokonać właściwego wyboru, kiedy planujemy budowę czy nawet wybór gotowego domu - będę bardzo szczęśliwy.

1. Duża czy mała działka? Wielkość działki jest relatywna do okolicy. Poza GTA działka 25-stopowa (na szerokość) nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. W GTA coraz częściej widzi się proces dzielenia działek o szerokości 50 feet _na połowę. Jest to intratny proceder, bo można zarobić niezłe pieniądze już na samym podziale. Ale czy ja bym budował na takiej 25-stopowej działce? Raczej nie. W dzisiejszym rynku takie działki potrafią kosztować nawet $900,000. W tej samej cenie i w tej samej okolicy można często znaleźć działkę o szerokości 30 do 36 stóp. Te kilka dodatkowych stóp ma ogromny wpływ na to, jak dom może zostać zaprojektowany i jak szybko się go sprzeda. Dziś posiadanie domu z działką w GTA staje się luksusem - i wiele osób jest gotowych na kompromis pomiędzy wielkością działki i ceną. To, z czym ja osobiście nie mogę się pogodzić to fakt, że dziś firmy deweloperskie nabijają ludzi w butelkę, sprzedając im domy czy townhousy na coraz mniejszych działkach, a często nawet bez żadnej działki. Istnieje taka forma _townhouses, nazywa się „back to back”. Jest to modyfikacja typowej szeregówki - z tym, że takie unity nie mają ogródka, tylko łączą się plecami z sąsiadem, który ma dojazd do swojej części z drugiej ulicy. Pełno takich dziwolągów (3-piętrowych i bez basementu) jest w Milton i Oakville. Sprzedawane są one obecnie z planów za ponad $700,000. Ja naprawdę nie rozumiem, dlaczego ktoś, kto wydaje taką sumę, nie poszuka w podobnej cenie połówki z ogrodem. Ogródek, nawet malutki, znacznie podniesie komfort zamieszkania.

2. Garaż. 100 lat temu mało kto miał samochód. Nawet 60 lat temu był to luksus – dlatego tak wiele starych domów w Toronto, Etobicoke czy Scarborough nie ma garaży. Dziś prawie każdy ma samochód, ale przy postępującym zagęszczeniu miasta, samochód ponownie staje się luksusem - bo koszty utrzymania, parkowania i ubezpieczenia robią się ogromne. Wmawia się nam, że możemy żyć bez samochodu. Owszem, w centrum Toronto rzeczywiście wielu ludzi rezygnuje z jego posiadania, ale na obrzeżach miasta, gdzie nie ma tak sprawnej komunikacji zbiorowej, jak w wielu innych miastach świata (które miałem okazję odwiedzić), samochód jest kosztowną koniecznością. Dlatego - owszem, w samym Toronto dom z jednym garażem ma szansę znalezienia nabywców, ale budując „custom home” w Mississauga, Oakville, Burlington – będzie to trudny dom do sprzedaży. Oczywiście mówimy cały czas o domach „nieprzeciętnych”, tak zwanych „custom”. Jest oczywiście mnóstwo domów na_ subdivisions_, z pojedynczym garażem, ale to tylko dlatego, że budujący je deweloper stara się „upchnąć” ich jak najwięcej na małych i płytkich działkach. 3. Budować w centrum czy na obrzeżach? Oczywiście jest to sprawa osobistych preferencji, jeśli budujemy dom dla siebie i swojej rodziny. Ja osobiście lubię duże działki - z dorodną, starą zielenią. W samym Toronto są oczywiście takie tereny, ale niezwykle kosztowne. Ceny za działkę (z domem do zburzenia) potrafią sięgać milionów dolarów. Dlatego sugeruję budowanie w południowej Mississauga, Oakville czy Burlington. Jest tam taniej, bardziej zielono i powietrze jest mniej skażone. Szczególnie Burlington ma ciągle dobre ceny i jest naprawdę miastem wartym zainteresowania. Natomiast gdy budujemy na biznes, to budowanie w Toronto (szczególnie wzdłuż Subway Line) przynosi zwykle bardzo dobry efekt ekonomiczny. Owszem, działki są często trochę droższe niż w Mississauga, ale w Toronto można wybudować mniejszy dom i sprzedać za te same albo większe pieniądze niż dom w Mississauga i często w krótszym czasie. Wielu młodych profesjonalistów woli korzystać z Subway, by dojechać do downtown. 4. Basement z osobnym wejściem. Przez lata pojęcie "basement" _przeszło ogromną metamorfozę. Kiedyś to był składzik, później byle jak urządzona przestrzeń do oglądania sportu. Dziś _basements _są super luksusowym dodatkiem do domu, ale coraz częściej też miejscem do prowadzenia biznesu lub do pozyskiwania dodatkowego dochodu z jego wynajmu. Dlatego, projektując dom, warto zwrócić uwagę na to, jak basement będzie dostępny i oświetlony. Osobne wejście i duże okna - to są dwa ważne elementy nieruchomości. Oczywiście wymagana jest odrobina kreatywności, jeśli budujemy na wąskiej działce w centrum miasta. Natomiast właściwie zaprojektowany basement i dobrze urządzony apartament mogą przynosić stały i wysoki dochód. Proszę pamiętać, że obecnie prawo pozwala nam legalnie wystąpić o pozwolenie na drugi _unit _w naszym domu. 5. Kuchnia. Chyba wszyscy wiedzą, że kuchnia jest obecnie jednym z tych pomieszczeń, które najbardziej podnoszą wartość domu i wpływają na to, jak dom jest odbierany. Oczywiście jak ktoś buduje „_mansion” na 5000 stóp lub większy dom, to kuchnia może być mniej istotna. Ale gdy budujemy mały lub średni dom (2000-3000 stóp), to wówczas kuchnia staje się pomieszczeniem wielofunkcyjnym. Służy nie tylko do gotowania i jedzenia. Kuchnia to miejsce integracji rodziny, gdzie często odbywa się odrabianie lekcji, oglądanie telewizji, spotkania towarzyskie, itd. Dlatego powinna być możliwie duża, posiadać miejsce, wokół którego można się zebrać (bardzo popularne są wyspy), mieć miejsce na TV, komputer i szansę na stół do spożywania codziennych posiłków. Oczywiście niezwykle istotne jest światło – naturalne i sztuczne. Ciemne kuchnie nie są lubiane. Kuchnia powinna mieć także bezpośrednie połączenie z ogrodem i najlepiej, by można było z niej łatwo serwować posiłki i trunki w czasie letnich dni na usytuowany blisko balkon, deck _czy taras. Moim zdaniem, kiedy projektujemy dom o ograniczonej powierzchni, to lepiej jest zrezygnować z formalnego _dining room i przeznaczyć tę powierzchnię na większą kuchnię z miejscem do jedzenia. Szczególnie, że dziś projektowanie kuchni też bardzo się zmieniło. Meble są coraz częściej naprawdę ładne. Sprzęty gospodarstwa domowego potrafią kosztować więcej niż samochód. Pożądane są „oversized” lodówki, specjalne chłodnie na wino, czasami nawet dwie zmywarki. Kuchnie potrafią być dziś najdroższym pomieszczeniem w domu.

6. Rodzaj ogrzewania. Tutaj pozostaje najwięcej do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, przez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usytuowany w basemencie. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest to, że latem basements są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki – zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je wypchać na drugie piętro używając zwykłego wiatraka, jaki jest w typowym piecu. Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład basement i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem. Drugie piętro może mieć własny system (często mniej wydajny piec i klimatyzacja) z powietrzem nadmuchiwanym od sufitu. Takie proste rozwiązanie powoduje w czasie upałów, że zimne powietrze, które wprowadzamy do domu na drugim piętrze nie tylko schładza sypialnie, ale również opada na pierwszy poziom, który też jest łatwo schładzany przy znacznie mniejszym zużyciu energii. Oczywiście systemów ogrzewczych jest mnóstwo i jest to temat na inny artykuł, ale coraz bardziej popularny zaczyna być w custom homes system, w którym ogrzewanie jest podłogowe (radiant) bez nadmuchu powietrza, natomiast chłodzenie jest niezależnym systemem rozprowadzanym od góry (od sufitów). Taki system jest niezwykle wydajny i powoduje minimalną ilość alergii - w przeciwieństwie do systemu kanałów powietrznych, w których znajduje się wiele bakterii. Za tydzień kontynuacja tematu, a ja zapraszam Państwa do kontaktu (telefonicznego lub mailowego na adres: 2780007@gmail.com). Chętnie doradzę w kwestii budowy domu oraz opiszę najciekawsze Państwa "przygody" z budową. Proszę dzielić się ze mną i czytelnikami takimi doświadczeniami. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Wiele osób marzy o wybudowaniu własnego domu. Kto by nie chciał mieć domu marzeń według własnej specyfikacji i potrzeb?

Ale zanim faktycznie dojdzie do samej budowy, warto wziąć pod uwagę cały szereg spraw. Jest to bardzo obszerny temat, który wymagałby wręcz napisania książki i którego nie da się zmieścić w krótkim felietonie. Ale chętnie zasygnalizuję kilka ważnych faktów - i jeśli otrzymam dalsze pytania na mój e-mail 2780007@gmail.com, to mogę ten temat kontynuować. Punkty, o których będę pisał, nie są ułożone według żadnej chronologii i mają za zadanie tylko pobudzić do myślenia, natomiast pierwszy punkt jest najważniejszy i zwykle decyduje o powodzeniu budowania (lub nie). 1. Działka i lokalizacja. Wiele na ten temat pisałem w przeszłości. Jeśli inwestujemy w "dom życia”, to na lokalizacji nie można oszczędzać. Również wtedy, jeśli ma to być dom na biznes i liczymy na spory profit. Niestety, dobra lokalizacja kosztuje. Czasami, jak nie mamy odpowiedniego budżetu i tak naprawdę potrzebujemy tylko „dachu nad głową”, to można zrezygnować z super lokalizacji – z tym, że zawsze jest to decyzja, która do końca będzie miała wpływ na to, czy na tym domu kiedyś zyskamy dużo, czy tylko trochę. Dziś, przy gwałtownych zmianach na terenie GTA i z braku nowych terenów budowlanych, wiele kiedyś nie najlepszych lokalizacji zaczyna być uważanych za niezłe - i bardzo szybko nabierają wartości (na przykład rejony Etobicoke na zachód od HWY 427). Z tym, że naprawdę dobre lokalizacje (jak Kingsway czy Rosedale) zaczynają osiągać ceny astronomiczne. Budowane w okolicach domy zawsze trzymają cenę, nawet w najgorszych kryzysach. Jeśli różnica w zakupie działki pod budowę pomiędzy bardzo dobrą okolicą a średnią wynosi przykładowo $500,000 i nasz projekt (inwestycja) ma potrwać rok, to przy obecnych oprocentowaniach pół miliona pożyczki będzie nas kosztowało nie więcej niż $20,000 w oprocentowaniu. To znikomy wydatek, jeśli możemy na różnicy w budowie w bardzo dobrym miejscu i średnim miejscu zarobić setki tysięcy dolarów. Wszak budowa w obu miejscach kosztuje tyle samo. 2. Budżet. Dziś cena działki (w obrębie GTA) potrafi przewyższać koszty budowy. Często ludzie pytają mnie, ile kosztuje budowa domu za stopę kwadratową. Jest to oczywiście pytanie, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. No, może jest jedna... To zależy od tego, co w tym domu się znajdzie. Jeśli ktoś, zadając takie pytanie liczy, że usłyszy w odpowiedzi cenę za stopę kwadratową domu budowanego na subdivision, ale oczekuje super jakości jak w custom home, to oczywiście sam się naraża na problemy. Jak ze wszystkim w życiu – jakość kosztuje! I faktyczny koszt budowy wyniknie z tego, co w ten dom włożymy. Owszem, jeśli ktoś buduje sam i oszczędza na każdym kroku, kupując tanie materiały i tanie urządzenia, to może się zmieścić nawet w cenie koło $300-$400 za stopę. Ale jeśli ktoś naprawdę chce mieć wszystko w dobrym standardzie i zatrudnia firmę budowlaną, to jego budżet pewnie powinien wynosić od $500 za stopę i wzwyż. Czy to dużo? Nie myślę, jeśli otrzymamy super produkt. Czy Państwo wiedzą, że dziś cena za stopę kwadratową sprzedawanego nowego condo z planów wynosi w Toronto $1,200? A przecież to tylko beton i drywall - i na pewno nie dorównuje jakością do custom home. No i nie mamy działki. 3. Wielkość domów. Moim zdaniem era „wielkich” domów się pomału kończy. Zmienia się styl życia i budowania, i przeciętny kupujący szuka raczej domów doskonale wyposażonych, ale znacznie mniejszych niż dawniej. Brakuje zresztą terenów w mieście na ogromne domy. Oczywiście kto bogatemu zabroni? Drake wybudował niedawno ogromny zamek w jednej z najlepszych dzielnic Toronto i koszt budowy poszedł w mega miliony. Ale dziś przeciętny young professional nie jest w stanie tak zaszaleć. Dlatego domy w zakresie do 2,5 miliona są dziś taką górną, popularną granicą cenową. A wielkość? Myślę, że do 3,000 stóp w GTA to już bardzo dużo. 4. Tradycyjny czy nowoczesny dom? To oczywiście kwestia gustu i preferencji. Natomiast ostatnio wyraźnie widoczny jest ruch w kierunku domów bardziej nowoczesnych. Ale często w pogoni za nowoczesnością powstają czasami takie dziwolągi, że już ja sam bym wolał poprawną klasykę niż wydziwiony, „nowoczesny” dom. Tak jak Jerzy Stuhr wyśpiewał przed laty w Opolu - „śpiewać każdy może – jeden lepiej, drugi gorzej” - tak samo jest z budową domów. Wielu buduje, ale jedni lepiej od drugich. Natomiast jak się popatrzy, kto jest dziś nabywcą domów tych „z górnej półki”, to głównie ludzie w wieku od 30 do 50 lat – tak zwani profesjonaliści, którzy chcą czegoś innego i oczekują, by dom się wyróżniał i był wyposażony w to, co teraz „kręci” młodych: technologia i jakość. 5. Czy warto zatrudniać architekta? Na pewno tak, tylko pod warunkiem, że ma talent. Nie każdy, kto ma wizytówkę z napisem „architekt”, tak naprawdę ma pojęcie, co robi. Jest wielu utalentowanych kreślarzy i ludzi, którzy potrafią jedynie kopiować pomysły. Widziałem często, że ludzie projektują domy, wybierając pomysły z Instagrama. Stawiają na wygląd, często nie myśląc o funkcjonalności pomysłów.

Moim zdaniem warto zainwestować i poszukać kogoś, kto podchodzi do projektów domu z pasją i potraktuje go indywidualnie. Niestety, istnieje również wiele biur architektonicznych, które „produkują” projekty na ilość i widzi się te same custom cookie cutters, za które płacimy jak za custom design. To zwykła taśma produkcyjna. Dobry projekt jest tak samo ważny, jak dobra lokalizacja. Nie można tu oszczędzać. Kombinacja dobrej lokalizacji i dobrego projektu daje znakomite efekty - nie tylko użytkowe, ale również finansowe. 6. Finansowanie. Dla większości z nas budowa domu jest znacznym wysiłkiem finansowym. Jak mamy spłacony dom, pod który możemy zaciągnąć linię kredytową, to zwykle jest to najlepszy sposób, by sfinansować budowę. Również niektóre banki oferują construction financing, które też jest dobrą formą finansowania i jest ono udzielane zwykle na rozsądny procent. Ale wielu budujących sięga po prywatne firmy finansujące budowę. Owszem, czasami jest to niezbędne, ale moim zdaniem koszty pożyczek są niezwykle wysokie. Koszty fees _za załatwienie, _brokers fees, opłaty manipulacyjne czy holdbacks powodują, że potencjalny profit szybko znika, a czasami tracimy dom, jeśli nastąpi jakieś opóźnienie. Finansowanie musi być doskonale przemyślane, bo jest ono często źródłem największych problemów. 7. Nowy dom czy renowacja? To bardzo obszerny temat. W większości przypadków szybciej będzie całkowicie zburzyć dom i wybudować w tym miejscu zupełnie nowy. Często wychodzi to również taniej i lepiej. Wszak praca wokół starych fundamentów, ścian czy całej struktury wymaga większej precyzji i czasu. Ale są sytuacje, kiedy warto czasami zachować część istniejącej struktury - z wielu względów. Na przykład kiedy w centrum Toronto burzy się całkowicie dom, który prawie styka się z sąsiadem, to kiedy wchodzą w rachubę nowe wykopy, w takich miejscach koszt specjalnych zabezpieczeń przed „tąpnięciem” sąsiedniej struktury idzie w dziesiątki tysięcy dolarów. Innym przykładem, kiedy warto pomyśleć o zachowaniu „bazy”, są solidne bungalows z wysokim basementem. Na takim domu można tylko dodać drugie piętro (oczywiście podwyższając sufit na pierwszej podłodze). Faktem jest, że jeśli budujemy na sprzedaż, to nowy dom zwykle szybciej znajduje nabywców, ale mądra rozbudowa potrafi być bardziej cost effective. 8. Dom dla siebie versus dom na flip. Wiadomo, że jak budujemy dom marzeń dla siebie, to wówczas często inwestujemy w wiele udogodnień, które przy flipach są zwykle pomijane. Budując dla siebie, zwykle inwestujemy w lepsze okna, lepsze łazienki, lepsze kuchnie, piece, materiały budowlane, itp. Budując na sprzedaż, musimy bardzo pilnować budżetu i potencjalnego profitu, dlatego ścinanie narożników jest bardzo typowe. Od płyty wiórowej jako subfloor, do gorszej jakości okien, mniejszej liczby punktów świetlnych, gorszych łazienek, itd. Buduje się na „wygląd”, nie na jakość (najczęściej). Obecnie koszty budowy rosną bardzo szybko, a powszechny brak dobrych fachowców prowadzi do przepłacania za usługi, bo nie ma innej możliwości. To prowadzi często do przekraczania założonego budżetu. Tu raz jeszcze kłania się „dobra lokalizacja”. Domy budowane w bardzo dobrych dzielnicach mają większy margines na błędy, wynikające z przekroczenia budżetu. Domy budowane w „takich sobie" dzielnicach nie mają miejsca na błędy i jak je popełnimy, to często pracujemy za darmo. Oboje z Agnieszką skończyliśmy architekturę na Politechnice Wrocławskiej. Mam także duże doświadczenie w projektowaniu i budowaniu domów w Kanadzie. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują budowę własnego domu lub potrzebują ciekawego projektu - z chęcią się spotkamy i omówimy wszystkie istotne zagadnienia.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

WYNAJEM UNITU - JAKIE TYPY DOMÓW SĄ DO TEGO NAJLEPSZE?

Dziś zajmę się kwestią zakupu domu z już istniejącym apartamentem albo z zamiarem stworzenia apartamentu na wynajem. Jakie typy domów nadają się do tego celu najlepiej i dlaczego? Na wstępie wyjaśnię, dlaczego warto wynajmować część domu i na co zwracać uwagę, jeśli wynajmujemy „obcym”. Najważniejszym powodem, dla którego warto wynająć część naszej nieruchomości jest oczywiście zysk. Kiedy kupujemy dom, zwykle musimy się zakwalifikować na pożyczkę hipoteczną. By się zakwalifikować, brane są pod uwagę wszystkie nasze dochody. Jeśli dom, który kupujemy, ma zalegalizowany drugi apartament, jesteśmy w stanie również użyć dochód z wynajmu do kwalifikacji (w pewnym procencie). By to zrobić, powinniśmy mieć umowę wynajmu.Taki dodatkowy dochód, który obecnie sięga nawet $2,000 miesięcznie, często pozwala kupić znacznie lepszy dom - bo bank bierze go także pod uwagę, a nie tylko nasze zarobki.

Czasami kupimy dom, bazując na naszych własnych dochodach, ale wszystkie koszty, związane z opłatą za hipotekę, podatek od nieruchomości oraz wszystkie media (prąd, woda, gaz) sumują się do poważnej, miesięcznej kwoty. Jeśli dom, który kupiliśmy, ma istniejący apartament albo ma potencjał do jego stworzenia, wówczas, kiedy wynajmiemy go „obcym”, suma uzyskana za wynajem może mieć ogromnie pozytywny wpływ na nasz rodzinny budżet. Jest to zwykle niezwykle ważne dla ludzi młodych, zaczynających przygodę z real estate, którzy nie mają głębokich kieszeni i ekstra $2,000 miesięcznie pozwoli im oddychać. To także świetne rozwiązanie dla ludzi starszych, którzy mają duży dom i od dawna spłacony, lecz muszą go ogrzać, opłacić podatki, zapłacić za wodę, gaz czy prąd. A emerytury są niskie i często nie wystarczają na przyzwoity standard życia, jeśli utrzymanie domu może łatwo przekroczyć $1,500, nawet jak jest spłacony. Wówczas dochód z wynajmu może być przeznaczony na utrzymanie domu, a emerytury na życie i radość z wolnego czasu.

Czasami podróżujemy, spędzamy pół roku w Polsce czy mnóstwo czasu we własnym cottage. Wynajęcie części domu zaufanej osobie może wynikać z chęci zapewnienia sobie bezpieczeństwa. Dom, zamiast stać pusty i zachęcający do włamania, będzie doglądany przez lokatora. Pozostaje pytanie: komu wynająć i jak uniknąć problemów? Niestety, to jest najtrudniejsza część tego pomysłu. Słyszy się mnóstwo mrożących w żyłach opowieści o lokatorach z piekła rodem. To prawda, są i tacy, ale mało kto opowiada o dobrych lokatorach, których jest na szczęście większość. Prawda jest taka, że wiele przepisów prawa i instytucje chronią lokatorów, a właściciele wynajmujący domy są często na straconej pozycji. Nie będę tu opisywał całego procesu wynajmu (o tym innym razem), ale jest kilka rzeczy, o których warto pamiętać, kiedy wynajmujemy komuś część naszego domu.

• Warto skorzystać z pomocy doświadczonego agenta, który powinien bardzo dokładnie sprawdzić potencjalnych lokatorów.
• Wynagrodzenie dla agenta to zwykle jedna miesięczna opłata za rent + HST.
• Agent powinien bardzo szczegółowo sprawdzić dostarczone dokumenty, które muszą potwierdzać kwestie zatrudnienia oraz historię kredytową najemców. Proszę pamiętać - dziś oszustwa i podrabianie dokumentów są bardzo popularne, dlatego agent powinien być bardzo ostrożny.
• Mieszkamy w kraju wielokulturowym, ale nie zawsze mieszanie różnych kultur pod jednym dachem daje dobre efekty. Inna kuchnia, inne podejście do czystości. Należy szukać pasujących nam kulturowo najemców.
• Nie spieszyć się z akceptacją potencjalnych chętnych. Owszem, czasami jesteśmy zmuszeni szybko wynająć „komuś”, ale nie znaczy, że musimy wynająć „byle komu”. Często, kiedy robimy to na własną rękę, popełniamy taki błąd, który potrafi być bardzo kosztowny. Raz wpuszczony do domu lokator może stać się naszym przyjacielem albo wrogiem.
• Osobiste spotkanie to podstawa. Dziwię się ludziom, którzy chcą wynająć komuś część własnego domu i nie widzą potrzeby wcześniejszego spotkania z potencjalnymi lokatorami. Ja osobiście zawsze przestrzegam, by takie spotkanie miało miejsce. Często takie 15-30 minut decyduje o sukcesie lub porażce.
• Unikać „profesjonalnych lokatorów”. Niestety, jest mnóstwo ludzi, którzy wiedzą, jak wykorzystywać system na własne potrzeby. Są to zwykle ludzie urodzeni w Kanadzie w średnim wieku. Ja osobiście najmniej kłopotów miałem z nowymi imigrantami oraz studentami zagranicznymi. Oni nie chcą mieć problemów z prawem i boją się "kombinować".

A jakie domy najlepiej nadają się do stworzenia unitu na wynajem?

Pierwsza uwaga jest taka, że jeśli stworzymy atrakcyjny apartament z osobnym wejściem i z dużymi oknami, który jest czysty, ma właściwe oświetlenie, ładną kuchnię i łazienkę - to wynajmie się on szybko i mamy szansę na przebieranie wśród potencjalnych najemców. Jeśli z kolei oferujemy na wynajem unit depresyjny, z małymi okienkami, beznadziejnym układem funkcjonalnym i czasami z wejściem przez naszą część domu lub garaż, to tylko zdesperowani ludzie go wynajmą, a nasz wybór lokatorów będzie minimalny. Warto sobie zadać pytanie: czy ja osobiście zapłaciłbym (przykładowo) $2,000 za mieszkanie w „dziupli”? My z Agnieszką na początku pobytu w Kanadzie wynajmowaliśmy część naszego pierwszego domu i muszę powiedzieć, że apartament był super atrakcyjny i nigdy, przenigdy nie mieliśmy problemów z jego wynajęciem, a nasi lokatorzy traktowali nas jak „cool friends”, a nie jak „landlords”. Zwykle najlepszym typem domu do stworzenia apartamentu na wynajem są domy parterowe (bungalows). Szczególnie tak zwane „raised bungalows”, które mają bardzo duże okna w basemencie, który jest zagłębiony tylko w połowie wysokości w ziemi. Powierzchnia basementu jest taka sama jak powierzchnia głównego poziomu i jest na tyle duża, że z łatwością pomieści wspólną pralnię, pomieszczenie na piec,_ storage _i duży apartament. Jeśli jeszcze to stworzone mieszkanie ma osobne wejście - to mamy coś, co wynajmie się szybko i za lepszą cenę.

Innym typem, bardzo dobrym do stworzenia apartamentu są „back-splits”, szczególnie 4- i 5-poziomowe. Podział tego typu domów na dwa unity mieszkalne jest niezwykle łatwy i często dolny apartament w dużej części jest na poziomie ogrodu. Takie rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne dla ludzi młodych bez dzieci albo ludzi na emeryturze. Dlaczego? Bo bardzo łatwo jest odwrócić sytuację, wynajmując lokatorom apartament na głównym i górnym poziomie za, według obecnych cen, nawet $3,000 do $3,500 miesięcznie - a zatrzymać dla siebie mniejszy apartament z dojściem do ogrodu. Podobnie łatwym typem domu do stworzenia mieszkania na wynajem są tak zwane side-splits. Szczególnie 4- i 5-poziomowe. Mają one zwykle szansę na duże okna w piwnicy. Trzy poziomowe side-splits są zwykle zbyt małe, by stworzyć w nich wystarczająco duży apartament na wynajem.

Jeśli chodzi o domy 2-piętrowe, to głównym problemem jest ich wielkość oraz to, jak są zagłębione w ziemi. Jeśli mamy do czynienia z domem małym (do 2000 stóp), to zwykle jak odliczymy powierzchnię na piec i pralnię, na stworzenie apartamentu pozostaje zbyt mało miejsca. W domach większych przestaje to być problemem, ale nadal, ponieważ dom siedzi głęboko w ziemi, okna są bardzo małe i zwykle nie dają wystarczającej ilości światła - i nie pozwalają na ucieczkę w przypadku pożaru. Pozostaje również możliwość osobnego wejścia. Tylko niektóre domy mają takie rozwiązania, że można skorzystać z istniejących wewnętrznych schodów, by bezkolizyjnie dostać się do basementu. Najczęściej wymagane są zewnętrzne i niezależne schody do piwnicy, co jest czasami niemożliwe, a na pewno kosztowne. Zdarzają się też domy dwupiętrowe z tak zwanym „walk-out basement” - dużymi oknami w piwnicy, z której jest bezpośrednie wejście do ogrodu. To fajne rozwiązanie na pierwszy rzut oka, ale w tym przypadku to lokator ma lepszy dostęp do ogrodu, niż właściciel. Wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszam do kontaktu i chętnie podzielę się dużym doświadczeniem w tej sprawie. Jak i oczywiście w każdej, dotyczącej zakupu czy sprzedaży nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

CO NAJPIERW - KUPNO CZY SPRZEDAŻ?

O czym warto wiedzieć, kiedy zmieniamy dom? Czy lepiej najpierw sprzedać nieruchomość, czy kupić? Na taką decyzję wpływa wiele aspektów: 1. Aktywność rynku nieruchomości Na pewno słyszeli Państwo określenia "buyer's market" i "seller's market". Ten pierwszy (buyer's market) polega na tym, że domy słabo się sprzedają i jest ich wiele do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w ofertach, a sprzedający są gotowi zrobić wszystko, aby zachęcić kupujących do złożenia oferty. Taka sytuacja ma miejsce w czasach, gdy oprocentowanie jest bardzo wysokie - czyli tak jak obecnie. Taki okres prowadzi do stagnacji rynku. Niewiele się dzieje na rynku budowlanym, ponieważ inwestorzy nie chcą ponosić ryzyka. Natomiast seller's market występuje zwykle wtedy, gdy oprocentowanie jest niskie. W takich czasach zazwyczaj jest mało domów oferowanych na sprzedaż. Jest więcej chętnych do kupna niż do sprzedaży. Wówczas sprzedający mogą przebierać w ofertach i stawiać warunki. Często zdarza się, że pojawia się kilka ofert na jeden dom, co prowadzi do sprzedaży powyżej ceny wywoławczej. W takim rynku nie ma problemu ze sprzedażą, problemem jest zakup. W takich okresach rynek budowlany jest zazwyczaj bardzo aktywny, a wielu inwestorów jest gotowych podjąć ryzyko budowy nowych domów oraz renowacji istniejących. 2. Zamiana domu na większy i droższy czy na mniejszy i tańszy? W seller's market lepiej najpierw kupić dom, zanim swój wystawi się na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi dom na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity _zawartej w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę. Kiedy sytuacja jest odwrotna, czyli kupujemy droższy dom od tego, który sprzedajemy, warto mieć warunek na uzyskanie pożyczki hipotecznej. Sprzedaż tańszych domów w okresie _seller's market _jest praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej najpierw wiedzieć, "dokąd idziemy", aby uniknąć stresu związanego z poszukiwaniem na siłę. Kiedy mamy odwrotny rynek, czyli _buyer's market, lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi. 3. Lokalizacja Jest ważne, gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy - w mieście jak Toronto i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA (Greater Toronto Area), wybór domów jest spory, ceny są niższe i relatywnie łatwiej jest coś kupić. Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń i "do końca życia", polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż w obecnym rynku, szczególnie jeśli dom, który będziemy sprzedawać, jest już dawno spłacony. 4. Closing Day tego samego dnia Osobiście sugeruję swoim klientom, aby nie zamykać obu transakcji w ten sam dzień. Owszem, robiąc tak, oszczędzamy na kosztach bridge financing. Jednakże zamknięcie obu transakcji tego samego dnia wiąże się z ogromnym stresem i wysiłkiem. Wyprowadzka z jednego domu i wprowadzenie się do następnego w ciągu jednego dnia często przekracza możliwości przeciętnego człowieka. Ponadto, jeśli wszystko odbywa się tego samego dnia, nie mamy szansy na właściwe przygotowanie nowego domu do zamieszkania. Jest brak czasu na malowanie, mycie okien, czyszczenie dywanów czy drobne remonty - takie jak nowa kuchnia czy łazienka. 5. Bridge Financing Bridge financing, o którym wspomniałem powyżej, jest oferowany przez większość banków. Za relatywnie niewielki koszt można uzyskać pożyczkę na zakup domu, która jest spłacana w chwili opuszczenia sprzedawanego domu. Bridge financing _może trwać do 90 dni, ale nie ma minimalnego limitu czasowego – może to być tydzień lub dwa, które wykorzystamy na wygodną i bezstresową przeprowadzkę. Aby zakwalifikować się na tę pożyczkę, należy mieć dwie wiążące umowy - sprzedaży i kupna. Bez umowy potwierdzającej, że nasz obecny dom się sprzedał, nie mamy szans na ten _mortgage. 6. Depozyt Często, planując zamianę domu, mamy problem z depozytem na następny dom – po prostu nie mamy gotówki na koncie! Wielu z nas nie posiada dużych zasobów w banku, ale zwykle po kilku latach mieszkania w domu jest on już  częściowo lub całkowicie spłacony. Domy też zwykle nabierają na wartości! Ta różnica pomiędzy rynkową wartością domu a istniejącą hipoteką nazywa się equity. Wykorzystując to, co mamy, praktycznie każdy bank udzieli nam personalnej linii kredytowej. Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest załatwienie secured line of credit, która jest udzielana pod zastaw naszego domu. Te pieniądze można wykorzystać na depozyt lub na downpayment _kupowanego domu. 7. Rodzina i przyjaciele To bardzo ważny aspekt planowania sprzedaży domów. Jeśli, niezależnie od tego, że panuje _seller's market, wolelibyśmy najpierw sprzedać dom, a potem kupić nowy, zawsze ryzykujemy sytuację, w której nie znajdziemy odpowiedniego domu w czasie od sprzedaży do momentu, gdy musimy opuścić sprzedany dom. Zwykle jest to okres od 30 do 90 dni. W takich sytuacjach istnieje kilka opcji. Jeśli mamy rodzinę lub bardzo dobrych przyjaciół, możemy przechować cały dobytek w publicznym magazynie (łatwo je znaleźć) i korzystać z gościnności rodziny lub przyjaciół, czekając na odpowiedni dom. Jeśli jednak nie mamy takiej opcji, można oczywiście wynająć motel lub hotel na jakiś czas. 8. Zalety sprzedaży przed zakupem Główna zaleta polega na tym, że wiemy, za ile nasz dom się sprzedał i ile pieniędzy pozostanie nam na zakup następnego domu. Pozwala to być bardziej agresywnym w składaniu ofert, ponieważ wiemy, kiedy nastąpi zamknięcie i najczęściej nie musimy dodawać warunku na uzyskanie pożyczki. Wadą jest ryzyko zakupu czegoś w pośpiechu, co tak naprawdę nie jest warte kupna, oraz możliwość bycia "bezdomnym" przez jakiś czas. 9. Zalety zakupu przed sprzedażą Zaletą jest brak pośpiechu w poszukiwaniach i brak presji czasu, co pozwala na cierpliwość i wybredność w wyborach. Oczywiście wadą jest brak 100% pewności, za ile sprzedamy obecny dom i kiedy to się uda. Jednak jak wspomniałem wcześniej, dom właściwie wyceniony i w dobrej okolicy sprzeda się szybko. 10. Właściwa wycena Wielokrotnie wspominałem, że każdy dom znajdzie swojego kupca, jeśli tylko cena jest właściwa. Dom wyceniony odpowiednio do panującego rynku skusi wielu chętnych. W dzisiejszym buyer's market _tylko właściwie wycenione domy znajdą kupców. 11. Closing Date W czasach, gdy trudniej jest sprzedać niż kupić, musimy być przygotowani na pewną elastyczność w dacie zamknięcia. Czasami ta elastyczność może być kluczem do sprzedaży. Podsumowanie Wracając do pytania na początku tego tekstu – nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy w dużym stopniu od tego, co sprzedajemy, za ile, w jakiej okolicy, ale również od naszej sytuacji finansowej i odporności psychicznej. Pomocą w podjęciu decyzji powinien być doświadczony agent, który oceni każdą sytuację indywidualnie. Ale w obecnej sytuacji, jeśli dom, który sprzedajemy, ma spore _equity albo jest już spłacony, to zdecydowanie zacząłbym od znalezienia "domu marzeń", zanim wystawimy nasz obecny na sprzedaż. Zapraszam do kontaktu i do współpracy.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WARTO SIĘ PRZYGOTOWAĆ

Od 33 lat zajmuję się kupnem i sprzedażą nieruchomości. Przeżywałem różne okresy, od bardzo gorących po kryzysy na rynku, ale (i nie jest to tylko moje zdanie) ostatni rok w branży nieruchomości był niełatwy - ani dla kupujących, ani dla właścicieli nieruchomości, ani dla agentów. Bezprecedensowo szybki wzrost oprocentowań od poziomu poniżej 2% do poziomu powyżej 8% (w wielu przypadkach) zszokował wszystkich. Ci, którzy chcieli kupić, nie mogą się na kredyt hipoteczny zakwalifikować, a wysokie opłaty odstraszają od podjęcia decyzji. Osoby, które mają domy i pożyczki o oprocentowaniu zmiennym – mają kłopoty z pokryciem spłat. Owszem - ci, co muszą kupić i ci, co muszą sprzedać sprawiają, że rynek nie jest kompletnie martwy, ale na pewno jest powolny. Na szczęście pierwsze pozytywne objawy, czyli minimalna obniżka oprocentowań, wpływają na lekkie ożywienie rynku. Zapowiadane następne obniżki spowodują, moim zdaniem, znaczne ożywienie, bo wszyscy ci, którzy się bali, ruszą „do boju” i wówczas mogą ponownie pojawić się sytuacje podobne do tych z okresu pandemii – czyli kilka ofert na jeden dom. Dlatego jest to dobry moment, by przygotować się do kupna, i dlatego też piszę, jakie sprawy powinniśmy rozważyć. 1. Budżet i „przyrzeczenie hipoteki”. To chyba najważniejszy czynnik. Należy sprawdzić swoje możliwości finansowe i zadbać o pre-approva_l. Problem jest taki, że odkąd oprocentowania kredytów poszły znacznie w górę, trudniej jest otrzymać obietnicę hipoteki w takiej wysokości, by wystarczyła na zakup domu, które są ciągle drogie. Dlatego warto porozmawiać z doświadczonymi brokerami hipotecznymi, którzy mogą być bardzo pomocni. Fakt jest taki, że często zarabiamy więcej niż deklarujemy, by uniknąć wyższych podatków, ale kiedy potrzebujemy przejść przez kwalifikację na hipotekę, to jest to problemem. 2. Typ (rodzaj) domu. To może być odrębny, szeroki temat, ale krótko wyjaśnię. Podstawową sprawą jest kwestia  _maintenance. Często ludzie, wybierając typ nieruchomości, kierują się tylko ceną, ale nie biorą pod uwagę dodatkowych kosztów. Często, jak się policzy całkowity koszt zakupu, to może się okazać, że coś, co kosztuje na papierze więcej, w rzeczywistości może w miesięcznych opłatach być bardziej opłacalne. Na przykład bungalow z basement apartment (który wynajmiemy), będzie kosztował nas pewnie miesięcznie mniej niż 3-piętrowy townhouse bez ogrodu. 3. Lokalizacja. To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko nieatrakcyjne dzielnice. Dom w drogiej dzielnicy, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę to też nie jest najlepsza lokalizacja. Nie zawsze mamy luksus kupowania w super drogiej dzielnicy, ale nawet pośród tych „normalnych” są lepsze i gorsze, a współpracujący z Państwem agent powinien pomóc w wyborze. 4. „Inni też szukają”. Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej. 5. Brak zrozumienia trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. Kiedy jest mała podaż, a duży popyt – targowanie się jest rzadkością. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań), mimo że uważa się, że jest to rynek kupujących, to i tak mamy mały margines do negocjacji (bo nie ma czego kupować, a sprzedający trzymają ceny). Znajomość trendów rynkowych pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. 6. Umowy warunkowe. W dzisiejszym rynku, który jest trochę wolniejszy niż jeszcze rok temu, możemy sobie pozwolić na złożenie oferty warunkowej (finansowanie czy inspekcja), ale pomimo tego, warto być przygotowanym do złożenia oferty bezwarunkowej w przypadku, kiedy znajdziemy ten jeden, „idealny” dom - bo może podobać się nie tylko nam.

7. Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty, często z warunkami, w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej liczby warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani, by sprzedawać za wszelką cenę. 8. Błędne przekonanie, że "Power of Sale" to znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji (jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena). Ponadto domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. W aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez Power of Sale" sprzedać w każdej chwili – ta forma sprzedaży jest ciągle rzadkością. 9. Zachowanie zdrowego rozsądku. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie przygotowany  do sprzedaży (np. staging), nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, są bardzo cenne. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, jeśli mamy ofertę warunkową, to dostajemy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe. Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Pamiętajmy, że (zwykle) szukamy jednego domu i kiedy pojawia się kilka ofert na dom, który nam się spodobał, ale Państwa agent jest przekonany, że można kupić coś lepszego za daną cenę, to warto mu zaufać. 10. Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który gwarantuje im tak zwaną "spokojną głowę". Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu, szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy czasami mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą robić inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej. 11. Agent w roli inspektora. W dzisiejszych czasach często dochodzi do absurdu, bo appointmenty _potrafią być tylko 15-minutowe. Nie ma czasu, by wnikliwie obejrzeć dom czy sprawdzić go pod względem technicznym. Ale nawet w tak limitowanym czasie doświadczony agent powinien być w stanie z grubsza zauważyć podstawowe problemy techniczne. Nie będzie to formalna inspekcja, ale opinia fachowca. 12. Pamiętajmy o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży, a jest to ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w tym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał wzrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują dany dom, bo jest tani. Czasami niewiele wyższa cena daje nam szansę na znacznie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład _back-to-back townhouses. Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie $850,000. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slumsy - bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewacje czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład wciąż kupić dom wolnostojący w Burlington, Stoney Creek czy Hamilton, który ma zdecydowanie lepszy potencjał. 13. Współpraca z wybranym i własnym agentem nieruchomości. Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważnym elementem całego procesu sprzedaży. Nie tylko zna przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć kosztownych błędów – od właściwej lokalizacji do wyboru najkorzystniejszej pożyczki hipotecznej. Buyer agent jest Państwa bezpłatnym konsultantem, ponieważ jego wynagrodzenie i tak jest wliczone w cenę zakupu.

Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają kupić lub sprzedać dom. Zawsze działam na rzecz moich klientów, potrafię wynegocjować najlepsze możliwe warunki, a współpraca ze mną przebiega bezstresowo. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy składniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ta może zabawna teza zawiera mnóstwo prawdy. Podobnie ma się rzecz przy sprzedaży nieruchomości. Jakby na to nie patrzeć, czy to w dobrych czasach, czy w trudnych, lokalizacja jest jednym z najbardziej istotnych czynników w trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Każdy też zna regułę, mówiącą, że „dobra” lokalizacja najlepiej obroni się w dobie kryzysu przed potencjalnym spadkiem cen. I to stwierdzenie zawsze sprawdza się w okresach, kiedy mamy gorszy rynek nieruchomości (taki jak obecnie). Dlaczego tak jest? Doskonałe lokalizacje bardzo rzadko trafiają na rynek. Jak ktoś ma dom w ładnej i dobrej dzielnicy, zlokalizowany na nieprzelotowej ulicy lub wychodzący na park lub pole golfowe, to w takim miejscu mieszka latami i nie myśli o sprzedaży nieruchomości. Nawet w obecnym rynku, kiedy tak atrakcyjnie usytuowany dom trafi do sprzedaży, to może liczyć na sporą liczbę zainteresowanych. Będą to osoby, które latami czekały na taką okazję i są skłonne zapłacić tyle, ile się należy za wymarzoną lokalizację. Zawsze istnieje spora grupa kupujących mających dostępne zasoby finansowe szukających okazji nie w znaczeniu niskiej ceny, ale w znaczeniu doskonałej atrakcyjnej lokalizacji. Co oznacza „dobra” lokalizacja i jakie ma cechy? Czym się różni „dobra” od „złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania, ale sami często wyczuwamy to instynktownie. Dobra lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami, z których kilka wymienię:

• Bezpieczeństwo. Jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników, branych pod uwagę.
• Spokojne położenie. Z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd.
• Dobre szkoły. Jest to jeden z bardzo istotnych parametrów dobrej lokalizacji. Dobra szkoła podstawowa czy ogólniak są ogromnym magnesem. Prywatne szkoły potrafią być bardzo drogie i kiedy nie ma potrzeby wydawać na edukację, możemy wydać więcej na dom w dobrej lokalizacji.
• Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad.
• Bliskość terenów rekreacyjnych. Łatwa dostępność parków, ścieżek rowerowych, spacerowych i szlaków turystycznych zawsze przyciągnie kupca.
• Prestiż. Jest to jedna z najważniejszych cech „dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane, eleganckie i drogie okolice. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się po co tam pchać.
• LifeStyle. Niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane, a tamtejsze domy niekoniecznie są w super stanie, cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię dobrej lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beaches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
• Ambience/Nastrój. Kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnice, w których jest ciasno i brudno, a po domach widać wieloletnie zaniedbania – to owszem, czasami ktoś coś kupi, ale głównie dlatego, że nie ma możliwości wyboru.

Można podać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie. Oczywiste jest, że kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki, to i tak chcemy żyć w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie. Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać godnie, ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w kiepskiej okolicy bardzo powoli nabiera na wartości (jeśli w ogóle). Kiedy przyjdzie do sprzedaży, taka „zła” lokalizacja wpłynie z pewnością na problemy ze sprzedażą i zwykle za niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej, lepszej okolicy. Dlaczego o tym piszę? Sporo osób pyta mnie ostatnio, czy ceny nieruchomości spadną. Ja osobiście uważam, że nie mamy powodów do paniki, jak długo mamy nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji. Owszem, ceny mogą chwilowo się zmienić, ale wyłącznie wtedy, kiedy kryzys potrwa dłużej. Jak tylko zaczniemy z niego wychodzić, ceny się ustabilizują. Natomiast te nieruchomości kupione w gorącym okresie pandemii, w złych lokalizacjach, mają szansę na większy spadek cen i znacznie wolniejszy powrót cen do wartości, za jaką były kupione. Moim celem jest uświadomienie Państwu, że zawsze kiedy kupujemy (czy sprzedajemy) nieruchomość – lokalizacja będzie miała kluczowe znaczenie przy wyborze i wpłynie na wartość domu. Zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie „dobrej” lokalizacji, kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy, czyli budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację. Działka na której będziemy budować nowy dom, jest obecnie najdroższym elementem składowym całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $800,000 do nawet kilku milionów dolarów. Ale bazując na moim praktycznym doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,5 miliona, a te niepopularne mogą dochodzić nawet do $1,000,000. Czy to jest duża różnica? Czy wybrać tanią w gorszym miejscu, czy wybrać droższą w lepszym miejscu? Moim zdaniem trzeba (jeśli oczywiście możemy) wybrać lepszą lokalizację - i wytłumaczę dlaczego. Ta różnica pomiędzy złą i dobrą lokalizacją wynosząca $500,000 będzie kosztowała nas w oprocentowaniu w skali roku około $25,000. Czyli $2,083 miesięcznie (w spłatach hipoteki). Ta dodatkowa opłata decyduje, czy budujemy dom w dobrym miejscu, gdzie ceny gotowych domów mogą być wysokie, czy w miejscu nieatrakcyjnym, gdzie nasz potencjalny profit może być znikomy i bardzo ryzykowny. Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu, koszt opłat za lepszą działkę jest to ułamek kosztów budowy. Nawet jeśli budowa potrwa dwa lata, to koszt dopłaty za dobrą działkę wyniesie $50,000 (w oprocentowaniu). A różnica w cenie sprzedaży takiego samego domu w złej okolicy i w dobrej może wynieść setki tysięcy! Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom może ładny, ale w dzielnicy cieszącej się złą sławą. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny. Przecież jak kupujemy przysłowiowy 2x4 stud czy płytę gipsową (drywall), to płacimy tę samą cenę, niezależnie gdzie budujemy. Owszem, niektórzy fachowcy mają inne ceny za pracę, jeśli zobaczą, że dom jest budowany droższej dzielnicy. Ale to jest do opanowania, jeśli mamy trochę doświadczenia. Owszem, w dobrej okolicy warto użyć trochę lepszych standardów budowania, ale to tylko wyjdzie na dobre. Ale na koniec jeszcze jedna cenna uwaga. Oprócz lokalizacji, kiedy budujemy dom na biznes, druga najważniejsza sprawa to ciekawy i dobrze przemyślany projekt. Widzę często takie dziwolągi, że zastanawiam się, czy ten projekt wymyślił ktoś pod wpływem jakiś substancji, czy może rysowało je dziecko - nie mające pojęcia, co robi. Po ponad 30 latach pracy na rynku nieruchomości i sprzedaży tysięcy domów stwierdzam, że zakup dobrze usytuowanej nieruchomości jest najpewniejszą inwestycją. Chętnie przedyskutuję ten temat z każdym z Państwa, kto będzie miał wątpliwości w kwestii wyboru nieruchomości, doradzę i wskażę jej słabe i mocne punkty. Ale pamiętajmy: location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomości! Zarówno przy zakupie, jak i przy sprzedaży. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Jak przebiega typowa inspekcja domu i jakich "niespodzianek" mogą spodziewać się kupujący?

Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych. Są inne typy inspekcji, związane na przykład z obecnością szkodliwych substancji (takich jak azbest). Bywają inspekcje dotyczące cieków wodnych, prowadzone przez specjalistów od Feng Shui. To są kontrole specjalistyczne, stosowane raczej rzadko. Najpopularniejsza jest jednak typowa inspekcja techniczna, trwająca zwykle 2-3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach ten czas może się wydłużyć.

Inspektor ocenia stan nieruchomości w danym czasie, bazując na  oględzinach. Za skrzętnie ukryte wady inspektor zwykle nie odpowiada. Sprawdzane są wszystkie elementy domu – od fundamentów, poprzez wszystkie urządzenia mechaniczne, instalację elektryczną aż po elementy zewnętrzne – dach, ściany, rynny, okna, itd. Zwykle inspektor zaznacza wszystkie uwagi w notatniku. Na koniec ów notatnik zostaje wręczony osobie zamawiającej inspekcję – czasami ze specjalnym poradnikiem mówiącym o tym, jak dom jest zbudowany i jak naprawiać jego poszczególne  elementy.    Inspektor w wielu przypadkach jest w stanie określić przybliżony koszt poszczególnych napraw oraz zasugerować potencjalnych wykonawców. Nie należy jednak oczekiwać cudów. To, co jest skrzętnie ukryte przez sprzedających może ulec jego przeoczeniu. Jednak doświadczony inspektor jest w stanie wychwycić większość poważnych problemów. Czasami raport z inspekcji może pomóc uzyskać małą redukcję ceny – nawet już po zakończonych negocjacjach. Nie oznacza to wcale, bym sugerował Państwu, by zawsze wykorzystywali inspekcję do dodatkowych obniżek ceny. Koszt profesjonalnej inspekcji zależy od firmy i od zakresu kontroli. Zwykle cena kształtuje się na poziomie $350-$750.  To, czy warto robić inspekcję zależy od wielu czynników - między innymi od wieku domu. Zrozumiałe jest, że im starszy dom, tym więcej elementów może wymagać naprawy.   Domy do 5 lat najczęściej objęte są gwarancją i inspekcja często nie ma zbytniego sensu. Warto sprawdzić fundamenty i czy nie ma wody w piwnicy. W tym przypadku raport inspektora często bywa używany do negocjacji z firmą budowlaną lub NHWP, by uzyskać naprawy gwarancyjne.    Dom do 10 lat to ciągle nowy dom – i nie ma w nim zwykle większych problemów. W tym przypadku również najczęstszymi wadami są wilgoć w piwnicy i pęknięcia fundamentów. Oczywiście po takim okresie mogą się już pojawić pierwsze problemy z dachami czy piecami - jeśli są słabej jakości.   Domy około 15 lat – tu już często można znaleźć wiele słabych stron takiej nieruchomości. Należy liczyć się z wymianą dachu, niektórych typów okien, czasami pieca czy klimatyzacji. Często pojawia się konieczność remontu łazienki – szczególnie w okolicach prysznica.    Domy 20–30 lat – trzeba dokładnie sprawdzić dachy, urządzenia mechaniczne, okna, łazienki oraz oczywiście poszukać śladów wilgoci w basemencie. Jeśli w ciągu ostatnich 20 lat w takim domu nie było żadnych renowacji, należy spodziewać się poważnych wydatków. Często również, oprócz kwestii technicznych, trzeba liczyć się z inwestycjami wynikających ze względów estetycznych. 20 czy 30-letnia kuchnia zwykle już nie zadowala żadnej pani domu. To samo zresztą dotyczy łazienek.   Domy mające ponad 40 lat powinny być szczegółowo kontrolowane, szczególnie jeśli nic nie było w nich robione. Należy spodziewać się wielu problemów technicznych i wtedy inspekcja jest wręcz niezbędna. Jakość domów często zależy od okresu, w którym były budowane. Na przykład domy stawiane pod koniec lat 80-tych i początku 90-tych – w szczycie boomu budowlanego – były często budowane szybko, tanio i byle jak. Dziś, pomimo tego, że minęło stosunkowo niewiele czasu, są one często w złym stanie technicznym i wymagają generalnych remontów. Objawy zaniedbania są zwykle widoczne gołym okiem; przegniłe drewniane okna i drzwi garażowe, które nigdy nie były właściwie pomalowane jak i podnosząca się dachówka przypominają o potrzebie natychmiastowej wymiany. Wystarczy na przykład przejechać się w okolicę tuż na zachód od Square One w Mississauga – by zobaczyć wiele  przykładów budowlanej fuszerki. 

Innym zjawiskiem są domy budowane w latach 70-tych. Powszechnie stosowano wówczas kable elektryczne z drutu aluminiowego. Nie jest to żaden poważny problem techniczny i łatwo jest klientów przygotować i wytłumaczyć im obecność aluminium. To samo dotyczy innych potencjalnie "niebezpiecznych" substancji, których szkodliwość jest czasami nadmiernie nagłaśniana - na przykład UFFI, Vermiculite Insulation, itd. Doświadczony agent czy inspektor, znając wiek domu oraz buildera, jest w stanie z góry przewidzieć pewne problemy.

Ważne jest też od kogo się dom kupuje. Są właściciele, którzy domy niszczą i prawie nowa nieruchomość może nadawać się już do całkowitego remontu. Na drugim biegunie są właściciele, którzy nawet dom stary utrzymują w bardzo dobrym stanie. Trzeba przyznać, że domy Europejczyków są zwykle bardzo zadbane i właściwie pielęgnowane.

Chciałbym podkreślić, że dom 30, 40- letni a nawet starszy, jeśli dbało się o niego należycie, często może być bardzo dobrym zakupem. Nie ma zwykle żadnych problemów strukturalnych, gdyż wówczas budowano jeszcze bardziej w stylu europejskim, czyli zewnętrzne ściany były z tak zwanej „solid masonary” - cegły i pustaka. To daje tym domom ogromną wytrzymałość oraz łatwość rozbudowy – na przykład dodanie drugiego piętra nie sprawia żadnych problemów. 

Jeśli rozważają Państwo inspekcję lub mają wątpliwości co do stanu oglądanej nieruchomości - zapraszam do kontaktu. Chętnie posłużę radą lub obejrzę taki dom razem z Państwem i postaram się znaleźć wszystkie jego słabe strony. 

Pozdrawiam, 

Maciek Czapliński 

905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Kiedyś domy sprzedawano "na pokoje" - im więcej pokoi, tym lepiej. Jednak od jakiegoś czasu popularnym planem domów i mieszkań, według którego buduje się domy, jest open concept design. Jakie są plusy tego typu planów w stosunku do tradycyjnego układu funkcjonalnego?   Wszystko zależy od bardzo wielu czynników, ale faktem jest, że open concept stał się rozpowszechniony nie tylko w przypadku projektowania domów, ale jest też popularnym rozwiązaniem przy projektowaniu przestrzeni biurowych, publicznych czy przemysłowych.

Określenie "open concept" _jest trochę mylące, bo przestrzeń mieszkalna nie stanowi jednego, gigantycznego pomieszczenia bez ścian.  Takie pomieszczenia jak łazienki czy sypialnie są nadal organizowane w sposób tradycyjny, czyli nie są zawarte w „otwartej przestrzeni”. _Open concept tworzy zwykle kuchnia, przestrzeń dzienna, jadalna, a czasami biuro domowe (den).

Coraz częściej widzę, że budowniczowie, zamiast nazywania przestrzeni „living/dining room” używają określenia great room(wielki pokój), który właśnie łączy się często z kuchnią i miejscem do jedzenia śniadań.

Popularność open concept _zaczęła się w latach 90-tych, zarówno wśród młodszych, jak i starszych właścicieli domów. Dla wielu kupujących _open concept stał się najbardziej pożądanym rozwiązaniem. Dlaczego? Jest kilka powodów:

1. Rodzaj „zmęczenia” tradycyjnymi rozwiązaniami, gdzie każda funkcja domu miała swoje własne pomieszczenie, które się ze sobą nie łączyły. Te rozwiązania wynikały z tradycyjnego i bardziej formalnego podejścia do stylu życia. I tak zdarzało się na przykład, że oficjalny_ dining room_ potrafił być używany tylko kilka razy w roku, zabierając miejsce i praktycznie będąc mało użytecznym.

2. Zmiany stylu życia. Właściciele chcieli, aby ich domy bardziej sprzyjały nawiązywaniu kontaktów towarzyskich, co wymaga jaśniejszego oświetlenia i wrażenia dużej przestrzeni. Open concept pozwala na integrację funkcji domu w jednym pomieszczeniu. Sercem tej przestrzeni jest najczęściej kuchnia, która zwykle nie spełnia już jedynie tylko funkcji utylitarnej, jakim jest gotowanie. To często miejsce spotkań, rozmów z rodziną czy prowadzenia biznesu lub nauki.

**

1. Wrażenie większej przestrzeni**. Wiele nieruchomości różni się od siebie znacznie, jeśli chodzi o ogólną powierzchnię. Trudno jest porównywać kondominium o całkowitej powierzchni 600-700 stóp kwadratowych z domem o powierzchni 2,400 stóp kwadratowych. Jednak niezależnie od powierzchni nieruchomości, plan _open concept _stwarza iluzję większej przestrzeni. Wynika to z braku ścian i drzwi, które utrudniają ruch w pomieszczeniach.

4. Większa elastyczność w umeblowaniu i kształtowaniu przestrzeni. _Open concept _zapewnia dużo większą elastyczność w aranżacji przestrzeni – łatwiej adaptuje się do zmian w stylu życia. W przestrzeni, w której nie mamy wielu ograniczeń (podziałów) można łatwiej zorganizować strefę dzienną, biurową lub rekreacyjną.

5. Więcej naturalnego oświetlenia. Ściany mają tendencję do blokowania dostępu do naturalnego światła. Otwarte przestrzenie pozwalają na przenikanie większej ilości światła słonecznego do pomieszczeń, co oznacza mniejszą potrzebę wykorzystania sztucznego oświetlenia. Może to nawet przełożyć się na nieco niższe koszty energii elektrycznej. Fakt jest też taki, że oświetlenie sztuczne w ostatnich latach przeżyło niesamowitą rewolucję. Dzięki lampom LED spadło drastycznie zużycie energii, a jednocześnie wzrosła jakość i natężenie światła. LED, które daje natężenie światła podobne do 100-watowej żarówki, zużywa może 5 watów energii i praktycznie nie emituje ciepła. Jest to niezwykle ważne, bo starego typu_pot lights _potrafią być odczuwane jak pobyt w salonie do opalania!

6. Łatwiejsza partycypacja w życiu rodzinnym. Mniejsza liczba ścian i drzwi w domu ułatwia komunikację z członkami rodziny. Rodzice mogą nadzorować dzieci podczas wykonywania innych zadań. Odwiedzający mogą również widzieć się bez przechodzenia z pokoju do pokoju. 

7. Lepszy wzrost wartości na rynku nieruchomości. Ponieważ plany mieszkań czy domów z open concept są bardziej poszukiwane, zdecydowanie są one chętniej kupowane i nieruchomości z takim rozwiązaniem zwykle szybciej nabierają na wartości.

A minusy? Dla wielu ludzi starszych, przyzwyczajonych do tradycyjnego układu funkcyjnego, open concept nie zawsze jest tym, co preferują. Wręcz przeciwnie, dla niektórych jest to niepożądane rozwiązanie z następujących powodów:

1. Słaba kontrola hałasu. Jeśli ktoś ceni sobie spokój i ciszę, otwarta przestrzeń może nie być idealna. Duże, połączone pokoje umożliwiają szybsze rozchodzenie się dźwięku, ponieważ nie ma ścian (i dźwiękoszczelności) blokujących hałas.

2. Brak prywatności. Plany otwartych pomieszczeń ułatwiają życie towarzyskie i spotkania z członkami rodziny. Oczywiście jest to miecz obusieczny, ponieważ mniej ścian oznacza mniej prywatności. Urządzanie biura lub gabinetu w otwartej przestrzeni może utrudniać koncentrację.

3. Wyższe koszty ogrzewania/chłodzenia. Im większy pokój, tym wyższy rachunek za klimatyzację. Przestronne pomieszczenia, szczególnie te z dużymi oknami, wymagają więcej energii aby utrzymać ciepło lub chłód, niż domy z tradycyjnymi ścianami działowymi.

4. Większe prawdopodobieństwo zagraconych przestrzeni. Ten punkt nie dotyczy wszystkich, ale open concept musi być utrzymany w idealnym porządku, by nie sprawiał wrażenia bałaganu. Bez oddzielenia elementów obudowy, wszystko może wydawać się zajmować jeden obszar, co daje wizualny chaos. Szczególnie istotne jest to w przypadku kuchni. Brudna kuchnia jest natychmiast widoczna. W przypadku tradycyjnego rozwiązania, łatwiej jest mieć nad porządkiem czy bałaganem kontrolę.

Wybór preferowanego rozwiązania wynika oczywiście, jak wspomniałem wcześniej, ze stylu życia i ja osobiście staram się poradzić klientom, którą koncepcję wybrać, w sposób indywidualny.   Oczywiście jeśli ktoś kupuje małe mieszkanko czy mały domek, to open concept _sprawdza się lepiej, bo dzięki takiemu rozwiązaniu mała przestrzeń staje się łatwiejsza do aranżacji. Jeśli ktoś kupuje dom duży, gdzie pomieszczenia (nawet jeśli jest to tradycyjny układ) są ogromne, to wówczas pojęcie _open concept _czy tradycyjny układ funkcjonalny zaczynają mieć mniejsze znaczenie.   Częstym pytaniem jest, czy można stworzyć _open concept _z tradycyjnego układu funkcjonalnego. I czy są na to potrzebne pozwolenia na budowę?   Jeśli mamy do czynienia z domami jednorodzinnymi, w których stosowana jest najczęściej konstrukcja drewniana, to zwykle jest to dość łatwe. Ponieważ usuwanie jednej czy kilku ścian wymaga zmian w kwestii konstrukcji i bezpieczeństwa, powinno się takie zmiany zatwierdzać poprzez właściwy urząd (_Building Department) w mieście.   Oficjalne pozwolenia na budowę (permit) zabezpiecza nas przed konsekwencjami prawnymi w przypadku, gdyby zmiana skończyła się katastrofą. Zresztą, kiedy będziemy sprzedawać nieruchomość, kupujący mogą zażądać okazania _„permitu”,_a gdy go nie będzie, mogą wycofać się z zakupu.   Wiele osób jednak próbuje usuwać ściany bez pozwolenia z miasta. Osobiście tego nie polecam, ale jeśli już musimy to robić, to warto zatrudnić inżyniera budowlanego, by profesjonalnie ustalił zakres prac, oraz zatrudnić fachowców z doświadczeniem.   Inaczej sprawy mają się w kondominium. Usuwanie wszelkich ścian (a szczególnie nośnych) jest zabronione. Czasami niektórzy usuwają ściany, które wydają się niekonstrukcyjne i nagle okazuje się, że jest w nich poprowadzona instalacja elektryczna lub hydrauliczna do innych unitów. Duże ryzyko i łatwo o problemy!   Ja osobiście preferuję takie rozwiązanie, w którym dzienna część jest otwarta, ale wejście do domu zapewnia prywatność i nie pozwala na natychmiastowy wgląd w życie rodzinne.

Jeśli mają Państwo pytania w kwestii dotyczącej rozplanowania przestrzeni mieszkalnej, zapraszam do kontaktu. Jestem architektem z Polski, więc tematyka planów architektonicznych jest ugruntowana solidną wiedzą i wieloletnim doświadczeniem.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Często zachęcam do rozważenia kupna domu trochę dalej od miasta – tańszego i na większej działce. Ale czy zakup domu na działce niepodłączonej do miejskiej wody, naturalnego gazu czy systemu kanalizacji różni się bardzo od zakupu „normalnych” – czyli uzbrojonych w media działek? Prawdą jest, że im dalej od CN Tower, tym taniej. I rzeczywiście – dla wielu kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą – pod warunkiem, że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta jak Kitchener, Barrie czy Hamilton na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga lub Oakville. Ceny są tam często takie, jak były w GTA 5-6 lat temu, czyli o 30%, a nawet 35% niższe. Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy. Czyli idealne miejsce na emeryturę oraz dla tych, którzy nie muszą martwić się o dojazdy do pracy. Z kolei, kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność przeprowadzki. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważy niższą cenę, którą zapłacimy za dom? Należy pamiętać, że $100,000 różnicy w cenie domu to około $650 dolarów miesięcznie w spłatach. Teraz, jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 godzin w tygodniu, a 40 w miesiącu (plus koszt benzyny), to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy. Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1 lub 2-akrowych, pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów w dużym mieście i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać. 1. Źródło ogrzewania. Poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej źródłem ogrzewania jest prąd, olej opałowy lub gaz propan. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy – ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz pasywna energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są one na zewnątrz, ponad terenem – należy też je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających. 2. Źródło wody pitnej. W podmiejskich domach “miejska”, czy inaczej mówiąc centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę trzeba pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, gdyby woda była skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba zamontowania specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać. 3. Sposób odprowadzania ścieków. W przypadku pozbywania się ścieków, centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli posiadamy taki system, to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej funkcjonuje septic tank – czyli po polsku szambo. W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i zainstalowane zgodnie z normami i przepisami lokalnymi. Przeciętnie _septic tank _jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym, że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego szamba może być bardzo kosztowna i wahać się od 15 do 30 tysięcy. W czasie składania oferty warto pamiętać o specjalnych klauzulach, pozwalających na sprawdzenie systemu lub zobowiązać sprzedających do zagwarantowania sprawności szamba.

4. Sposób usuwania odpadów. Śmieci są często odbierane spod domu, ale czasem istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnymi w kreowaniu gór odpadów. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze program recyklingu. 5. Telekomunikacja (telefon/internet). Najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą liczone jako long distance – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi, oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim internecie, choć i tu dzięki postępowi coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej. 6. Poczta. Obecnie rzadko jest dostarczana pod drzwi i najczęściej wymaga odbierania jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto coraz częściej piszemy do siebie e-maile niż listy. Ciekawym aspektem kupowania domów na dużych działkach jest ich przyszły potencjał. Nie każdą dużą działkę da się podzielić, bo istnieje sporo ograniczeń, ale znam wiele przypadków, kiedy działka została podzielona. Czasami tylko na pół, czasami zakupiona lata temu 100-akrowa działka znalazła się w tak zwanym_ path of development_ i została sprzedana za grube miliony deweloperom. Niedawno miałem przypadek, kiedy mój klient, który kupił 100-akrową farmę około 20 lat temu za $700,000, wydzielił z niej małą 2,5-akrową działkę na sprzedaż i sprzedał ją za $850,000. Czyli mały kawałek zapłacił za wszelkie zadłużenia z dużym zapasem! Oczywiście proces podziału jest dość skomplikowany i gdyby był łatwy, wszystkie działki byłyby już dawno podzielone. Z drugiej strony nie jest to proces niemożliwy do wykonania, a ponieważ brakuje terenów pod budowę nowych domów, rząd prowincyjny również wprowadza zmiany do przepisów, ułatwiające proces podziału. Przykładem jest decyzja z 2019 roku rządu Douga Forda o złagodzeniu restrykcji w tak zwanym greenbelt area, czyli terenów wokół GTA, które dotychczas były chronione przed deweloperami. Ale w odpowiedzi na szeroką krytykę Ford stwierdził, że zmienił swoje stanowisko i nie będzie modyfikował tego obszaru. A po udanej kampanii reelekcyjnej w wyborach powszechnych w Ontario w 2022 roku Ford wykorzystał swoje uprawnienia jako premier Ontario, aby przenieść 7,400 akrów poza rezerwat greenbelt, jednocześnie dodając 9,400 akrów ziemi do chronionego obszaru środowiskowego w grudniu 2022 roku. Decyzja ta doprowadziła do skandalu politycznego, ponieważ niektórzy deweloperzy zakupili nieruchomości w rejonie _greenbelt _na krótko przed ogłoszeniem zmian. Ponadto niektórzy z nich uczestniczyli w przedślubnej imprezie córki Forda w sierpniu 2022 roku. Swoją decyzję Ford bronił na podstawie zgody otrzymanej od Komisarza ds. Integralności prowincji w styczniu 2022 roku.  Policja Prowincji Ontario przekazała swoje śledztwo antykorupcyjne Królewskiej Kanadyjskiej Policji Konnej (RCMP) w sierpniu 2023 roku, aby uniknąć konfliktu interesów. W październiku 2023 roku RCMP ogłosiło, że otwiera śledztwo kryminalne w celu zbadania, czy zmiany Forda korupcyjnie faworyzowały niektórych deweloperów. W sierpniu 2023 roku Auditor General Ontario opublikował raport szczegółowo opisujący, w jaki sposób zatwierdzenia rządu prowincji faworyzowały niektórych deweloperów, którzy mieli zarobić ponad 8 miliardów dolarów, jednocześnie nie uwzględniając wpływu inwestycji na środowisko, rolnictwo i finanse. Jak Państwo widzą, zagadnienie jest szerokie i ma swoje oparcie w polityce. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują kupić lub sprzedać dom. Oferuję profesjonalny serwis i pomoc w uzyskaniu jak najlepszej ceny za obecną nieruchomość. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

JAKIE CZEKAJĄ NAS PROBLEMY, GDY NIE ZAMKNIEMY TRANSAKCJI ZAKUPU?

Zdarzają się sytuacje, że osoba (osoby), które zakupiły naszą nieruchomość, wpłaciły depozyt i bez problemu usunęły wszystkie warunki. Ale kiedy przychodzi do zamknięcia transakcji - czyli muszą zapłacić za kupiony od nas dom - nie mają na to pieniędzy.

Powodów, dlaczego tak się dzieje, może być wiele i nie zawsze wina kupującego jest oczywista.

Może to na przykład wynikać z faktu, że kupujący nasz dom sprzedali swój, ale to ci, którzy mieli kupić od nich nieruchomość, nie zamknęli transakcji. Skutkiem łańcucha tych zdarzeń jest brak pieniędzy na sfinalizowanie naszej transakcji.

Zdarza się również, że nasz kupiec spodziewał się za swój wystawiony dom sporej sumy, a ponieważ dom się nie sprzedał, nie uzyskał funduszy. 

Czasami wystarczy nieprzewidziana zmiana na rynku nieruchomości albo gwałtowna podwyżka oprocentowania, a wtedy nasz kupujący nie ma możliwości uzyskania pożyczki - pomimo, że wcześniej był na nią zakwalifikowany. 

Pada pytanie, co w takiej sytuacji robić. Jeśli sprzedawany przez nas dom jest naszym drugim domem i mamy komfort zaczekania na właściwe rozwiązanie, to sprawy nie muszą skończyć się dramatycznie.

Ale jeśli my również kupiliśmy dom i potrzebne są nam środki z tej sprzedaży do zamknięcia tej transakcji, w której my jesteśmy kupującymi – sprawa może być naprawdę skomplikowana. Bo działa tu efekt domina. Jedna transakcja, która się nie zamknie, może spowodować stres, panikę i problem przy kolejnej transakcji.

Panuje powszechne przekonanie, że w takiej sytuacji kupujący traci tylko depozyt, który zwykle trafia do sprzedającego - i wszyscy rozstają się w zgodzie. Owszem, bywa i tak, ale jeśli kupujący poniesie tylko takie konsekwencje, to może mówić o dużym szczęściu.

By to nastąpiło, kupujący i sprzedający muszą podpisać dokument zwany "122 Mutual Release", który określa warunki ugody i pozbawia obie strony wzajemnych roszczeń. Formularz określa, jaka część czy całość depozytu idzie do „pokrzywdzonej” strony - czyli do sprzedających.

Dokument ten pozwala uniknąć spraw sądowych, a pieniądze szybko trafiają do strony pokrzywdzonej - bez potrzeby kierowania sprawy na drogę sądową, gdzie rozstrzygnięcie może potrwać latami. 

Ale czy warto pójść na takie szybkie rozwiązanie? To zależy od sytuacji rynkowej.

W okresie, kiedy domy sprzedawały się jak świeże bułki, było łatwo podjąć taką decyzje, bo czasami dom się sprzedał nawet za wyższą sumę, a utracony przez kupujących depozyt był takim dodatkowym bonusem.

Ale w obecnym, zdecydowanie wolniejszym rynku, niedoszły sprzedający ma inne opcje, które powinien rozważyć. Pójście tą drogą może być czasochłonne, ale też pozwala nam uniknąć strat finansowych.

Otóż prawo w Ontario jasno stoi po stronie sprzedających, których transakcja nie doszła do skutku. Jest doskonale udokumentowane w Case Law i przyznaje sprzedającym ogromne odszkodowania od tych, którzy nie doprowadzili do sfinalizowania sprzedaży. Odszkodowania te idą czasami w setki tysięcy dolarów. Natomiast gdy wyrok trafi na osobę niezbyt zamożną, to strona powodowa może latami czekać na spłatę wyroku. Dlatego warto zorientować się czy osoba, którą będziemy pozywać o takie roszczenie, jest wypłacalna.

Ale wróćmy do sytuacji, w której zawarta umowa nie doszła do skutku i kupujący nie jest w stanie za nieruchomość zapłacić, a my mamy komfort (bo nic nie kupiliśmy) i możemy spokojnie czekać w naszym domu na rozwiązanie problemu.

Pierwszą sprawą jest poinformowanie niedoszłych kupujących, że dom wraca na rynek MLS i że depozyt będzie trzymany przez listing Brokerage do momentu zakończenia transakcji (lub przez prawnika reprezentujących poszkodowanych - sprzedającycych). Również należy poinformować niedoszłych kupujących, że sprawa trafia do sądu i sprzedający będzie występował o odszkodowanie za straty. To wszystko musi być zorganizowane przez prawnika, a dom powinien być wprowadzony na system MLS poprzez agenta real estate. Dobrą praktyką jest, by tak ustalić cenę, za którą wystawiamy ponownie dom do sprzedaży, by była powyżej ceny sprzedaży (ale nie za wiele) plus wstrzymać oferty przynajmniej na tydzień - by był dowód, że dom miał wystarczającą ekspozycję do rynku.

• o koszty agentów, poniesione przy drugiej sprzedaży - łącznie z wynagrodzeniem,

Zdarza się, że jest to utrata pracy, albo sytuacja rozwodowa, które to czynniki powodują dużą trudność w załatwieniu pożyczki hipotecznej, nagła i przewlekła choroba, dom kupujących się nie zamknął i nie wpłynęły środki na zakup następnego domu. To mogą być oczywiście czynniki łagodzące, kiedy dojdzie do rozprawy w sądzie, ale nie zawsze będą brane pod uwagę - bo prawo w tej sytuacji jest dość bezwzględne.

1. czasami może się okazać, że sprzedającemu nie spieszy się z zamknięciem i zgadza się lub sugeruje podniesienie kwoty depozytu, by dać kupującym dodatkowy czas na zorganizowanie finansowania i przejęcie domu w okresie późniejszym.

2. warto rozważyć (jeśli jest to możliwe) pożyczkę dla kupujących, zabezpieczoną nieruchomością jaką sprzedajemy. Zasugerować alternatywną, odległą datę zamknięcia, która pozwoliłaby kupującym uporządkować sprawy finansowe. Zwykle idzie w parze z tym podwyższenie depozytu.

Ten tekst nie jest poradą prawną, a opisuje jedynie sytuacje z mojego 32-letniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Naświetliłem tu zasady, jakimi rządzi się rynek_ real estate_ w takich przypadkach i mam nadzieję, że się one Państwu przydadzą. Natomiast mówimy o skomplikowanych sprawach prawnych i dlatego zawsze zachęcam do skorzystania z pomocy prawnika.

O jakie straty możemy pozwać drugą stronę?

• o różnicę w cenie sprzedaży za pierwszym razem a ceną, za jaką dom sprzeda się ponownie. Czasami, jeśli w tym czasie rynek bardzo ostygnie, mogą to być nawet setki tysięcy dolarów,

• o koszty utrzymania domu od dnia, kiedy powinno nastąpić zamknięcie czyli koszt podatku od nieruchomości, energii, gazu, wody, ubezpieczenia, koszt potencjalnej ponownej wyceny domu,

• o koszty poniesione przez agentów sprzedających nieruchomość za pierwszym razem - jak staging, zdjęcia, broszury itd,

• koszty MLS,

- legal cost (koszty obsługi prawnej) poniesione w przypadku nie zamknięcia się transakcji,

• o koszty utrzymania domu w dobrej kondycji,

• o koszty oprocentowania pożyczki. To są tylko niektóre koszty, które przychodzą mi do głowy, ale rosną one bardzo szybko. I jeśli depozyt był mały, sprzedający raczej powinien wybrać opcję sądzenia się z kupującymi (bo prawo jest po jego stronie), niż zadowalać się małym depozytem. Oczywiście jeśli depozyt jest bardzo znaczny, to czasami warto się zawrzeć ugodę, aby zaoszczędzić czas. Pod warunkiem, że niedoszły kupujący rozumie powagę sytuacji i będzie kooperował. Większość kupujących nie zdaje sobie sprawy, w jak poważnych tarapatach mogą się znaleźć, nie zamykając transakcji zakupu. Mimo tego, że czasami cała sytuacja wynika nie do końca z ich winy.  Owszem, jeśli widzimy, że zbliża się dzień zamknięcia i wiemy, że nie nastąpi cud i nie będziemy mieli środków na sfinalizowanie zakupu, powinniśmy, jako kupujący, spróbować kilku rozwiązań:

1. jeśli mamy przyznany mortgage, ale brakuje nam kilkaset tysięcy ze sprzedaży naszego obecnego domu, to warto spróbować tę sumę zebrać wśród rodziny, przyjaciół, a czasami od prywatnych inwestorów. Takie pożyczki nie są tanie, ale lepsze niż sprawa w sądzie.
2. czasami sprzedający ma już dom dawno sprzedany i w tej sytuacji zgodzi się na VTB – Vendor Take Back mortgage. Jest to prywatna pożyczka od sprzedających, którzy również wolą zamknąć transakcję, dostać swoje pieniądze, a ewentualnie udzielą prywatnej pożyczki, rejestrowanej na sprzedawanym domu.
3. jeśli nie ma żadnych widoków na zamknięcie transakcji, a obie strony raczej wolałyby uniknąć sądów (te trwają latami) to strony mogą dyskutować i negocjować nowy Mutual Release. Na przykład podwyższenie sumy kompensacji. Jeśli na przykład depozyt był niski - tak około $10,000 a przewidywane straty mogą wynieść $40,000 to czasami zapłacenie takiej sumy spowoduje, że strony się „ułagodzą”.

Z kolei jako sprzedający, którzy wiedzą, że transakcja może być zagrożona, również powinniśmy pomyśleć o kilku rzeczach:

1. zatrudnić prawnika, by sprawdził czy niedoszły kupujący ma inne nieruchomości z equity, które mogą posłużyć jako zabezpieczenie wypłacalności w przypadku, kiedy wygramy sprawę o odszkodowanie,

2. spróbować przy pomocy prawnika uzyskać zgodę na przykład na obniżenie ceny, redukcję wysokości strat o jakie wystąpimy do sądu, itd. - w zamian za szybkie zamknięcie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu pisałem o zewnętrznych elementach domów - jak pokrycia dachowe, okna, materiały wykończeniowe (cegła, drewno, stucco czy siding). Starałem się zaznajomić Państwa z plusami i minusami poszczególnych materiałów oraz określić ich żywotność. Dziś chciałbym wrócić do wewnętrznych elementów domów, które wpływają na nasz komfort życia i opowiedzieć o ich trwałości oraz ewentualnie cenach. Żyjemy w takim klimacie, że każdy dom musi być ogrzewany zimą i bardzo często chłodzony latem. Taki system określany jest jako HVAC i zasadniczo powinien być indywidualnie dobierany do każdego budowanego domu. Ale jak ze wszystkim w Kanadzie, stosuje się zasadę „stempelków”. Taki sam system jest stosowany w prawie każdym budowanym domu i uważa się to za standard. Ponieważ obecnie naturalny gaz jest najbardziej typowym źródłem energii do ogrzewania domów i Kanadzie nie grożą braki w tym zakresie, prawie wszystkie nowo budowane domy mają system grzewczy. To Forced Air System, gdzie poprzez sieć duktów (kanałów blaszanych) ciepłe powietrze jest wdmuchiwane do poszczególnych pomieszczeń. Tymi samymi kanałami jest tłoczone zimne powietrze w upalne lato. System ten jest bardzo powszechny, relatywnie tani i choć posiada cały szereg wad, jest ogólnie akceptowany. Jego żywotność jest bardzo długa - bo sama sieć kanałów rozprowadzających ciepło czy zimno właściwie jest niezniszczalna, a piec jest łatwo co 15-20 lat wymienić na nowy - o lepszej jakości i wydajności cieplnej. Widziałem oczywiście piece nawet 50-letnie, które ciągle, z trudem, ale uparcie działają. Jednak naprawdę należy wymieniać je jak najszybciej, bo energia ciągle drożeje - i jeśli taki stary piec ma 60% sprawności cieplnej, a nowe piece oferują nawet 95% sprawności, to rachunek jest prosty. Nowy, wydajny piec zwróci się szybko! Sam temat ogrzewania domów może być tematem kilku artykułów, ale największy problem, jaki ja widzę w tym obecnie bardzo popularnym systemie, są następujące: Kanały rozprowadzające powietrze (ciepłe czy chłodne) mają spore przekroje i często są trudne do ukrycia, zajmują wiele miejsca i często powodują, że piwnice tracą na wysokości. Ale również jest tu też pewien problem wynikający z fizycznych właściwości powietrza. Piec oraz klimatyzacja zwykle są zlokalizowane w piwnicy. Zimą ciepłe powietrze unosi się do góry i dom jest zwykle prawidłowo ogrzewany (chyba, że wiatrak jest stary i nie daje rady). Dlaczego tak jest? Ciepłe powietrze jest lekkie i łatwo idzie w górę. Ale latem jest odwrotnie – zimne powietrze jest ciężkie i najczęściej słabo dociera na drugie piętro. Dlatego w upalne noce nie jesteśmy w stanie spać w sypialniach, natomiast piwnica jest tak zimna, że trudno w niej wytrzymać! Prostym rozwiązaniem, jeśli budujemy własny dom, jest zastosowanie dwóch pieców. Jeden na parter i piwnicę, a osobny piec instalowany z kanałami w suficie, który będzie chłodził i ogrzewał drugi poziom. To pracuje. Z systemem HVAC wiąże się szereg innych elementów - jak wspomniana już klimatyzacja, filtry powietrzne, inne źródła zasilania (ropa, prąd), ale o tym innym razem.

Może tylko jedna uwaga dodatkowa. Pisałem już o tym kilka razy: proszę za wszelką cenę mieć swój własny piec czy CAC. Niektóre firmy proponują „tani rental”, ale jak się to policzy, to własny piec będzie nas kosztował $5,000, a kiedy go wynajmujemy, zapłacimy około $20,000. To czterokrotna różnica w kosztach!

Innym elementem domów są wykończenia podłogowe. Jest ich bardzo wiele i wciąż powstają nowe produkty w różnej jakości i cenie. Wymienię kilka typowych:

• podłogi drewniane (hardwood floors)

• parkiet (engineering floors)

• podłogi laminowane

• panele winylowe

• płytki ceramiczne

• dywany

W ostatnich latach dywany straciły na popularności - zwykle najszybciej wymagają wymiany i są uważane powszechnie za źródło chorób i alergii. Średni koszt instalacji dywanów wynosi od $2,00 SF do $10.00 SF. Jest to szybki sposób na podłogę, jeśli mamy mały budżet. Podłogi drewniane były bardzo popularne, ale ostatnio jest wypierane przez engineered floors - czyli panele. To też jest warstwa prawdziwego drewna (ale znacznie cieńsza) klejona na podkładzie plywood. Warstwa widoczna ma zwykle nie więcej jak pół cala, ale jest specjalnie utwardzana i od razu pokolorowana. Gwarancja producenta w przypadku zniszczeń lepszych gatunkowo panelli sięga aż 30 lat. Ale największą zaletą jest to, że deski mogą być bardzo szerokie – często powyżej 12 cali, co przy naturalnym, pełnym drewnie, nie jest możliwe. Prawdziwym przebojem weszły na rynek podłogi z laminatu czy winylu. Są bardzo ładne, wyglądają wyjątkowo dobrze, są łatwe w ułożeniu i dobrze tolerują wilgoć. I są bardzo atrakcyjne cenowo. Ceramiczna terakota jest i będzie preferowanym materiałem w łazienkach, kuchniach, strefach wejściowych, itd. W magazynach o projektowaniu domów często widzimy kuchnie czy łazienki, czy strefy wejściowe z drewnianą podłogą. To fajnie wygląda na zdjęciach, ale w praktyce zdecydowanie odradzam. Ceramika, porcelana, granit czy nawet winyl – tylko bardzo odporne materiały sprawdzą się w tych pomieszczeniach.

Dwie uwagi na temat materiałów podłogowych. Po pierwsze - jest duży wybór w bardzo różnych cenach. Często klienci kierują się ceną, wybierając na przykład płytki w cenie $15 za stopę, ale jak się poszuka, to można często znaleźć podobną płytkę i czasami lepszej jakości za połowę tej ceny. Warto szukać okazji.  Druga uwaga dotyczy estetyki. Takie materiały jak podłogi drewniane, płytki czy winyl wytrzymają nawet 50 lat bez potrzeby wymiany. Jedynym powodem, dla którego to robimy, jest estetyka. Dlatego jeśli elegancja wnętrz jest dla Państwa istotna, warto zainwestować w dobre płytki ceramiczne.

Zadbany i czysty dom to nasze otoczenie. Taki dom wpływa na naszą psychikę. Powoduje, że jesteśmy bardziej zadowoleni i mniej zestresowani. Są badania psychologów, które popierają tę tezę. Jak mieszkasz, tak żyjesz! Jeszcze wspomnę o kuchniach i łazienkach. Chodzę czasami po domach, w których kuchnie czy łazienki są chyba z okresu królowej Wiktorii i ciągle służą swoim użytkownikom. Czyli zastosowano w nich materiały nie do zdarcia. I jeśli komuś nie zależy na estetyce czy funkcjonalności, to można się obyć starą kuchnią i starymi łazienkami przez całe dziesięciolecia. Ale czy to jest właściwe podejście? Przecież miejsce, w którym żyjemy i jak w nim żyjemy, zdecydowanie będą miały na nas codzienny wpływ. Jeśli mieszkamy w „syfie”, to wszystko koło nas będzie działało jak trucizna - i wcale się nie dziwię, że ludzie, którzy nie dbają o miejsce zamieszkania, mają często depresję i problemy z koncentracją. Moim zdaniem kuchnie i łazienki powinny być remontowane przynajmniej raz na 20 lat. I nie dlatego, że już nie spełniają swojej funkcji.  Chodzi o zmianę trendów, nowsze rozwiązania, nowe appliances _i wiele innych elementów wyposażenia wnętrz. Kuchnie i łazienki najbardziej podnoszą wartość domu - i kiedy planujemy sprzedaż nieruchomości, czasami nawet opłaca się zainwestować w nową kuchnię i nowe łazienki, bo to będzie najbardziej docenione i zauważalne. Na drugim miejscu sugerowałbym nowe podłogi, na trzecim nowy piec & CAC. Zmieniając kuchnię, warto pomyśleć o bardziej zaawansowanych technologicznie sprzętach gospodarstwa domowego. Dla mnie takim przykładem, który pokutuje do dziś są lodówki, które wystają na pół kuchni. Były one w Kanadzie 35 lat temu, kiedy tu przyjechaliśmy i do dziś są produkowane - i o dziwo, kupowane. Już od dawna można kupić lodówki o głębokości 24 cali (_counter depth), jednak lodówki-fortece nadal szpecą kuchnie.

Ale na poważnie, dziś dobra lodówka potrafi kosztować tyle, co 1/4 samochodu. To też jest paranoja. Na pewno komplet dobrej jakości sprzętów w domach z wyższej półki potrafi dochodzić do $100,000. Nic dziwnego, że istnieją gangi, włamujące się do luksusowych domów na sprzedaż i kradną taki zestaw, nawet nie niszcząc szafek kuchennych. Policja to wie, ale jak z kradzionymi samochodami - udaje, że jest bardzo zajęta łapaniem piratów drogowych, rozmawiających na komórkach czy przekraczających prędkość. Sprzęty AGD mogą służyć bardzo długo, nawet do 30 lat. O ile zewnętrze domu jest narażone na czynniki pogodowe - takie jak deszcze, śnieg, grad czy temperatura, to wnętrze domu zasadniczo jest "narażone" na mieszkańców. Od tego, jak będziemy o to wnętrze dbać i jak będziemy je pielęgnować, tyle nam ono posłuży. Chodząc po domach widzę różne sytuacje. Dom 2-3 letni kompletnie zdewastowany przez mieszkańców, a na przeciwnym biegunie dom 30-letni - super zadbany i niezwykle czysty. Dom zwykle jest naszą największą inwestycją życiową, dlatego trzeba o niego dbać, bo kiedy nadejdzie czas na sprzedaż, można było uzyskać najlepszy zwrot na inwestycji! Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zekupem i sprzedażą nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Każda nieruchomość wymaga dbania o nią. W zależności od tego, jak będziemy o nią dbać, tak będzie nam służyła. Oczywiście dbałość o nieruchomość będzie w dużej mierze zależała od tego, co to za nieruchomość i jak jest usytuowana.

Jeśli jest to apartament lub condo townhouse, zazwyczaj nie możemy zajmować się naprawami zewnętrznymi naszego unitu. Zajmuje się tym korporacja zarządzająca, która gromadzi środki w tzw. reserve funds. Zarząd osiedla zatrudnia podwykonawców do napraw, wypłaca sobie pensje (i czasami bonusy) a nieraz zmusza właścicieli mieszkań do płacenia _special assessment _na nieplanowane naprawy, które mogą kosztować od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy dolarów na unit.

W przypadku condo apartments i condo townhouses nasze naprawy i ulepszenia zazwyczaj ograniczają się do wnętrza, a nie zewnętrza. Innym interesującym przypadkiem, o którym warto wspomnieć, są tzw. freehold townhouses. Podobnie jak z samochodem, gdy jest nowy i na gwarancji - mieszkanie tam to czysta przyjemność. Jednak gdy kompleks się starzeje i wymaga napraw - takich jak dach, okna czy inne elementy zewnętrzne, może to być problem. W przeciwieństwie do condo townhouses, we _freehold townhouse _każdy jest odpowiedzialny za swoje. Niektórzy, widząc, że stan techniczny osiedla się pogarsza, po prostu sprzedają unity i uciekają z "tonącego statku". Inni naprawiają tylko to, co muszą, aby nie inwestować pieniędzy w nie swoje, a jeszcze inni ignorują remonty, przez co kompleks wygląda źle. Brak gospodarza, który dba o wszystko jest problemem, na który należy zwrócić uwagę ze względu na specyfikę starzejącego się osiedla.

Podobna sytuacja dotyczy bliźniaków. Wszystko zależy od jednego sąsiada. Jeśli jesteśmy w stanie skoordynować remonty i ulepszenia, nasz wspólny dom będzie przykładem. Niestety, poruszając się po osiedlach bliźniaków (szczególnie starszych), rzadko spotyka się takie przykłady. W Kanadzie ludzie dość często zmieniają domy, zwłaszcza w średnich lub gorszych rejonach miasta. Jeśli zarządca osiedla, jak i jego mieszkańcy nie dbają o aspekt wizualny przestrzeni, widać to gołym okiem.  

Niestety, dbanie o domy często zależy od dominującej nacji w danym rejonie miasta. Wystarczy porównać Woodbridge i Brampton, aby zobaczyć różnicę. Jak wspomniałem wcześniej, w zależności od tego, jak dbamy o dom, tak będzie on nam służył. Ale oprócz dbałości warto znać nominalną trwałość poszczególnych elementów domu, aby móc przewidzieć potencjalne koszty utrzymania. Dla uproszczenia skupimy się na domach wolnostojących, aby wykluczyć wpływ "dobrego" lub "złego" sąsiada. Oczywiście nie będę omawiał każdego elementu domu (ponieważ dom składa się z wielu komponentów). Zacznijmy od zewnętrza, a za tydzień omówię elementy wewnętrzne. 1. Dachy. Dzielimy je na płaskie (obecnie popularne z powodu mody na projektowanie) oraz skośne. Dachy płaskie zwykle wymagają wysokiej jakości membran, które są dostarczane w rolkach i łączone za pomocą specjalnej pochodni (torch), tworząc nieprzepuszczalną dla wody membranę. Zwykle ich żywotność wynosi od 25 lat wzwyż, dlatego warto zainwestować w jakość, jeśli planujemy dłuższe zamieszkiwanie w danym domu. Dachy skośne zazwyczaj pokrywane są dachówką lub papą. Płytsze dachówki z papą mogą wytrzymać do 15 lat, podczas gdy wysokiej jakości dachówki mogą służyć nawet przez 30 lat. Istnieją również dachówki z włókna szklanego, które mogą przetrwać 40 lat i dłużej. Coraz popularniejsze stają się pokrycia metalowe w formie dachówek lub paneli. Metalowy dach oferowany jest jako "dożywotni", ale wiele zależy od instalatora. Dobrze wykonany może rzeczywiście przetrwać, ale słabo wykonany może być problematyczny, a naprawy są kosztowne. Wiele firm oferujących "dożywotnią gwarancję" może nie przetrwać nawet 10 lat - i co wtedy? Istnieją również inne materiały pokrycia dachu - takie jak dachówki z gliny, plastiku, łupku czy drewna, jednak są one zazwyczaj stosowane w droższych domach i mogą być relatywnie drogie. 2. Okna. W ostatnich latach nastąpiły znaczne postępy w jakości okien. Są one znacznie lepsze niż 20 lat temu. Dobrej jakości okna są cichsze, szczelniejsze i łatwiejsze w obsłudze. Doskonałe okna produkowane są także w Polsce, i znam wielu kontrahentów i osoby prywatne, które je tu sprowadziły. Niestety, ostatnie podwyżki cen oraz koszty transportu zniwelowały różnicę w cenach, ale jakość nadal jest nie do porównania (zazwyczaj na korzyść polskich okien). Trwałość okien jest trudna do jednoznacznego oszacowania, ponieważ zależy od wielu czynników. Powinny przetrwać co najmniej 20-25 lat, jednak często nawet nowe domy z plastikowymi oknami, budowane masowo, mogą mieć problemy z szczelnością już po 3-4 latach. Niestety, większość deweloperów szuka oszczędności, instalując najtańsze dachówki, okna, piece czy łazienki. Każda oszczędność na jakości prowadzi do zysków dla nich i potencjalnych problemów dla mieszkańców.

Naprawdę dobre okna mogą mieć gwarancję na całe życie - co oznacza, że mogą przetrwać nawet ponad 50 lat. Jednak w Kanadzie sytuacja jest inna. Typowe materiały stosowane do produkcji okien to profile z plastiku, włókna szklanego (fiberglass) czy aluminium. Do nowoczesnej architektury zalecałbym aluminium, choć biały plastik jest bardzo popularny (ze względu na niską cenę). Nie zachwyca jednak estetyką.

Osobiście preferuję okna drewniane z aluminium na zewnątrz. Są one bardzo estetyczne, miłe w dotyku i dzięki aluminium na zewnątrz praktycznie niezniszczalne i nie wymagają konserwacji. Istnieje również tańsza wersja okien drewnianych, wykonanych z miękkiego drewna (jak sosna czy topola), pokrytych plastikiem lub malowanych, jednak ich jakość jest zazwyczaj niższa. Ważne jest również szklenie. W dzisiejszych czasach, gdy koszty energii stale rosną, poszukuje się metod poprawiających odporność okien na straty ciepła. Kiedyś stosowano pojedyncze szklenie, co prowadziło do zamarzania okien zimą i dużych strat energii. Następnie pojawiły się podwójne, sklejane panele szkła, a potem szkło z gazem o słabej przewodności cieplnej. Coraz częściej stosuje się teraz potrójne oszklenie z gazem. Postęp w tej dziedzinie jest ciągły, a wysokiej jakości okna, jeśli zainwestujemy odpowiednią sumę, mogą spełniać swoje funkcje przez długi czas. 3. Drzwi wejściowe. Często są traktowane w Kanadzie po macoszemu. W typowych domach zwykle są one proste, kupowane za kilkaset dolarów. Jedyne wymaganie to solidność i minimalna odporność cieplna. Drzwi wejściowe są elementem, który dotykamy i oglądamy codziennie, dlatego w droższych domach często są robione na zamówienie lub w krótkich seriach. Powinny wytrzymać co najmniej 30 lat i rzadko są wymieniane, w przeciwieństwie do okien. 4. Drzwi garażowe. Kiedyś często można było spotkać garażowe drzwi z drewna, dzisiaj są one rzadkością. Drewno w naszym klimacie nie wytrzymuje próby czasu. Obecnie króluje blacha stalowa lub aluminium. Są tańsze drzwi ocieplane styropianem i droższe, ocieplane pianką. Są też drzwi nieocieplane. Proszę pamiętać, że garaż przy domu jest jedną z większych luk, przez którą tracimy ciepło. Szczególnie jeśli nasz dom ma joint entrance – dom „przyklejony” do naszego garażu – będziemy przez tanią bramę tracić ciepło i w rezultacie zużyjemy więcej energii.

5. Zewnętrzne materiały wykończeniowe. Stają się coraz bardziej różnorodne i tu panuje prawdziwa rewolucja. Panele drewnopodobne, różne rodzaje sidingu, cegła i kamień naturalny czy sztuczny. Tynki również cieszą się dużą popularnością. Cegła i kamień są uznawane za bardzo trwałe, ale czasami, gdy nowy dom osiada, mogą pękać wzdłuż linii spoin. Jest to zazwyczaj tylko kwestia estetyki i nie powinna budzić obaw. W przypadku sidingu mamy do wyboru materiały takie jak plastik, metal czy drewno. Drewniany siding, zwykle z cedru, jest łatwy w instalacji i fabrycznie malowany w różne kolory. W GTA jest średnio popularny, ale w regionach jak Nowa Szkocja czy zachodnia Kanada jest bardzo odporny na trudne warunki i wytrzyma nawet ponad 40 lat. Metalowy siding również jest trwały, chyba że ulegnie uszkodzeniu mechanicznemu. Vinyl siding, który jeszcze kilka lat temu był synonimem taniego wykończenia, obecnie jest trwały i estetyczny, a jego trwałość sięga nawet 40 lat. Ostatnim materiałem elewacyjnym, o którym wspomnę, jest tynk (stucco). Zyskał on dużą popularność, jest stosunkowo łatwy w instalacji, dobrze maskuje podłoże i oferuje szeroką gamę kolorów i faktur. Ponadto, dzięki styropianowi, na którym jest instalowany, poprawia komfort termiczny i chłodzenie w budynkach, w których został zastosowany. Stucco może przetrwać nawet ponad 30 lat, ale ma też swoje wady - takie jak możliwość odpadania od struktury. Nie jest tak twarde jak kamień czy cegła i łatwo jest o uszkodzenia mechaniczne. Czasami jest instalowane zbyt blisko styku z ziemią i ciągła wilgoć i pryskające błoto źle działają na stucco. I ostatnia zabawna sytuacja. Czasami dzięcioły uwielbiają ten produkt i wykuwają w _stucco _otwory. Widziałem taki dom, który zaczynał wyglądać jak ser szwajcarski przez uparte dzięcioły.

W istocie, jeśli mamy dom w dobrej lub bardzo dobrej lokalizacji, każda inwestycja w jego ulepszanie zazwyczaj podnosi jego wartość. Istnieją jednak wyjątki, szczególnie w super dobrych lokalizacjach, gdzie nowe inwestycje mogą prowadzić do wyburzenia starych domów na rzecz nowych, droższych. Często jest tak, że nagle w danej dzielnicy zacznie się ruch budowlany i na przykład stare i nawet wypielęgnowane domy idą pod spychacz, by zrobić miejsce pod nowy, większy i zwykle znacznie droższy dom. Czasami dzielnica nie musi być nawet tak bardzo wystrzałowa, ale na przykład można dzielić 50 stopowe działki na dwie po 25 stóp i budować tam dwa domy albo dwa bliźniaki.

Warto być świadomym własnej sytuacji. Istnieje jeszcze jeden czynnik, który warto uwzględnić. Zadbany i czysty dom wpływa na nasze otoczenie i naszą psychikę. Poprawia nasze samopoczucie i zmniejsza stres. Badania psychologiczne popierają tę tezę. Jak mieszkasz, tak żyjesz!

Jeśli zastosowali Państwo w swoich domach jakieś szczególne materiały wykończeniowe lub chcą pokazać wyjątkowe rozwiązania, proszę przesyłać zdjęcia. Z przyjemnością opublikuję je na naszej stronie "Domator Team i Maciek Czapliński" na FB.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

W ostatnich miesiącach, wskutek wysokich cen nieruchomości na terenie GTA, zauważalna jest mniejsza liczba osób kupujących swój pierwszy dom. Młodych ludzi po prostu nie stać na zakup domów, bo przy cenach powyżej $1,000,000 powinni mieć 20% wpłaty, co często jest nierealnym wymaganiem. Ponadto, jeśli nawet uda się im zakupić nieruchomość poniżej jednego miliona z minimalnym 5% downpayment, to miesięczne opłaty za mortgage będą na poziomie $6,000 miesięcznie plus podatek od nieruchomości, plus opłaty za utrzymanie domu (światło, gaz, internet, ubezpieczenie itd.). Zamyka się to w kwocie blisko $6,500 do $7,000 miesięcznie i jest to duży wysiłek finansowy. Właśnie w miniony weekend szukałem domów z młodymi ludźmi, którzy dobrze zarabiają, mają dobry kredyt, ale też ta suma ich przeraża. Z drugiej strony nie chcą wynajmować, bo uważają, że wydawanie $3,000 miesięcznie za wynajem domu to po prostu strata. Dlatego szukaliśmy domów albo z gotowym apartamentem do wynajęcia, albo z potencjałem, by taki apartament stworzyć. Okazuje się, że dziś przyzwoity unit, szczególnie kiedy jest legalny, można wynająć za bardzo dobre pieniądze – nawet do $3,500 miesięcznie, szczególnie kiedy zajmuje główny poziom domu. Ale by to zrobić, musi on spełniać kilka warunków. Pierwszy i najważniejszy - musi być zalegalizowany! (o czym za chwilę). I oczywiście powinien być atrakcyjny. Oglądając w miniony weekend domy z apartamentami na wynajem, widzieliśmy różne dziwolągi. Specjalizują się w nich głównie koledzy znad Ganges River. Nic dziwnego, że miasto Brampton wypowiedziało im wojnę i dziś inspektorzy robią kontrole i wydają nakazy legalizacji, a jak się nie da – likwidacji apartamentów na wynajem.

W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement apartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne - i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z legalizacji apartamentu, skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia? No cóż, wszystko do czasu. Z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów wynika wiele korzyści i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:

• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi składają donosy do miasta na to, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o legalizację, ale to często może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne lub niemożliwe.
• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje - czyli na przykład niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
• Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wielu problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas pozwie do sądu cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Natomiast jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy lekceważenia problemów, to możemy nawet trafić do więzienia.
• Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na przebudowę istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie - gdyż nie ma obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację.

• Typowym problemem w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane byle jak. Nikt nie inwestuje większych pieniędzy, bo nie ma pewności, przez jak długi czas może go wynajmować.

• Takie kiepsko wykończone apartamenty dostają kiepskich lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych kondominiach, bo albo są bez pracy, albo mają bardzo słaby kredyt.

• I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione po cichu. Potem właściciel domu jest nagabywanym przez miasto, by je usunąć albo zlikwidować apartament.
• Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo do stworzenia drugiej jednostki mieszkalnej. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
• Piece of mind - czyli po polsku: spokojna głowa - to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co załatwiać sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny - i tym samym zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne.

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na utworzenie drugiej jednostki mieszkalnej. Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę. Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi apartament w domu mógł być zatwierdzony pod kątem bezpieczeństwa.

• Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową.
• Droga ucieczki - czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać mieszkańcom czas na ewakuację.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli.
• Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie drogi ucieczki dla basements apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cale, drugą klatka schodowa.
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
• Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
• Drzwi pomiędzy apartamentami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być wyposażone w samozamykający się mechanizm oraz posiadać uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu lub gazu.
• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości.
• Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp 4 cale.

Nie są to wszystkie wymagania, ale te najważniejsze. Dla naszych klientów, kupujących z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By unit został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o Building Permit, ale również o Zoning Certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są wygórowane i wynoszą do $1,000.  Moje wieloletnie doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę. Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu, już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów.

Zapraszam i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Basen na posesji to możliwość relaksu w upalne dni bez potrzeby wyjazdów za miasto. To frajda dla dzieci i sposób na spędzenie letniego weekendu z rodziną i przyjaciółmi.

Ale posiadanie basenu wiąże się także z kosztami, na które dziś zwrócę Państwu uwagę.

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu.   Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia, niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz z wymianą sprzętów gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle, co wybudowanie basenu.   Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa. Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować.   Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane w kuchnie pieniądze zwykle zwracają się w 73% i zdecydowanie podnoszą wartość domu. Natomiast pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16% i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości.   Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze - basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie - nowych, potencjalnych właścicieli może nie być stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od $600 do $2000 za sezon.   Największy wpływ na wydatki związane z utrzymaniem basenu mają koszty ogrzewania wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.   Kiedyś energia była tania, a koszty ogrzewania niskie. Dziś to się zmieniło, a niestety, w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu letniego.   W chwili obecnej znakomitą alternatywą dla ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne - dziś inwestycja może zwrócić się po 3-5 sezonach.   Baseny w ziemi czyli inground są zdecydowanie droższe, niż baseny zbudowane na terenie above ground. Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów, oraz tak zwany landscaping _wokół basenu.   Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ściankami (_liner) z plastiku (vinyl). Najdroższe są te z betonu, okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze w utrzymaniu.     Koszt wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od $50,000 do $200,000. I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest jego wykonawcą i jakich materiałów użyjemy.   Coraz bardziej popularne stają się małe baseny, zwane lap pools, w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi (tzw. przeciwprąd). Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od $12,000.   Jeśli wspomnieć o nowszych rozwiązaniach w Kanadzie, to coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą. Pozwala to uniknąć stosowania dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości. ** ** Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy basen wpływa na podniesienie podatku od nieruchomości. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały, stary basen na małej działce – to możemy z całą stanowczością „walczyć” z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto.   Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za $200,000, to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie market value _naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać - podatki od nieruchomości płacimy na podstawie _assessed market value i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment) to możemy się od niej odwołać. Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.   Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy włożyć takie warunki w ofertę, by dawały nam szansę sprawdzenia basenu wiosną. I w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni. ** ** Każdego roku tysiące właścicieli domów w całym Ontario przeznaczają miliony dolarów, aby zbudować basen swoich marzeń. Najbardziej poszukiwanym typem basenu jest basen zagłębiony w ziemi (inground). Oczywiście są inne baseny - np. ustawione na istniejącym terenie. Są także tak zwane swim spa - czyli rodzaj większej hot tub, która ma zintegrowany system filtrów i jetów, pozwalających na płynięcie pod prąd (wtedy praktycznie płynie się w miejscu, co jest doskonałym rozwiązaniem dla długodystansowców, którzy nie mają okazji pływać w basenie o rozmiarze olimpijskim).    Jest kilka prostych wskazówek, które pomogą znacznie zaoszczędzić koszty przeznaczone na projekt basenu bez potrzeby ścinania narożników i bez pogorszenia jakości inwestycji.

Średni koszt basenu w rejonie Mississauga może kosztować od $50,000 do $100,000 - $120.000. Tak się składa, że sam basen to dopiero część wydatków. Zwykle, kiedy inwestujemy w basen, musimy również zainwestować w teren wokół basenu - czyli w patia, tarasy, gazony, BBQ, shed, itd. Ten dodatkowy wydatek może również kosztować dziesiątki tysięcy dolarów.  

Niektórzy właściciele domów mogą sądzić, że podpisanie umowy na instalację inground pool wiosną pomoże im zaoszczędzić pieniądze. Jest dokładnie odwrotnie - wiosna jest najbardziej pracowitą porą roku dla firm, zajmujących się instalacją basenów, ponieważ wszyscy chcą mieć basen wraz z nadejściem lata, i panuje tutaj zasada „chcesz, to płać”.

Właściwie najlepszy czas na zamówienie basenu to wczesna jesień. Wtedy branża basenowa zaczyna zwalniać, ponieważ oczekiwanie na chłodniejsze miesiące jest tuż za rogiem. Kontraktorzy będą mieli więcej czasu, aby skupić się na Państwa projekcie, pytaniach, i poświęcić im niepodzielną uwagę. Będzie to również dobry czas na przeprowadzenie analizy i zebranie wszelkich informacji potrzebnych do podjęcia decyzji. A co najważniejsze, można zarezerwować termin budowy już na przyszły sezon letni.

W okresie wczesnej jesieni również wszelkie niezbędne akcesoria i sprzęt, który będzie potrzebny do skonfigurowania basenu - pompa basenowa, podgrzewacze, zabawki basenowe itp., będą niezwykle przystępne cenowo z uwagi na posezonowe wyprzedaże. Ceny potrafią być wtedy o 50% niższe i pomogą obniżyć koszty instalacji basenu. Faktycznie można zaoszczędzić setki, a nawet tysiące dolarów.

Suchy, jesienny okres zmniejsza również koszty wykopów, związanych z instalacją basenu. Wykopy są jednym z najtrudniejszych działań przy budowie basenu. Czyni je to również jedną z najdroższych części projektu.

Suche podłoże jesienne (dokładne przeciwieństwo mokrego podłoża wiosennego) jest o wiele łatwiejsze do wykopów, co nieuchronnie zmniejsza całkowity koszt budowy basenu. W chłodniejszym okresie roku utwardzanie betonu może zająć trochę więcej czasu, ale ponieważ prawdopodobnie nie będziemy korzystać z basenu do następnego lata po jego wybudowaniu, nie powinno to stanowić problemu.

Wczesne negocjacje z wykonawcami mogą obniżyć koszty budowy basenu. Jak wspomniałem wcześniej, firmy instalujące baseny w rejonie Mississauga zaczynają zwalniać w miesiącach jesiennych. Daje to klientowi pole do negocjacji kosztów przy podpisywaniu umowy, co pozwala zaoszczędzić pieniądze, czas i konkurować z innymi właścicielami domów w najbardziej ruchliwych okresach (wiosna/lato).   Dlatego to właśnie nie teraz, a z końcem lata lub jesienią warto zaplanować budowę basenu na rok następny i zawrzeć kontrakt po obecnych cenach - gdyż za rok może być znacznie drożej!

Jeśli poszukują Państwo domu z basenem - zapraszam do kontaktu. 

Wyszukam dla Państwa wymarzony dom z odpowiednim basenem i w rozsądnej cenie. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

http://powrotyzkanady.com

Opuszczaliśmy Ojczyznę w poszukiwaniu normalnego życia i lepszej przyszłości dla nas i naszych dzieci. Kanada była i jest przychylna imigrantom i polska grupa etniczna doskonale się tutaj odnalazła. Większość z nas poradziła sobie tu doskonale i uczciwie pracowała przez ponad 30 lat. Mamy urodzone już na emigracji dzieci, często też wnuki, oraz bardzo wielu przyjaciół. Posiadamy domy i dobrze prosperujące biznesy. Polacy są w Kanadzie cenieni i ogólnie dobrze i spokojnie się nam tu żyje. Jest oczywiście wiele innych czynników - jak język, rodzina, dom po rodzicach, które dodatkowo motywują wielu z nas do takiej decyzji. Ale jak zaplanować powrót do kraju, od czego zacząć? W Kanadzie, a szczególnie w południowym Ontario, żyje spora grupa Polaków. Szacuje się, że polskie korzenie ma około 300,000 Ontaryjczyków. Przybyli tu głównie z największą falą imigracji w latach 80-tych i na początku lat 90-tych ubiegłego wieku.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co